公司苗野 2020-11-20 08:24:06 來(lái)源:中房報(bào)
??房企發(fā)債規(guī)模又多了幾筆。
??11月17日,綠地控股170億元公司債獲上交所通過;萬(wàn)科成功發(fā)行19.81億元公司債;招商蛇口完成10.4億元公司債發(fā)行;萬(wàn)達(dá)商管發(fā)行25億元中期票據(jù);印力商置15.79億元ABS獲深交所通過……
??“11月以來(lái),房企融資需求仍然保持高位,最近新發(fā)的很多公司債是因?yàn)榉科髢攤叻灞平?,用?lái)借新還舊了。”某房企內(nèi)部人士說(shuō)。
??8月份“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)對(duì)房企杠桿水平做出限制,再到11月房企通過股權(quán)融資吸引險(xiǎn)資入局受控,對(duì)融資凜冬已至的感受已經(jīng)不止一次在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)發(fā)酵。
??市場(chǎng)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資環(huán)境已經(jīng)趨嚴(yán)且更加規(guī)范。企業(yè)債券融資、銀行融資以及非標(biāo)融資渠道等正在逐步縮緊。
??但在此間數(shù)月,房企還是迎來(lái)了密集發(fā)債期,整體融資金額甚至刷新了同期歷史紀(jì)錄。
??貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年1-10月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約10283億元,融資規(guī)模占比達(dá)到2019年全年87.1%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,9-10月房企境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模超過1000億元,比2019年同期的673億元上漲48.6%。
??正如萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮所言,“監(jiān)管是穿透式的,無(wú)論房企做多少層架構(gòu),明股實(shí)債、表內(nèi)表外全覆蓋,之前的財(cái)務(wù)技巧是沒有任何作用的,這對(duì)所有開發(fā)商都是挑戰(zhàn)?!?/p>
??越來(lái)越多的房企開始意識(shí)到加杠桿空間的收窄,抓緊在監(jiān)管靴子正式落地前擴(kuò)大融資規(guī)模和渠道。
??具體來(lái)看,前10月TOP50房企中,恒大發(fā)債最多,為592億元;碧桂園次之,發(fā)債428億元;首開、旭輝、金融街、華發(fā)、融創(chuàng)這5家房企發(fā)債規(guī)模都在200億元以上;正榮、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城、龍湖等11家房企發(fā)債規(guī)模在150億元以上;發(fā)債規(guī)模最少的是路勁、中建、珠江實(shí)業(yè)、濱江、首創(chuàng)這5家房企,約50億元左右。
??中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、教授盤和林認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)整體融資難度其實(shí)不大,金融體系依然喜歡房地產(chǎn)作為抵押品,但部分房企自身資產(chǎn)負(fù)債率過高,導(dǎo)致新增債務(wù)融資難度加大,也就是“越缺錢越貸不到錢?!边@類地產(chǎn)企業(yè)只能通過加快周轉(zhuǎn)降杠桿,回歸紅線以內(nèi)。
??某房企融資中心負(fù)責(zé)人表示,“三道紅線”新規(guī)控制的是債務(wù)總量,從今年實(shí)際發(fā)債規(guī)模來(lái)看基本與去年同期持平,所以債務(wù)規(guī)模并不會(huì)有大量新增。關(guān)鍵還是要看銷售,如果銷售沒有恢復(fù)正常,房企現(xiàn)金流壓力仍然很大。
??始于2015年的房企發(fā)債窗口期受益于當(dāng)時(shí)發(fā)行主體擴(kuò)容和審批機(jī)制改革,房地產(chǎn)公司債規(guī)模曾一度迎來(lái)井噴,其中大部分公司債年限是“3+2”或“2+2”。
??華泰證券統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,2020?2022年,房地產(chǎn)境內(nèi)債券到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進(jìn)入償債高峰期,連續(xù)6個(gè)季度到期量超過1200億元。
??在“去杠桿”絕對(duì)壓力下,融資變難疊加償債高峰到來(lái),房企日子并不好過。
??旭輝控股董事局主席林中認(rèn)為,“三道紅線”對(duì)大型央企、國(guó)企有利,對(duì)民企不利。對(duì)大企業(yè)有利,對(duì)中小企業(yè)不利。對(duì)領(lǐng)先的企業(yè)有利,對(duì)追趕的企業(yè)不利。因?yàn)槲磥?lái)不再是靠負(fù)債驅(qū)動(dòng),而是靠資本驅(qū)動(dòng),中小民營(yíng)房企補(bǔ)充資本的難度要大得多。
??這一點(diǎn)也直接反映在房企融資利率上。從目前實(shí)際發(fā)行情況看,房企發(fā)債平均票面利率約在4%-5%左右,低于去年同期的6%-8%,但利率差異化非常顯著。
??貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示,10月境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.76%,國(guó)資背書、信用良好的全國(guó)性房企更具優(yōu)勢(shì),中小規(guī)模的地方型房企則付出更多的融資成本,高位利率在8.5%-9%區(qū)間。境外債市利率差異分化更為嚴(yán)重,頭部房企碧桂園融資利率為3.87%,而百?gòu)?qiáng)尾部房企佳源國(guó)際融資成本為12.5%。
??“主要還是市場(chǎng)流動(dòng)性充裕,投資人也認(rèn)可房地產(chǎn)公司債的價(jià)值,所以利率有所下降。多重因素影響下,房企融資手段應(yīng)該從傳統(tǒng)的債券融資轉(zhuǎn)向股權(quán)融資、供應(yīng)鏈融資,從傳統(tǒng)非標(biāo)融資轉(zhuǎn)向標(biāo)準(zhǔn)化融資。”某地產(chǎn)股分析師說(shuō)。
??“三道紅線”的穿透式管理下,效果已初顯。
??透過A股房企三季報(bào)發(fā)現(xiàn),已有多家房企通過債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,實(shí)現(xiàn)“降檔”。比如首開、電建等房企“紅轉(zhuǎn)橙”;建發(fā)、招商蛇口分別實(shí)現(xiàn)“橙轉(zhuǎn)黃”和“黃轉(zhuǎn)綠”等等。
??“短期內(nèi)改善現(xiàn)金短債比的可行性最高,多數(shù)房企以此來(lái)實(shí)現(xiàn)‘降檔’,而凈負(fù)債率與剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)則需要更長(zhǎng)期的調(diào)整改善?!迸撕铺岬剑科笤谌谫Y新規(guī)后,加速旗下公司分拆上市、子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、加大促銷力度、調(diào)整拿地節(jié)奏等方面都有所體現(xiàn)。長(zhǎng)期看“三道紅線”對(duì)行業(yè)的影響力度較大。
??野村發(fā)表研究報(bào)告認(rèn)為納入“三道紅線”的12家內(nèi)房股于中國(guó)銀行間市場(chǎng)申請(qǐng)發(fā)債,有助改善它們的債務(wù)結(jié)構(gòu),集資成本下降,特別是高度杠桿的內(nèi)房股,亦認(rèn)為放寬銀行間市場(chǎng)發(fā)債或?yàn)槭讉€(gè)正面政策訊號(hào)。
??11月17日,央行行長(zhǎng)易綱發(fā)表政策研究文章《再論中國(guó)金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及政策含義》提出,要管理好房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),建立長(zhǎng)效機(jī)制。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資狀況的全面監(jiān)測(cè),按照“因城施策”原則,強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)金融的逆周期宏觀審慎管理。
??那么,在房地產(chǎn)融資監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制下,誰(shuí)會(huì)是最終贏家?
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論