??站在控股股東魯能集團(tuán)的肩膀上，廣宇發(fā)展（SZ000537）已習(xí)慣登高而招，尋找在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的一席之地。除了以往一系列資金支援、項(xiàng)目重組之外，這一次，廣宇發(fā)展萌生了借力擴(kuò)儲(chǔ)的想法。

??它宣稱，擬與魯能集團(tuán)及關(guān)聯(lián)方合作投資房地產(chǎn)項(xiàng)目；即在廣宇發(fā)展控股的前提下，與魯能集團(tuán)及關(guān)聯(lián)方聯(lián)合參與公開市場(chǎng)土地競(jìng)拍，并就競(jìng)拍獲取項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，由廣宇發(fā)展并表。

??根據(jù)年度投資計(jì)劃，預(yù)計(jì)至 2020 年底，上述共同投資總額不超過(guò) 100 億元。

??廣宇發(fā)展直言，這是“結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境，為充分利用控股股東及關(guān)聯(lián)方資源、資金及市場(chǎng)影響力等方面的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提升上市公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力”的舉措。換言之，它想另辟路徑充實(shí)“糧倉(cāng)”，積累續(xù)航力。

??擴(kuò)儲(chǔ)變奏

??按照廣宇發(fā)展披露的計(jì)劃，公司與魯能集團(tuán)或關(guān)聯(lián)方，按照51%：49%的比例，組成聯(lián)合體方式繳納競(jìng)拍保證金、參與公開市場(chǎng)土地競(jìng)拍，競(jìng)拍成功后雙方按照上述出資比例，成立合資項(xiàng)目公司，并分享收益、分擔(dān)虧損。

??不過(guò)，在分散風(fēng)險(xiǎn)、引入資金的同時(shí)，廣宇發(fā)展強(qiáng)調(diào)了對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)。

??它于公告中表示，合資項(xiàng)目公司由廣宇發(fā)展進(jìn)行管理運(yùn)營(yíng)；待廣宇發(fā)展有能力收購(gòu)魯能集團(tuán)或關(guān)聯(lián)方持有的合資項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，雙方可依法定程序、按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行交易。

??也就是說(shuō)，廣宇發(fā)展先通過(guò)關(guān)聯(lián)方資金獲取項(xiàng)目，在自身運(yùn)轉(zhuǎn)緩過(guò)神來(lái)之后，再向關(guān)聯(lián)方收購(gòu)余下的項(xiàng)目股權(quán)。通過(guò)此舉，它無(wú)疑能給項(xiàng)目投資上一道“保險(xiǎn)”，并盡力把握市場(chǎng)上合適的機(jī)會(huì)。

??今年以來(lái)，廣宇發(fā)展似乎一改往日緩慢的拿地步調(diào)。

??6月份，它就以7.04億元，在與碧桂園、藍(lán)光等六方的競(jìng)爭(zhēng)中，舉牌108輪，摘下四川宜賓宅地，成交單價(jià)1.47萬(wàn)元/平米。

??緊接著8月12日，廣宇發(fā)展首入廣州，以最高限制地價(jià)12.92億及配建7400平方米，拿下2020NJY-9南沙街南沙灣片區(qū)港前大道南以西地塊。同日，它還擊敗萬(wàn)科、中海、保利、金融街、仁恒等5家房企，在天津拿下了一宗大體量地塊，總價(jià)36.2億元。

??除了公開市場(chǎng)拿地之外，廣宇發(fā)展還在收購(gòu)中頗有斬獲。9月，其透過(guò)子公司福州魯能，以總價(jià)6.58億元，收購(gòu)了平潭鼎新房地產(chǎn)發(fā)展有限公司旗下四家公司的100%股權(quán)及部分債權(quán)。

??這四家標(biāo)的公司，分別為平潭泰新置業(yè)、平潭盛新置業(yè)、平潭雄新置業(yè)、平潭仁新置業(yè)，均注冊(cè)成立于2020年4月2日，注冊(cè)資本均為1億元，企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、建筑裝飾業(yè)等。

??此次收購(gòu)，廣宇發(fā)展獲得了4宗住宅商服用地，總用地面積8.35萬(wàn)平方米，四宗地塊均于去年12月競(jìng)得，尚未開展實(shí)質(zhì)性運(yùn)營(yíng)。

