??“中南的房地產(chǎn)板塊在陳昱含帶領下，半年度成績還是不錯的，超乎我的想象。”在中南建設(000091.SZ）半年度業(yè)績會上，中南建設董事長陳錦石對陳昱含及其治下的中南建設半年成績表示了極大滿意。

??整場業(yè)績會上，陳錦石多以一份氣定神閑的姿態(tài)端坐，對管理層的發(fā)言，時而微笑、時而點頭。他表示，如今他更多是站在大股東角度，對公司經(jīng)營成果考量，過程中不干預不參與，但有風險也會直言不諱。

??接過指揮棒的陳昱含，為公司定下了“穩(wěn)增長、出利潤、保安全”的經(jīng)營主張。面對各種不確定性，她要為公司尋求經(jīng)營的確定性，以內(nèi)部的確定性穿越行業(yè)的新常態(tài)。

??聚焦短平快項目，回避高風險區(qū)域

??確定性首先來自投資質(zhì)量。而投資質(zhì)量，說白了就是不要亂拿高價地、不要拿錯地。

??今年上半年中南建設新增項目45個，新增土儲建面688.5萬平方米，大于609.1萬平方米的銷售面積。且新增項目平均地價明顯下降，從2019年末的約5200元/平方米下降到2020上半年約4400元/平方米。拿地金額/銷售金額僅為38%，投資成本進一步優(yōu)化。

??從項目分布來看，其深耕區(qū)域，如長三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集城市等核心都市圈，補貨力度加大。對此，中南建設董事、副總經(jīng)理財務總監(jiān)辛琦表示，增加深耕城市的項目數(shù)量，有利于節(jié)約化用能，提高人均產(chǎn)出。

??截至2020年6月末，中南建設共有418個項目，總土儲建面4411萬平方米，其中一二線城市面積占比約35%，三四線城市面積占比約65%。

??對于這樣的土儲貨值，陳昱含表示：這在房企前20強中，確實處于相對低位。但中南認為有合理的土儲就可以了，一方面資金占用少；另一方面，從年初開始，中南更多聚焦于10-15萬方短平快的項目。為的是在政策的不確定下，鎖定項目確定的收益，從而降低企業(yè)的經(jīng)營風險。

??此外，她還表示，在調(diào)控的大環(huán)境下，尤其是一些高能級城市，中南會回避高地價和核心區(qū)域，尋找受政策干預度比較小，如城市迭代、高鐵輻射、有人才吸引政策的區(qū)域，中南會瞄準這部分利潤確定的投資空間。

??搶收3季度，加緊供貨“落袋為安”

??在銷售方面，陳昱含表示，公司呈現(xiàn)出的狀態(tài)是先抑后揚。一季度因疫情影響確實放緩了節(jié)奏，但二季度已追平了去年同期水平，尤其在7月，銷售同比增幅超2成。

??報告顯示，上半年中南建設實現(xiàn)合同銷售金額813.9億元，同比增長0.2%，銷售面積609.1萬平方米，同比減少5.7%。在疫情得到控制的第二季度實現(xiàn)銷售金額598.0億元，同比增長18.9%，銷售面積445.5萬平方米，同比增長12.9%。

??截至目前，中南建設已基本完成年度目標的50%，陳昱含表示:考慮政策的不確定性和四季度疫情可能會出現(xiàn)的反彈,三季度要加大搶收力度，早點“落袋為安”，用確定性穿越新常態(tài)。

??她還補充道：中南的搶收，是搶供貨，不是采取降價促銷手段。只有高負債房企、局部滯銷區(qū)域會有降價，但中南沒有這樣的壓力。

??從供貨來看，中南也是前低后高的分布，上半年推貨約有1000多億，下半年還將有1600億以上貨值上市。今年中南建設目標是實現(xiàn)15%的業(yè)績增長。對于業(yè)績增長，陳昱含認為：中南還是一家成長型的企業(yè)，未來三年還要繼續(xù)保持高增長。這個“增長”是指在房企前20強里有領先的增速，無論是規(guī)模還是盈利方面。

??保安全，不依賴高有息負債去擴張

??在房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)下,中南建設“穩(wěn)增長”的基礎之一就是趨于穩(wěn)健的財務狀況。

??報告期末，中南建設現(xiàn)金余額281.5億元，相比2019年末增加10.8%，現(xiàn)金短債比1.19，比2019年末增加13.3%，償債保障度進一步提高。

??2020年6月末中南總負債率89.48%，比2019年末下降1.29個百分點。合同負債1247.5億元，占其全部負債的43.17%。其2020年6月末剔除合同負債后資產(chǎn)負債率為50.85%，在行業(yè)保持絕對低位。

??新的融資渠道的拓展也極大地改善了中南建設的財務結(jié)構(gòu)。中南境內(nèi)今年累計新發(fā)行債券53.58億元，品種涵蓋小公募、中票、尾款ABS、供應鏈ABS，成本同比下降明顯，投資人結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。其境外新發(fā)行2億美元海外債，獲超5倍超額認購，票面利率較去年首次發(fā)行下降187.5BP。

??對于當下收緊的融資環(huán)境，辛琦表示：這個政策對行業(yè)的穩(wěn)定是很有幫助的。這種對房企和金融機構(gòu)雙管齊下的長效機制，也有效預防了行業(yè)里一些企業(yè)的狂飆突進。從中南自身狀況來看，政策跟中南的“穩(wěn)增長、出利潤、保安全”經(jīng)營理念是不謀而合的，中南并不依賴高有息負債去擴張，未來中南也會在“股”的方面做更多努力。

??在確定性戰(zhàn)略指引之下，上半年中南實現(xiàn)營業(yè)收入296.9億元，同比增長27.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤20.5億元，同比增長56.2%；基本每股盈利0.54元，同比增長54.06%。

??對于這個成績，陳錦石一再給予肯定。未來中南是否會進軍行業(yè)TOP10？他表示：我們一直在行業(yè)16、17的位置徘徊，我覺得維持在15就夠了，不要沖10強。未來目標在行業(yè)15-20之間。