??文/樂居財經(jīng)研究院 蔣丞

??如果不是因?yàn)樯鲜?，劉江可能還隱藏在代持者背后。

??2019年7月12日，和泓服務(wù)登陸資本市場，上市前，它經(jīng)歷了至少8次伴隨股權(quán)變更的架構(gòu)調(diào)整，借此，一直在幕后指點(diǎn)江山的劉江，從高管和妻子手中接過股權(quán)，出任董事會主席，結(jié)束了“隱身”狀態(tài)。

??這位曾以78.7 億元身家登榜2018福布斯富豪榜的“隱形富豪”著實(shí)低調(diào)，極少公開露面，沒有高清照片，聆訊資料中的介紹也是寥寥數(shù)語。

??規(guī)模增速下滑

??或許是沾染了其低調(diào)內(nèi)斂之風(fēng)，和泓服務(wù)似乎過于穩(wěn)重了。在物管行業(yè)加速“跑馬圈地”的背景下，已是不進(jìn)則退。截止2019年底，和泓服務(wù)在管面積約664萬平方米，同比增長約4.68%。據(jù)公開數(shù)據(jù)，2019年底共23家上市物企披露管理規(guī)模及增速，平均增速為35.66%，和泓服務(wù)排在倒數(shù)第二位。2019年新上市的8家物企中，和泓服務(wù)管理規(guī)模增速墊底。

??在物業(yè)費(fèi)提價困難的情況下，通過規(guī)模擴(kuò)張?zhí)嵘龢I(yè)績是目前物企的主流做法。但近年來，和泓服務(wù)并未積極“圈地”。2016-2019年，其在管面積分別約544萬平米、590.8萬平米、634.7萬平米、664.4萬平米，近三年增速分別為8.6%、7.43%、4.68%，規(guī)模增速緩慢且持續(xù)下滑。

??或許是因?yàn)橘Y本市場的加持，上市后的和泓服務(wù)終于有了“大額”收購計劃。2019年底，和泓物業(yè)公告稱，擬收購上海同進(jìn)物業(yè)70%股權(quán)，這筆交易于2020年1月22日作實(shí)，收購代價為2959.05萬元。

??據(jù)披露，截止2019年9月30日，上海同進(jìn)物業(yè)擁有約370萬平方米在管建筑面積，未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為人民幣1310萬元，2018年度除稅后溢利289.9萬元。同時，上海同進(jìn)物業(yè)持有江蘇同進(jìn)物業(yè)及上海萬潤物業(yè)各100%股權(quán)。此次收購?fù)瓿珊?，上海同進(jìn)物業(yè)及其附屬公司將成為和泓服務(wù)的非全資附屬公司，業(yè)績以及資產(chǎn)與負(fù)債將并入和泓服務(wù)的綜合財務(wù)報表。

??“圈地”受限

??和泓服務(wù)曾在2019年報中，闡述了未來收購第三方物管公司計劃。文中提到，和泓服務(wù)的收購目標(biāo)是中型物管公司，收費(fèi)管理面積在100-400萬平米之間，并計劃動用上市所得款項(xiàng)凈額約3450萬元，連同內(nèi)部資金來源，用于收購擴(kuò)張。

??收購上海同進(jìn)物業(yè)花掉了2959萬元，此時上市籌資凈額中用于收購的3450萬元備用金已花去近九成，“余額”不足500萬元。若繼續(xù)收購，錢從哪來？靠內(nèi)部資金來源，能否繼續(xù)擴(kuò)張？

??從年報數(shù)據(jù)來看，和泓服務(wù)已陷入增收不增利困局。2019年，和泓服務(wù)總收入為2.48億元，同比增長10.6%；凈利潤為0.14億元，同比下降18.3%。究其原因，其收入增長主要來自毛利率較低的“非業(yè)主增值服務(wù)”。

??根據(jù)2019收入構(gòu)成，物業(yè)管理服務(wù)收入占比約67.8%，社區(qū)增值服務(wù)收入占比約21,8%，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比約10.4%。從同比變動數(shù)據(jù)可見，非業(yè)主增值服務(wù)收入同比大增1192萬元，增幅約85.9%，是營收增長的主因。但“非業(yè)主增值服務(wù)”毛利率僅16%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物業(yè)管理服務(wù)（毛利率29.9%），社區(qū)增值服務(wù)（毛利率54.9%）。只賺吆喝不賺錢，非業(yè)主增值服務(wù)收入的大幅增長，很難為和泓服務(wù)帶來實(shí)質(zhì)上的盈利。

??此外，橫向?qū)Ρ葋砜?，同為“蚊型”物企的燁星集團(tuán)，2019年底在管面積約492萬平米，規(guī)模在和泓服務(wù)之下。但其毛利率約34.5%，高于和泓服務(wù)0.6個百分點(diǎn)；凈利率約9.5%，高于和泓服務(wù)3.9個百分點(diǎn)，整體盈利能力要明顯強(qiáng)于和泓服務(wù)。

??即便與目前上市物企中規(guī)模最小、在管面積只有240萬平米的興業(yè)物聯(lián)相比，和泓服務(wù)的盈利能力也慘遭碾壓。2019年，興業(yè)物聯(lián)毛利率、凈利率分別為42.7%、19%，尤其凈利率水平，是和泓服務(wù)的3.4倍。

??盈利能力限制了和泓服務(wù)的收購資本，與此同時，其規(guī)模擴(kuò)張的積極性也不算高。據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)，近年來赴港上市的21家物企中，有近八成企業(yè)計劃將50%以上的募集資金用于收并購，從而促進(jìn)規(guī)模擴(kuò)張。其中，藍(lán)光嘉寶服務(wù)計劃用于收并購的比例為77%，興業(yè)物聯(lián)計劃用于收并購的比例為72.3%，21家物企均值達(dá)到56%，而和泓服務(wù)計劃用于收并購的比例只有51.8%，低于大部分上市物企。

??今年6月，和泓服務(wù)完成配售8000萬股，占配售前已發(fā)行股本的20%，配售價1.28港元，折價約3.76%，所得款項(xiàng)凈額約1億港元。據(jù)公告，這筆資金將用于潛在的未來并購事項(xiàng)以及一般營運(yùn)資金，但未詳細(xì)披露其中用于收并購的具體比例。此時，和泓服務(wù)計劃用于收購的備用金還有多少？