??目前，廣宇發(fā)展已通過(guò)所屬子公司在重慶、濟(jì)南、北京、宜賓、福州、天津、成都、東莞、南京、蘇州、張家口、湖州、上海等城市進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)和銷售，逐漸形成魯能星城、魯能領(lǐng)秀城、魯能城、魯能泰山7號(hào)、魯能公館等產(chǎn)品系列。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱財(cái)報(bào)獲悉，截至今年年中，廣宇發(fā)展擁有未開發(fā)的土地儲(chǔ)備為174.67萬(wàn)平方米。

??“金主”魯能

??16年前，魯能集團(tuán)通過(guò)收購(gòu)廣宇發(fā)展25.29%股份成為其第一大股東；為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，魯能集團(tuán)推出的重組方案。

??幾番曲折之后，直到2017年8月，兩者之間的重組方案才獲無(wú)條件通過(guò)，并于同年 10月份新增股份發(fā)行上市。

??自此，魯能集團(tuán)將其下屬的主要住宅類房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入廣宇發(fā)展，廣宇發(fā)展成為魯能集團(tuán)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺(tái)。

??繼2017年，廣宇發(fā)展購(gòu)入山東魯能亙富100%股權(quán)、北京順義新城建設(shè)100%股權(quán)、宜賓魯能65%股權(quán)、重慶魯能34.5%的股權(quán)、重慶魯能英大置業(yè)30%股權(quán)之后，隔年它又收購(gòu)魯能集團(tuán)持有的福州魯能、以及天津魯能各100%股權(quán)。

??重組的進(jìn)行，給廣宇發(fā)展帶來(lái)了較大的業(yè)績(jī)提升；2017年，該公司的銷售額，由上年的68.2億元增至271.1億元，增幅高達(dá)297.51%。然而，此后它卻再次呈現(xiàn)出后勁不足的情況。

??隔年，廣宇發(fā)展的銷售額就開始出現(xiàn)下滑，當(dāng)年銷售額為222.07億元，同比下降18.09%；而2019年，它的銷售額同比幾乎腰斬，僅實(shí)現(xiàn)104.46億元的銷售備案金額。今年上半年，其47.26億元的銷售金額亦不甚理想，同比下降了8.62%。

??銷售的乏力，或許源于廣宇發(fā)展周轉(zhuǎn)效率的下降。過(guò)去三年，該公司的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.43、0.31、0.25，呈現(xiàn)不斷下探的趨勢(shì)；而今年上半年，其存貨周轉(zhuǎn)率也僅為0.14。

??截至今年中期，廣宇發(fā)展的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流仍是負(fù)數(shù)，為-11.71億元。為了夯實(shí)資金的護(hù)城河，它還不斷加強(qiáng)持有型物業(yè)盤活力度，開拓CMBS等新型融資方式。年內(nèi)，其就曾以北京順義美麗匯、酒店等資產(chǎn)申請(qǐng)發(fā)行CMBS，規(guī)模6.85億元。

??但即便如此，仍無(wú)法滿足它的資金需求。于是，控股股東魯能集團(tuán)煞費(fèi)苦心，一心想提振廣宇發(fā)展的前行動(dòng)力，不斷給它劃撥真金白銀。

??據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，魯能集團(tuán)為廣宇發(fā)展及其子公司一共提供了近20項(xiàng)財(cái)務(wù)資助，年利率大多為5.5%，涉及金額約174億元。

??除此之外，去年12月，魯能集團(tuán)還以9.17億元，拿下廣宇發(fā)展北京豐臺(tái)魯美項(xiàng)目部分資產(chǎn)，換了一種形式為其輸送彈藥。

??在母公司潤(rùn)雨細(xì)無(wú)聲的幫襯下，廣宇發(fā)展在一定程度上呈現(xiàn)出 “依賴性”。

??年中，廣宇發(fā)展實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.78億元，其中，從魯能集團(tuán)注入的重慶魯能、北京順義新城建設(shè)、天津魯能泰山、山東魯能亙富等實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)，就占有89.4%的凈利比例，該比例與此前兩三年前相比，差異不大。

??歷時(shí)十年后，非房地產(chǎn)為主業(yè)的央企國(guó)家電網(wǎng)，終于規(guī)劃出了一條“退房”之路，今年8月宣布將旗下魯能集團(tuán)100%股權(quán)，將劃撥至中國(guó)綠發(fā)投資集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“中國(guó)綠發(fā)”）。

??魯能易主，中國(guó)綠發(fā)成為它的股東。不過(guò)，魯能集團(tuán)仍為廣宇發(fā)展的控股股東，他們之間的重組歷程、扶持進(jìn)展，無(wú)疑將繼續(xù)進(jìn)行。