公司沈曉玲、查明儀 2020-10-27 09:16:26 來(lái)源:克而瑞
??四成百?gòu)?qiáng)上市房企、過(guò)半50強(qiáng)上市房企的城市更新業(yè)務(wù)已成規(guī)模。我們初步假定城市更新規(guī)模達(dá)到百萬(wàn)方即認(rèn)定企業(yè)城市更新已成規(guī)模。故根據(jù)房企2020年半年報(bào)及公開(kāi)信息,可知超六成百?gòu)?qiáng)上市房企有過(guò)城市更新改造的經(jīng)歷,其中約有40%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬(wàn)方的規(guī)模。由于TOP50上市房企有更充足的資金和更強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力,相比之下該梯隊(duì)中有更多房企樂(lè)于參與城市更新改造,78%的房企涉足了該領(lǐng)域,形成規(guī)模的房企占比則達(dá)51%。內(nèi)外兩方面原因使得大部分房企加速布局城市更新:一方面,通過(guò)城市更新獲取的土地樓板價(jià)往往低于周邊的招拍掛土地,房企能用較低的拿地成本撬動(dòng)更高的利潤(rùn);另一方面,隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn),土地資源特別是一二線城市的土地日趨緊缺,而一些老舊建筑需要拆除重建,城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。
??房企城市更新潛在土儲(chǔ)建面最高約1億平方米,行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。雖大部分房企已布局城市更新業(yè)務(wù),但基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素的影響,涉及的規(guī)模有所差距。我們用房企通過(guò)城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲(chǔ)備的那部分建面,即“城市更新潛在建筑總建面”來(lái)衡量企業(yè)參與城市更新的程度,可以把房企分為三個(gè)梯隊(duì)。根據(jù)企業(yè)披露和搜集到的公開(kāi)信息,可以發(fā)現(xiàn)房企通過(guò)城市更新渠道獲取的建面跨度十分大,規(guī)模小的只參與了1個(gè)項(xiàng)目,建面不到10萬(wàn)方,但規(guī)模大的涉及100多個(gè)項(xiàng)目,總建面可達(dá)1億平方米,釋放后貨值達(dá)數(shù)千億。整體來(lái)看,一是由于越來(lái)越多的房企進(jìn)入城市更新賽道,二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項(xiàng)目且這部分土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化緩慢,行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。
??佳兆業(yè)、富力、恒大城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先。第一梯隊(duì)包括佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、時(shí)代這5家房企,他們或資本雄厚,或經(jīng)驗(yàn)豐富,獲取項(xiàng)目的能力強(qiáng)。2020年上半年新簽約項(xiàng)目未來(lái)可釋放建面達(dá)百萬(wàn)級(jí)別,城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬(wàn)平。第二梯隊(duì)房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬(wàn)平,既有碧桂園、保利、中海這樣的全國(guó)性規(guī)模房企,也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢(shì)高歌猛進(jìn)。第三梯隊(duì)參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬(wàn)平,其中大于百萬(wàn)規(guī)模的有十來(lái)家,絕大多數(shù)房企只涉及了零星一兩個(gè)項(xiàng)目。他們暫時(shí)可能沒(méi)有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展,但仍把這作為一種有效的拿地手段。
??雖然城市更新對(duì)房企來(lái)說(shuō)仍是一片藍(lán)海,但房企入局仍面臨挑戰(zhàn),實(shí)現(xiàn)突圍更是需要時(shí)間沉淀。鑒于城市更新開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高、涉及關(guān)系復(fù)雜等問(wèn)題,本身就存在很多的不確定性,容易造成資金壓力,甚至陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外,還對(duì)房企的資源協(xié)調(diào)能力、運(yùn)營(yíng)能力提出挑戰(zhàn)。目前城市更新項(xiàng)目主要集中在大灣區(qū)和其余部分一二線城市,參與城市更新的房企也大多為規(guī)模房企和有本土優(yōu)勢(shì)的粵系房企,也反映了該領(lǐng)域存在一定的門(mén)檻。所以房企在布局時(shí)需全面考慮自身?xiàng)l件,清楚舊改模式的復(fù)雜性,而在城市更新領(lǐng)域已有所動(dòng)作的房企要有意識(shí)地把城市更新改造經(jīng)驗(yàn)形成系統(tǒng),打造團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng),才能有所突破。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論