??今年上半年即將結(jié)束的前一天，保利一改外界對它保守的印象，在一天之內(nèi)砸下近百億，先后拿下廣州天河宅地和一宗東莞虎門TOD地塊。

??而就在幾天前，保利華南當時剛在深圳拿下大鵬新區(qū)青谷城市更新項目。這個名為“青谷CYAN VALLEY”的綜合體項目，總建面約達21.6萬平方米。

??在大本營華南，這僅是保利發(fā)展（600048.SH）今年上半年眾多的投資動作之一。

??根據(jù)其8月24日最新披露的半年報，2020年上半年，保利發(fā)展新拓展項目44個，新增容積率面積984萬平方米，拓展成本820億元，拓展面積及金額同比分別增長了19%和54%。這些新增項目也多分布在保利深耕的珠三角、長三角等地帶。

??值得一提的是，早在2002年就開始了向外擴張的央企保利，其近兩年的年報、半年報中，“深耕”一詞開始被廣泛地提及。一個重要的原因是，在頭部房企都已實現(xiàn)全國化布局的情況下，城市深耕成為了規(guī)模房企未來增量發(fā)展的核心策略。

??保利發(fā)展的全國化布局在2015年已基本完成，并布局進入悉尼、墨爾本、倫敦等海外地區(qū)，其目前國內(nèi)重點深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等區(qū)域，當中又以一二線中心城市為主。

??而從其半年報來看，深耕的發(fā)展策略，一如既往推動著保利發(fā)展業(yè)績的增長。特別在今年突如其來的新冠疫情的影響下，對區(qū)域城市的深耕，更成為保利發(fā)展業(yè)績逆市增長的重要保證。

??城市深耕帶動業(yè)績走高

??根據(jù)半年報顯示，受新冠疫情爆發(fā)的影響，保利發(fā)展在上半年的銷售業(yè)績方面無疑還是受到了一定的影響。其在2020年上半年，實現(xiàn)簽約銷售2245.36億元，同比上年有一定程度的下降，但仍位列行業(yè)前四、央企第一。

??但得益于對區(qū)域和城市的深耕，保利發(fā)展在上半年表現(xiàn)出了優(yōu)于同行的韌性。自國內(nèi)新冠疫情得到有效控制后，二季度以來，保利發(fā)展的銷售得以迅速恢復(fù)。

??據(jù)了解，該公司簽約金額自4月份開始同比轉(zhuǎn)增，5-6月簽約金額同比增加10%，其中6月實現(xiàn)簽約金額688.53億元，更是創(chuàng)歷史單月銷售新高。

??而根據(jù)最新銷售業(yè)績公告，其7月單月簽約金額為486.15億元，同比增加達到79.81%；至今年1-7月，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額2731.51億元，同比下降2.33%；實現(xiàn)簽約面積1814.47萬平方米，同比下降0.52%，下降幅度已進一步減少。

??半年報顯示，其銷售業(yè)績絕大部分來自于保利發(fā)展深耕的城市。該公司聚焦的38個核心城市的銷售貢獻就達到76%。數(shù)據(jù)顯示，其珠三角、長三角簽約銷售均超過550億元，銷售占比分別提升至28%和25%。

??而保利發(fā)展僅位于粵港澳大灣區(qū)的廣州更實現(xiàn)銷售金額超260億元，佛山超150億元；此外，杭州、南京、成都超100億元，北京、上海、青島、廈門等11城超50億元，其城市深耕效果顯著。

??資料顯示，與銷售同比稍有下降不同，保利發(fā)展2020年上半年在營收及利潤方面還是實現(xiàn)了一定的增長。其報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)總收入737.06億元，同比增長3.6%；凈利潤133.22億元，同比增長2.8%；歸母凈利潤101.24億元，同比增長1.7%。

??而在其總營業(yè)總收入中，房地產(chǎn)銷售收入673億元，占比91.3%。

??根據(jù)半年報，珠三角地區(qū)的廣東、海西區(qū)域的福建、成渝區(qū)域的四川以及長三角的上海分別占該公司主營業(yè)務(wù)營收的前四位，而這些地區(qū)的營收占比均有一定的增長。

??當中，廣東、福建、四川、上海四個區(qū)域主營業(yè)務(wù)收入分別為274.08億元、77.1億元、70.24億元以及67.14億元，分別占其主營業(yè)務(wù)收入37.27%、10.48%、9.55%、9.13%，占比同比上一年分別增長了2.88個百分點、2.41個百分點、6.94個百分點以及6.76個百分點。

??另一方面，深耕區(qū)域和城市的策略，也為保利發(fā)展強勁的銷售回籠提供了保障。據(jù)了解，保利發(fā)展報告期內(nèi)實現(xiàn)銷售回籠2023億元，回籠率為90.1%。而在2015年，其銷售回籠率一度達到99%；2019年也達到了93%，今年上半年相較于上年低有所下降，但仍超過90%。

??資源結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??根據(jù)半年報，該公司堅持“一主兩翼”戰(zhàn)略，已形成以“不動產(chǎn)投資開發(fā)為主，綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼”的業(yè)務(wù)板塊布局。而在區(qū)域布局上，保利發(fā)展堅持以核心城市及重點城市群為主的布局策略，重點深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等國家重點發(fā)展區(qū)域。

??從上半年的動作來看，保利發(fā)展仍不斷在其深耕的區(qū)域和城市布局。半年報顯示，其上半年實現(xiàn)拓展項目44個，新增容積率面積984萬平方米，拓展成本820億元，拓展面積及金額較去年同期分別提升19%、54%。

??新增資源結(jié)構(gòu)中，保利發(fā)展38個核心城市拓展金額占比達到86%，較去年提升7個百分點。而受此影響，該公司拓展項目的平均樓面地價為每平方米8328元。

??今年6月29日，保利、僑鑫聯(lián)合體以底價33.49億元拿下廣州天河區(qū)科韻路西側(cè)匯景新城E3地塊，樓面價達41329元/平方米；當天，保利發(fā)展還以66億元拿下東莞虎門高鐵站TOD地塊。一天之內(nèi)，該公司斥資僅百億元投入土地市場。

??到8月10日，保利還在廣州斥資32.89億元，競得廣州白云一宗商住用地。

??事實上，回顧保利發(fā)展近幾年的土地投資可以看出，一二線核心城市仍是其重點布局的所在地。數(shù)據(jù)顯示，該公司在2015、2016年新增土地的成本中，一二線核心城市甚至超過90%。而在2018年最低的時候，也超過70%。

??資料顯示，其上半年新增貨量中住宅貨量占比86%，資源結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；拓展金額權(quán)益比例提升2個百分點至73%。

??據(jù)了解，保利發(fā)展上半年實現(xiàn)新開工面積2866萬平方米，竣工面積1213萬平方米。截至報告期末，該公司擁有在建面積13048萬平方米、待開發(fā)面積6727萬平方米，其中38個核心城市占比達58%。