??房企發(fā)債規(guī)模又多了幾筆。

??11月17日，綠地控股170億元公司債獲上交所通過；萬(wàn)科成功發(fā)行19.81億元公司債；招商蛇口完成10.4億元公司債發(fā)行；萬(wàn)達(dá)商管發(fā)行25億元中期票據(jù)；印力商置15.79億元ABS獲深交所通過……

??“11月以來(lái)，房企融資需求仍然保持高位，最近新發(fā)的很多公司債是因?yàn)榉科髢攤叻灞平?，用?lái)借新還舊了。”某房企內(nèi)部人士說(shuō)。

??8月份“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)對(duì)房企杠桿水平做出限制，再到11月房企通過股權(quán)融資吸引險(xiǎn)資入局受控，對(duì)融資凜冬已至的感受已經(jīng)不止一次在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)發(fā)酵。

??市場(chǎng)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資環(huán)境已經(jīng)趨嚴(yán)且更加規(guī)范。企業(yè)債券融資、銀行融資以及非標(biāo)融資渠道等正在逐步縮緊。

??但在此間數(shù)月，房企還是迎來(lái)了密集發(fā)債期，整體融資金額甚至刷新了同期歷史紀(jì)錄。

??貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約10283億元，融資規(guī)模占比達(dá)到2019年全年87.1%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，9-10月房企境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模超過1000億元，比2019年同期的673億元上漲48.6%。

??正如萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮所言，“監(jiān)管是穿透式的，無(wú)論房企做多少層架構(gòu)，明股實(shí)債、表內(nèi)表外全覆蓋，之前的財(cái)務(wù)技巧是沒有任何作用的，這對(duì)所有開發(fā)商都是挑戰(zhàn)?！?/p>

??越來(lái)越多的房企開始意識(shí)到加杠桿空間的收窄，抓緊在監(jiān)管靴子正式落地前擴(kuò)大融資規(guī)模和渠道。

??具體來(lái)看，前10月TOP50房企中，恒大發(fā)債最多，為592億元；碧桂園次之，發(fā)債428億元；首開、旭輝、金融街、華發(fā)、融創(chuàng)這5家房企發(fā)債規(guī)模都在200億元以上；正榮、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城、龍湖等11家房企發(fā)債規(guī)模在150億元以上；發(fā)債規(guī)模最少的是路勁、中建、珠江實(shí)業(yè)、濱江、首創(chuàng)這5家房企，約50億元左右。

??中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、教授盤和林認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資難度其實(shí)不大，金融體系依然喜歡房地產(chǎn)作為抵押品，但部分房企自身資產(chǎn)負(fù)債率過高，導(dǎo)致新增債務(wù)融資難度加大，也就是“越缺錢越貸不到錢?！边@類地產(chǎn)企業(yè)只能通過加快周轉(zhuǎn)降杠桿，回歸紅線以內(nèi)。

??某房企融資中心負(fù)責(zé)人表示，“三道紅線”新規(guī)控制的是債務(wù)總量，從今年實(shí)際發(fā)債規(guī)模來(lái)看基本與去年同期持平，所以債務(wù)規(guī)模并不會(huì)有大量新增。關(guān)鍵還是要看銷售，如果銷售沒有恢復(fù)正常，房企現(xiàn)金流壓力仍然很大。

??始于2015年的房企發(fā)債窗口期受益于當(dāng)時(shí)發(fā)行主體擴(kuò)容和審批機(jī)制改革，房地產(chǎn)公司債規(guī)模曾一度迎來(lái)井噴，其中大部分公司債年限是“3+2”或“2+2”。

??華泰證券統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2020?2022年，房地產(chǎn)境內(nèi)債券到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進(jìn)入償債高峰期，連續(xù)6個(gè)季度到期量超過1200億元。

??在“去杠桿”絕對(duì)壓力下，融資變難疊加償債高峰到來(lái)，房企日子并不好過。

??旭輝控股董事局主席林中認(rèn)為，“三道紅線”對(duì)大型央企、國(guó)企有利，對(duì)民企不利。對(duì)大企業(yè)有利，對(duì)中小企業(yè)不利。對(duì)領(lǐng)先的企業(yè)有利，對(duì)追趕的企業(yè)不利。因?yàn)槲磥?lái)不再是靠負(fù)債驅(qū)動(dòng)，而是靠資本驅(qū)動(dòng)，中小民營(yíng)房企補(bǔ)充資本的難度要大得多。

??這一點(diǎn)也直接反映在房企融資利率上。從目前實(shí)際發(fā)行情況看，房企發(fā)債平均票面利率約在4%-5%左右，低于去年同期的6%-8%，但利率差異化非常顯著。

??貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，10月境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.76%，國(guó)資背書、信用良好的全國(guó)性房企更具優(yōu)勢(shì)，中小規(guī)模的地方型房企則付出更多的融資成本，高位利率在8.5%-9%區(qū)間。境外債市利率差異分化更為嚴(yán)重，頭部房企碧桂園融資利率為3.87%，而百?gòu)?qiáng)尾部房企佳源國(guó)際融資成本為12.5%。

??“主要還是市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，投資人也認(rèn)可房地產(chǎn)公司債的價(jià)值，所以利率有所下降。多重因素影響下，房企融資手段應(yīng)該從傳統(tǒng)的債券融資轉(zhuǎn)向股權(quán)融資、供應(yīng)鏈融資，從傳統(tǒng)非標(biāo)融資轉(zhuǎn)向標(biāo)準(zhǔn)化融資。”某地產(chǎn)股分析師說(shuō)。

??“三道紅線”的穿透式管理下，效果已初顯。

??透過A股房企三季報(bào)發(fā)現(xiàn)，已有多家房企通過債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)“降檔”。比如首開、電建等房企“紅轉(zhuǎn)橙”；建發(fā)、招商蛇口分別實(shí)現(xiàn)“橙轉(zhuǎn)黃”和“黃轉(zhuǎn)綠”等等。

??“短期內(nèi)改善現(xiàn)金短債比的可行性最高，多數(shù)房企以此來(lái)實(shí)現(xiàn)‘降檔’，而凈負(fù)債率與剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)則需要更長(zhǎng)期的調(diào)整改善?！迸撕铺岬剑科笤谌谫Y新規(guī)后，加速旗下公司分拆上市、子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、加大促銷力度、調(diào)整拿地節(jié)奏等方面都有所體現(xiàn)。長(zhǎng)期看“三道紅線”對(duì)行業(yè)的影響力度較大。

??野村發(fā)表研究報(bào)告認(rèn)為納入“三道紅線”的12家內(nèi)房股于中國(guó)銀行間市場(chǎng)申請(qǐng)發(fā)債，有助改善它們的債務(wù)結(jié)構(gòu)，集資成本下降，特別是高度杠桿的內(nèi)房股，亦認(rèn)為放寬銀行間市場(chǎng)發(fā)債或?yàn)槭讉€(gè)正面政策訊號(hào)。

??11月17日，央行行長(zhǎng)易綱發(fā)表政策研究文章《再論中國(guó)金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及政策含義》提出，要管理好房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建立長(zhǎng)效機(jī)制。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資狀況的全面監(jiān)測(cè)，按照“因城施策”原則，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)金融的逆周期宏觀審慎管理。

??那么，在房地產(chǎn)融資監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制下，誰(shuí)會(huì)是最終贏家？