公司陳晨 2020-09-11 09:16:45 來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院
??物業(yè)行業(yè)正高速發(fā)展,物業(yè)上市成潮,“圈地”動(dòng)作頻發(fā),收并購(gòu)、合作等進(jìn)展得如火如荼。中國(guó)恒大、碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)地產(chǎn)四大巨頭,從隱而不發(fā)也開(kāi)始慢慢嶄露鋒芒。
??目前,碧桂園服務(wù)已上市;融創(chuàng)服務(wù)也提交了IPO招股書(shū);恒大集團(tuán)正考慮分拆集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù);唯有萬(wàn)科集團(tuán)目前未宣布分拆物業(yè)上市。
??在物業(yè)賽道,它們各自實(shí)力如何?能否打破“恒碧萬(wàn)融”的固定排位?樂(lè)居財(cái)經(jīng)對(duì)比恒大金碧物業(yè)、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)科物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)。
??規(guī)模:“高依賴(lài)”背后的“高起點(diǎn)”
??攜帶房企的后遺癥,“沖規(guī)?!睅缀醭闪水?dāng)前物業(yè)企業(yè)的共識(shí)。
??相較于中小型房企的物業(yè)板塊,四大巨頭的物業(yè)板塊則具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。依托母公司過(guò)千億級(jí)的業(yè)績(jī),他們的物業(yè)板塊在規(guī)模上從開(kāi)始便擁有較高起點(diǎn),且管理規(guī)模也隨之快速增長(zhǎng)。
??在合約管理面積規(guī)模角度,目前四大巨頭的物業(yè)板塊排序大致為:碧桂園服務(wù)>萬(wàn)科物業(yè)>恒大金碧物業(yè)>融創(chuàng)服務(wù)。
??據(jù)2020中期報(bào)告,截至2020年6月30日,碧桂園服務(wù)合同管理面積約為7.458億平方米,收費(fèi)管理面積約為3.195億平方米。萬(wàn)科物業(yè)累計(jì)簽約建筑面積6.8 億平方米,已經(jīng)接管面積5.2 億平方米。中國(guó)恒大的中期業(yè)績(jī)雖未披露相關(guān)信息,但據(jù)恒大金碧物業(yè)披露,目前公司合約管理面積約4億平方米。而融創(chuàng)服務(wù)截至2020年5月31日,融創(chuàng)服務(wù)的合約總建筑面積達(dá)2.268億平方米,在管總建筑面積達(dá)1.006億平方米。
??規(guī)模上的高起點(diǎn),主要因其對(duì)母公司的依賴(lài)度極高。在目前披露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中(僅碧桂園服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)),截至2020年6月30日,碧桂園服務(wù)3.195億平方米的收費(fèi)管理面積中,其中73.1%來(lái)自碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)。截至2020年3月31日,融創(chuàng)服務(wù)0.58億平方米的在管物業(yè)中,來(lái)自融創(chuàng)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)占比約為97.7%。
??盈利:萬(wàn)科物業(yè),潛藏的“最強(qiáng)王者”
??物企選擇“沖規(guī)?!?,與目前行業(yè)的盈利構(gòu)成有很大的關(guān)系。當(dāng)前,絕大多數(shù)物企的營(yíng)收構(gòu)成中,超半數(shù)來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)收入。物企管理的規(guī)模奠定了營(yíng)收的基礎(chǔ)規(guī)模。
??在盈利方面,萬(wàn)科物業(yè)和碧桂園服務(wù)的營(yíng)收上半年均超過(guò)60億元,在一眾物業(yè)企業(yè)中遙遙領(lǐng)先。此外,融創(chuàng)服務(wù)、恒大金碧物業(yè)的營(yíng)收在30億元左右。
??但在這四家企業(yè)范圍內(nèi),碧桂園服務(wù)的增速是遠(yuǎn)超其它三家企業(yè)的。2020上半年,碧桂園服務(wù)的營(yíng)收約為62.71億元,同比增長(zhǎng)了78.4%。這跟碧桂園服務(wù)的在管面積大幅增加有著密切關(guān)系。
??除物管規(guī)模擴(kuò)大提升物管收入外,增值服務(wù)也是物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)突圍的主要方向,能否打破“規(guī)模決定論”,主要看增值服務(wù)發(fā)展。在增值服務(wù)方面,物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造越來(lái)越多的創(chuàng)新服務(wù),并表現(xiàn)亮眼。如碧桂園服務(wù)2018年開(kāi)始與中石油合作推進(jìn)的“三供一業(yè)”,目前正逐漸釋放利益。此外,2020上半年,碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入約為人民幣6.03億元,較去年同期實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)96.2%,占公司總體收入的9.6%,較去年同期上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)碧桂園,公司社區(qū)增值服務(wù)規(guī)?;饾u形成,業(yè)務(wù)模式得到驗(yàn)證。
??華潤(rùn)萬(wàn)象生活“上線”
??10天前,華潤(rùn)置地分拆華潤(rùn)萬(wàn)象生活赴港遞交招股書(shū),華潤(rùn)萬(wàn)象生活主營(yíng)業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)。據(jù)招股書(shū)顯示,2020上半年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)收入31.34億元,同比增長(zhǎng)18.7%;毛利率約23.1%。其中,華潤(rùn)萬(wàn)象生活的住宅物業(yè)管理服務(wù)收入約為16.81億元,在總收入中占比約53.6%;商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入14.53億元,在總收入中占比約46.4%。
??從營(yíng)收規(guī)模來(lái)看,華潤(rùn)萬(wàn)象生活的總營(yíng)收規(guī)模同屬恒大金碧物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)的30億左右規(guī)模陣營(yíng)。
??從在管面積來(lái)看,截至2020年6月30日,華潤(rùn)萬(wàn)象生活的物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)建筑面積約1.07億平方米,商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的購(gòu)物中心的建筑面積約為 560萬(wàn)平方米。其在管面積規(guī)模,略低于“恒碧萬(wàn)融”四大巨頭的物業(yè)管理規(guī)模。
??而除了華潤(rùn)置地,還有禹洲集團(tuán)等房企物業(yè)拆分箭在弦上。據(jù)統(tǒng)計(jì),2020上半年,成功上市了6家物管企業(yè),目前排隊(duì)物業(yè)企業(yè)達(dá)11家。但毛利率下跌,負(fù)債率上行,增值服務(wù)模式等問(wèn)題仍是擺在物業(yè)企業(yè)面前的必修課。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論