佳兆業(yè)的三個(gè)占比:大灣區(qū)80%、一線城市68%與舊改30%

公司黃冬艷 2020-08-28 08:52:52 來源:樂居財(cái)經(jīng)

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??8月27日下午,佳兆業(yè)披露2020年中期業(yè)績報(bào)告,同時(shí)舉行線上業(yè)績會。佳兆業(yè)集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事郭英成、行政總裁兼執(zhí)行董事麥帆,首席財(cái)務(wù)官吳建新等管理層出席了業(yè)績會。

??目前佳兆業(yè)已經(jīng)擁有多個(gè)上市平臺,業(yè)務(wù)則涉獵物業(yè)管理、文體、教育、醫(yī)療等多個(gè)領(lǐng)域,明年其在深圳的旅游度假項(xiàng)目也將迎來開放,多元化業(yè)務(wù)逐漸進(jìn)入加速通道。作為主業(yè)的地產(chǎn),或?qū)⒃诮衲晖瓿汕|規(guī)模。

??業(yè)績會上被問及三年前定下的千億目標(biāo)和未來的發(fā)展,郭英成感慨道,“企業(yè)要有目標(biāo),但可持續(xù)發(fā)展才是最重要的?!爆F(xiàn)階段內(nèi)外部環(huán)境的影響下,佳兆業(yè)希望能練好基本功,加強(qiáng)銷售回款,保證現(xiàn)金流,在行業(yè)內(nèi)保持強(qiáng)競爭力。

??今年舊改轉(zhuǎn)化總貨值745億

??按照年報(bào)披露的數(shù)據(jù),2020年上半年,佳兆業(yè)完成了360億元的權(quán)益合約銷售金額,同比增長3.9%,其中大灣區(qū)貢獻(xiàn)了近60%的銷售額。

??收入方面,今年1-6月佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)了222.97億元的營業(yè)收入,同比增長10.9%,毛利率微增至33.8%,核心凈利潤則同比增長了25.7%,為34.6億元。

??在佳兆業(yè)的收入中,大灣區(qū)依然占據(jù)絕對地位,來自該區(qū)域的收入占總比的80%,來自一線城市的收入占比則為68%。

??不得不提的是佳兆業(yè)的舊改貢獻(xiàn),今年上半年,來自舊改項(xiàng)目的貢獻(xiàn)銷售超過了30%。佳兆業(yè)高管也在業(yè)績會上多次強(qiáng)調(diào),舊改業(yè)務(wù)會是該公司未來的增長動力所在。

??樂居財(cái)經(jīng)了解到,今年上半年佳兆業(yè)新增了20個(gè)舊改項(xiàng)目,舊改項(xiàng)目總數(shù)167個(gè)。今年佳兆業(yè)將有10個(gè)舊改項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化,可售總面積達(dá)到15.95萬平方米,預(yù)計(jì)可售貨值高達(dá)744.7億元,達(dá)到歷年最多,“超越了每年轉(zhuǎn)化80-100萬平方米舊改用地的目標(biāo)?!?/p>

??其中,今年上半年已有分別位于香港、深圳、廣州的5個(gè)舊改項(xiàng)目得到轉(zhuǎn)化,共計(jì)提供了81.1萬平方米的建筑面積,整體可售面積約為70.5萬平方米,可售貨值約為270億元。

??下半年還將有位于深圳的5個(gè)舊改項(xiàng)目繼續(xù)轉(zhuǎn)化,可售面積約為89萬平方米,預(yù)計(jì)可售貨值475.6億元。

??據(jù)悉,今年上半年佳兆業(yè)新增的權(quán)益土地儲備約為281萬平方米,權(quán)益代價(jià)222億元,

??按此來算,舊改供應(yīng)的土地已占其整體土地供應(yīng)的23.9%。

??數(shù)據(jù)顯示,目前佳兆業(yè)的土地儲備約為2680萬平方米,其中有560萬平方米約21%的土地儲備為舊改項(xiàng)目,舊改土儲的貨值高達(dá)2400億元,約占總貨值的41%。

