??從3個(gè)月前信心十足的披露重組方案，到如今主動(dòng)取消配套融資，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”）的經(jīng)歷驗(yàn)證了市場(chǎng)關(guān)于房地產(chǎn)融資再度收緊的猜測(cè)。
??9月13日晚，招商蛇口發(fā)布公告，表示因?yàn)橘Y本市場(chǎng)環(huán)境的變化，將調(diào)整深圳市南油（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南油集團(tuán)”）的收購(gòu)方案，取消募集配套資金安排。按照原方案，招商蛇口將向平安人壽發(fā)行非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金，涉資約35億元，平安人壽由此成為該公司戰(zhàn)略投資者。
??9月14日，招商蛇口相關(guān)人士透露，調(diào)整重組方案的原因比較復(fù)雜，大方向是考慮了近期資本市場(chǎng)的聲音。
??在這之前，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“富力地產(chǎn)”）一筆26億元的ABS被終止，碧桂園控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“碧桂園”）一筆30億元的ABS則將規(guī)模下調(diào)到了20億元。種種信號(hào)顯示，針對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的新規(guī)則正在逐漸影響房地產(chǎn)行業(yè)的融資生態(tài)。
??招商蛇口取消引戰(zhàn)融資方案
??在公告中，招商蛇口表示，公司就此前擬發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債券及支付現(xiàn)金購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)并募集配套資金事項(xiàng)進(jìn)行方案調(diào)整。方案調(diào)整后，取消募集配套資金安排，公司擬通過(guò)發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債券的方式，向深圳市投資控股有限公司購(gòu)買其持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)。其中以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債方式支付的對(duì)價(jià)分別為36.94億元和33.42億元，分別占本次交易對(duì)價(jià)的52.5%和47.5%。
??按照該公司在6月份披露的初始方案，發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金，分別占交易對(duì)價(jià)的2.5%、47.5%和50%。現(xiàn)金支付部分，由招商蛇口向平安人壽發(fā)行非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金。平安資管接受平安人壽委托，以平安人壽的保險(xiǎn)資金全額認(rèn)購(gòu)招商蛇口本次募集配套資金非公開(kāi)發(fā)行的股份。這部分非公開(kāi)發(fā)行股份的價(jià)格為15.77元/股，認(rèn)購(gòu)金額約為35億元。
??也就是說(shuō)，根據(jù)最新的方案，平安人壽做不成戰(zhàn)略投資者了，這部分非公開(kāi)發(fā)行的股份由深圳市投資控股有限公司來(lái)認(rèn)購(gòu)。據(jù)了解，平安資管與招商蛇口已經(jīng)于9月11日簽署了非公開(kāi)發(fā)行股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議的終止協(xié)議。
??在3個(gè)月前，招商蛇口曾表示借鑒其他公司的成功經(jīng)驗(yàn)，公司對(duì)重組方案通過(guò)審核有信心。而公告中“鑒于目前資本市場(chǎng)環(huán)境的變化”的表述顯然無(wú)法解答市場(chǎng)的疑問(wèn)。
??關(guān)于引入戰(zhàn)略投資者的安排，中國(guó)證監(jiān)會(huì)早在一個(gè)多月前發(fā)出的反饋意見(jiàn)通知書(shū)里已有所提及。當(dāng)時(shí)，招商蛇口被要求補(bǔ)充披露平安資管和平安人壽是否符合戰(zhàn)略投資者要求，上市公司與平安資管、平安人壽的具體戰(zhàn)略合作方式等內(nèi)容。
??不過(guò)，據(jù)接近招商蛇口的知情人士透露，該公司此次主動(dòng)取消配套融資與戰(zhàn)投的險(xiǎn)資身份無(wú)關(guān)，更多是出于規(guī)避監(jiān)管限制，便于更順利的推進(jìn)重組方案落地。
??新融資監(jiān)管規(guī)則已落地
??房地產(chǎn)融資監(jiān)管從嚴(yán)的信號(hào)，其實(shí)從8月份開(kāi)始就已逐漸清晰。8月16日，央行官方微信公眾號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)了中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清的署名文章《堅(jiān)定不移打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)》。文中提到，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！保陙?lái)，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。既滿足了房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過(guò)度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。郭樹(shù)清表示，為應(yīng)對(duì)疫情，國(guó)家上半年采取了一系列宏觀對(duì)沖政策，在資金面寬松背景下，企業(yè)、居民、政府都可能增加債務(wù)，一些地方的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始反彈，金融資源有可能再次向高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域集中。
??隨后，相關(guān)部門便召開(kāi)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，探討如何防范房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并提出了“三道紅線”的降杠桿要求。
??9月14日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上進(jìn)一步表示，在前期廣泛征求意見(jiàn)，與房地產(chǎn)業(yè)界、金融業(yè)界進(jìn)行廣泛溝通的基礎(chǔ)上，人民銀行和住建部會(huì)同相關(guān)部門形成了對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。該規(guī)則是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。下一步，央行將會(huì)同住建部以及其他的相關(guān)管理部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。
??從市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，新的監(jiān)管規(guī)則已經(jīng)在發(fā)揮作用。9月1日，來(lái)自上海證券交易所的信息顯示，富力地產(chǎn)申請(qǐng)發(fā)行的26億元中信證券-富力酒店二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目（ABS）狀態(tài)變更為“終止”。9月9日，碧華2020年資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”，這是碧桂園申請(qǐng)發(fā)行的ABS，8月份披露的擬發(fā)行金額為30億元，這次則下調(diào)到了20億元。
??另一方面，對(duì)于房企積極降杠桿的舉措，監(jiān)管層則持鼓勵(lì)態(tài)度。9月9日，踩了兩條紅線的陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光城”）在公告中透露，已引入泰康人壽及泰康養(yǎng)老作為公司重要戰(zhàn)略投資人，二者將持有該公司13.53%股份。
??業(yè)內(nèi)人士分析，同樣是引入險(xiǎn)資為戰(zhàn)投，陽(yáng)光城得以成行，而招商蛇口卻主動(dòng)撤回，原因在于前者是利用存量股權(quán)融資，而后者則屬于增發(fā)，這一本質(zhì)差別導(dǎo)致了不同的結(jié)果。
??當(dāng)然，在執(zhí)行細(xì)則尚未明朗的背景下，也有一些房企選擇按兵不動(dòng)。格力地產(chǎn)股份有限公司在5月份發(fā)布了重大資產(chǎn)重組公告，其中也有引入戰(zhàn)略投資者的配套融資方案。截至9月12日，其重組的審計(jì)工作已基本完成，評(píng)估報(bào)告已提交國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門備案。從最新公告透露的信息來(lái)看，該公司目前還未有調(diào)整重組方案的計(jì)劃。
