??前三季度仍是物企跑馬圈地的關(guān)鍵時(shí)期，規(guī)模擴(kuò)張仍然是物企發(fā)展的核心，從規(guī)模發(fā)展增速來(lái)看，從24家披露數(shù)據(jù)的上市物企平均增速為33.58%，其中13家物企增速高于平均值。規(guī)模的增長(zhǎng)帶來(lái)業(yè)績(jī)的上揚(yáng)，但物企之間的分化日益明顯。

??上市潮是前三季度物企資本市場(chǎng)關(guān)鍵詞，截至三季度末，上市物企已達(dá)30家，本年已有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)已遞表排隊(duì)等待中，此外，恒大物業(yè)、建發(fā)物業(yè)等相繼遞交招股書。結(jié)合已知部分企業(yè)的上市計(jì)劃，四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表，并有前述物業(yè)公司正式上市交易，全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高。

??01

??多途徑擴(kuò)張，跑馬圈地動(dòng)力不減

??規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，當(dāng)前規(guī)模擴(kuò)張依然是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的核心，自2014年6月彩生活作為“物業(yè)第一股”上市以來(lái)，物管行業(yè)不斷發(fā)展，上市物企規(guī)模不斷增加。

??截至2020年6月底，30家上市物企合計(jì)在管面積達(dá)到26.54億平方米，較2019年增加了3.66億平方米。

??圖：2020年上半年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)

??在管面積情況

??圖：2020年上半年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)

??在管規(guī)模同比增長(zhǎng)情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，克而瑞物管

??從規(guī)模發(fā)展增速來(lái)看，上述24家披露數(shù)據(jù)的上市物企平均增速為33.58%，其中13家物企增速高于平均值，增速最大的為建業(yè)新生活，增速達(dá)到67.8%。

??除了開發(fā)增量的輔助，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)股權(quán)合作、收并購(gòu)快速“增厚”自身管理體量。2019年以來(lái)包括2020年新遞表的物企，都將上市募資中的大部分比例用于收并購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張。

??當(dāng)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方向已從住宅延伸至寫字樓、商業(yè)、園區(qū)、醫(yī)院、軍營(yíng)后勤等各類非住領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的管理規(guī)模結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，而逐漸涉足城市服務(wù)等新興領(lǐng)域，將會(huì)極大增加企業(yè)的管理體量。

??規(guī)模的增長(zhǎng)帶來(lái)業(yè)績(jī)的上揚(yáng)，但企業(yè)開始分化。從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，2020年上半年30家上市物企整體收入達(dá)到398.8億元，平均營(yíng)收為13.3億元。碧桂園服務(wù)營(yíng)收最高，為62.7億元，全年業(yè)績(jī)?cè)谏鲜衅髽I(yè)中有望成為首家破百億的物業(yè)公司。從30家物企整體表現(xiàn)來(lái)看，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等8家物企高于均值，11家物企營(yíng)收在5億元以下。雖然物企上市熱潮不斷，但已上市的物企分化情況較為明顯。

??圖：2020H1上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)

??營(yíng)業(yè)收入情況

??圖：2020H1上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)

??營(yíng)收同比增長(zhǎng)情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，克而瑞物管

??除了橫向規(guī)模擴(kuò)張外，物企也在做深服務(wù)內(nèi)容。物企在增值服務(wù)領(lǐng)域持續(xù)加碼，多家物企營(yíng)收結(jié)構(gòu)已發(fā)生改變，增值服務(wù)營(yíng)收占比不斷提升。其中，佳兆業(yè)美好及新城悅服務(wù)兩家物企增值服務(wù)營(yíng)收已過(guò)半，該兩家物企利潤(rùn)率最高的業(yè)務(wù)均為社區(qū)增值服務(wù)。增值服務(wù)有助于企業(yè)優(yōu)化利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之上構(gòu)建更廣袤營(yíng)收及盈利空間。

??圖：2020H1上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)

??非基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營(yíng)收占比

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，克而瑞物管

??備注：華金國(guó)際資本、南都物業(yè)、浦江中國(guó)、祈福生活服務(wù)、新大正、招商積余及中奧到家未披露其增值服務(wù)營(yíng)收

??02

??資本市場(chǎng)認(rèn)可度高，市盈率超過(guò)房企母公司

??2020年，受新冠疫情的影響，雖然資本市場(chǎng)整體表現(xiàn)不盡人意，但物管板塊平均增幅卻達(dá)到了37%。從市值方面看，截止到2020年9月30日，30家上市物業(yè)市值總額4307億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率大多超過(guò)20倍，普遍高于地產(chǎn)母公司。