??另外佳兆業(yè)還有高達(dá)4200萬平方米的舊改儲備土地面積,預(yù)計(jì)貨值高達(dá)2.6萬億元,99%都位于大灣區(qū)。

??佳兆業(yè)管理層透露,盡管今年外部環(huán)境的影響和沖擊較大,但下半年佳兆業(yè)還將有1200億的可售貨值推出,通過加快銷售,加速舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化,因此不會調(diào)整此前定下的千億目標(biāo),“有信心完成全年目標(biāo)?!?/p>

??凈負(fù)債率下降目標(biāo)120%

??負(fù)債問題,依然是佳兆業(yè)業(yè)績會上被談及的重點(diǎn)。

??業(yè)績會上,新上任的首席財(cái)務(wù)官吳建新表示,現(xiàn)金安全、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控目前已被放在佳兆業(yè)發(fā)展的首要位置,“我們通過抓現(xiàn)金回款、搶融資放款等,保障現(xiàn)金安全、回款和儲備。”而這也被佳兆業(yè)主席郭英成視作未來佳兆業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)。

??從數(shù)據(jù)來看,今年上半年佳兆業(yè)總資產(chǎn)約為2920億元,同比增8%;資產(chǎn)負(fù)債率78.7%,擁有的現(xiàn)金及銀行存款約為405億元,同比增長9%,銷售回款率也增加了12個(gè)百分點(diǎn)到87%。

??負(fù)債方面,截止2020年6月末,佳兆業(yè)有息負(fù)債規(guī)模約為1217億元,其中境內(nèi)占比43%,境外占比57%,一年內(nèi)到期的額度占比約26%,為316億元。同期整體融資成本則為8.8%,其中境內(nèi)融資成本7.8%,境外融資成本9.6%。

??關(guān)于規(guī)模和現(xiàn)金流、利潤的平衡,吳建新也坦言感覺壓力山大,“但合理的控制負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、提升利潤率、保持發(fā)展與債務(wù)之間的平衡一直是財(cái)務(wù)的重要工作方向?!?/p>

??對于凈負(fù)債率,佳兆業(yè)則在業(yè)績會上提出了一個(gè)中期目標(biāo):通過加速回款、加強(qiáng)運(yùn)營、提升利潤及引入戰(zhàn)略投資等措施,將凈負(fù)債降至100%以內(nèi)。

??佳兆業(yè)管理層表示,今年佳兆業(yè)計(jì)劃從兩個(gè)方面加強(qiáng)銷售回款,一是加強(qiáng)銷售回款率、降低有息負(fù)債等運(yùn)營方面的措施,另一個(gè)則是債務(wù)管理,優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),具體包括適合的時(shí)候做一些摘債券回購、用長債換短債以及拓展海外融資渠道?!?020年底我們希望凈負(fù)債能降到120%?!?/p>

??顯然,相比于銷售規(guī)模目標(biāo),現(xiàn)金和債務(wù)方面的管理,于現(xiàn)階段的佳兆業(yè)而言才是最重要的。

??三年前佳兆業(yè)以一場業(yè)績會重回大眾視野,提出了一個(gè)千億目標(biāo),如今三年已經(jīng)過去,佳兆業(yè)千億目標(biāo)在望,但作為主席的郭英成,業(yè)績會上被問及佳兆業(yè)的千億目標(biāo)和下半年工作重心時(shí),卻僅一句千億目標(biāo)不是我們的目標(biāo)就帶過去了。

??“其實(shí)一個(gè)企業(yè)要有目標(biāo),但最重要的還是可持續(xù)發(fā)展和穩(wěn)健。”

??郭英成表示,佳兆業(yè)發(fā)展過程中,外部環(huán)境影響無可避免,因此需要練好基本功,尤其是運(yùn)營能力和產(chǎn)品溢價(jià)能力、銷售回款需要做到有強(qiáng)的競爭力。而今年上半年的疫情雖然給包括佳兆業(yè)在內(nèi)的房企帶來內(nèi)部管控方面的一些挑戰(zhàn),卻也同時(shí)帶來了蘊(yùn)藏其中的商機(jī)。


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