??30家上市物業(yè)當(dāng)前市盈率及母公司市盈率

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，克而瑞物管

??資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的認(rèn)可度高，原因主要在于，首先，物業(yè)股具備較強(qiáng)的防御特性。2020年以來(lái)，受疫情、中美關(guān)系的角逐、全球經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)等外部宏觀環(huán)境影響，對(duì)國(guó)內(nèi)各行各業(yè)都造成了不同程度的影響，也擾動(dòng)了資本市場(chǎng)。而物業(yè)行業(yè)是極少數(shù)“機(jī)”大于“?！钡男袠I(yè)。在戰(zhàn)“疫”的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎來(lái)新的一輪價(jià)值突破。進(jìn)入二月第一周以來(lái)，同期已上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體止跌上揚(yáng)，平均漲幅均值在13%左右，遠(yuǎn)超同期大盤表現(xiàn)。

??武漢封城時(shí)期物管板塊平均漲跌幅走勢(shì)

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，克而瑞物管

??其次，物業(yè)行業(yè)可預(yù)期性較強(qiáng)。從收入端來(lái)看，物業(yè)服務(wù)本身具有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的特性，營(yíng)收可預(yù)測(cè)、現(xiàn)金流穩(wěn)定。從規(guī)模增長(zhǎng)潛力來(lái)看，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率雖然突破60%，但離發(fā)達(dá)國(guó)家還有很大的提升空間。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年上半年全國(guó)住宅施工面積是55.9億平方米，辦公樓3.3億平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房8.2億平方米，按照1～2年建設(shè)周期假設(shè)，每月每平方米2元的物管單價(jià)推算，未來(lái)1～2年內(nèi)能釋放出千億級(jí)別的市場(chǎng)增量。此外，隨著物業(yè)管理社會(huì)化的不斷深入，一些原本“封閉”的領(lǐng)域，如“三供一業(yè)”、軍隊(duì)營(yíng)區(qū)物業(yè)管理等，也正在向行業(yè)層面開放。

??03

??服務(wù)力是企業(yè)未來(lái)發(fā)展核心

??物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)是以“服務(wù)”為核心的商業(yè)活動(dòng)，必然要以專業(yè)的服務(wù)價(jià)值來(lái)體現(xiàn)。過(guò)去傳統(tǒng)的、粗獷的服務(wù)一去不復(fù)返，數(shù)字化時(shí)代，借助人工智能、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，在新理念、新技術(shù)和新思維的改造之下，將實(shí)現(xiàn)服務(wù)專業(yè)度和服務(wù)質(zhì)量的提升。

??未來(lái)，科技不再僅是一種技術(shù)手段，而是成為提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的“驅(qū)動(dòng)力”，讓物業(yè)服務(wù)更簡(jiǎn)單、更專業(yè)、更有價(jià)值。

??未來(lái)行業(yè)發(fā)展一大重要待解決的問題在于能否行穩(wěn)致遠(yuǎn)，這取決于能夠吸納人才的數(shù)量、層次，并且企業(yè)能夠有效留下人才。今年頭部物企新招聘人員數(shù)約為現(xiàn)有規(guī)模的20%，除了傳統(tǒng)的物業(yè)安保、客服外，更多引進(jìn)財(cái)務(wù)、投資、市場(chǎng)及營(yíng)銷、數(shù)字化產(chǎn)品開發(fā)等人才?？缃纭⒍嘣瞬庞咳?，塑造了物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力。

??一些企業(yè)正在嘗試創(chuàng)新組織架構(gòu)和“以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向”的配置，并逐漸出現(xiàn)了新的變化，包括后臺(tái)支持人員整合、傳統(tǒng)崗位職能擴(kuò)展、多經(jīng)人員垂直切入等。僅僅通過(guò)短期激勵(lì)，快速形成人才積累，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，如何吸引并留下人才，如何搭建涵蓋選用育留的優(yōu)秀“人才組織力”，我們認(rèn)為是四季度以后行業(yè)需要共同思考的問題。

??截至三季度末，已有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)已遞表排隊(duì)等待中，預(yù)計(jì)四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表，全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高。2020年全年，物管行業(yè)的資本窗口期將繼續(xù)開放，物企業(yè)績(jī)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。

??目前行業(yè)仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時(shí)期，整體市場(chǎng)和單個(gè)企業(yè)仍具有較大增量空間，高增長(zhǎng)仍會(huì)持續(xù)，未來(lái)2-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進(jìn)入規(guī)模增長(zhǎng)和品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段。

??2020年前三季度已遞交招股書

??尚未上市交易企業(yè)

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管