??2021年1月4日，碧桂園發(fā)布的最新銷售數(shù)據(jù)顯示，2020年該公司共實(shí)現(xiàn)5706.6億元的權(quán)益銷售額，同比增長(zhǎng)3.3%。而在第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)中，該公司也依然穩(wěn)居全口徑銷售金額和操盤(pán)金額的榜首位置。

??在挑戰(zhàn)重重的2020年，如此龐大體量的房地產(chǎn)企業(yè)在疫情之年依然保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，實(shí)屬難得。

??有分析認(rèn)為，站在權(quán)益銷售額5000億元以上的高點(diǎn)，碧桂園仍能穩(wěn)健前行，很大程度上有賴于其廣泛而均衡的城市布局戰(zhàn)略，以及因城施策的投資策略。據(jù)了解，截至2020年上半年，碧桂園可售資源有73%位于長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等五大城市群，93%可售資源位于人口流入?yún)^(qū)域。這些區(qū)域的住房交易市場(chǎng)在疫情過(guò)后率先回暖，為該公司平滑市場(chǎng)波動(dòng)、實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??在中指研究院看來(lái)，2021年房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模有望高位保持，但各區(qū)域、各城市市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只?，繼而演變?yōu)橐怀且恍星?。這意味著，城市分化與投資風(fēng)險(xiǎn)顯著加大，容錯(cuò)率越來(lái)越低，科學(xué)與效率的力量將真正登場(chǎng)亮相。

??持續(xù)提升投資管理的精細(xì)化水平也是碧桂園近兩年的重要工作，2020年該公司仍在不斷優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，通過(guò)區(qū)域裂變、聚焦深耕，加強(qiáng)管理精度，100多位區(qū)域總被下達(dá)了項(xiàng)目做一成一的要求。在未來(lái)，精準(zhǔn)把握城市間的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇有望成為推動(dòng)該公司可持續(xù)增長(zhǎng)的重要手段。

??超前布局擇優(yōu)而投

??2020年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)，成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。按照克而瑞的測(cè)算，2020年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售金額將超過(guò)17萬(wàn)億元，對(duì)應(yīng)的是16億平方米的銷售面積。土地市場(chǎng)的成交金額也再創(chuàng)了新高，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市土地成交金額達(dá)到了7.38萬(wàn)億元。

??城市分化的特點(diǎn)更為突出，成交金額top30城市占了整個(gè)中國(guó)城市總土地成交50%，面積占了29%。2018年、2019年和2020年這三年，TOP50房企拿地最青睞的20個(gè)城市中，除了傳統(tǒng)的一二線城市外，佛山、溫州、蘇州、南通等核心三四線城市在3年內(nèi)也上榜了2次。

??有機(jī)構(gòu)表示，在不穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為房企投資的首要考慮。在城市選擇上，房企將更傾向于“擇優(yōu)而投”，選擇基本面優(yōu)質(zhì)的城市或深耕型區(qū)域更有利于去化的實(shí)現(xiàn)。其中，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)因?yàn)楹诵某鞘幸约爸苓呅l(wèi)星城市經(jīng)濟(jì)基本面較為出眾，人口虹吸效應(yīng)不減，潛在購(gòu)房需求堅(jiān)挺，并有較強(qiáng)購(gòu)買力支撐，市場(chǎng)前景被長(zhǎng)期看好。

??以碧桂園為例，截至2020年6月30日，碧桂園在國(guó)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約16698億元，其中，98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群。而在粵港澳大灣區(qū)，該公司的權(quán)益可售資源合計(jì)達(dá)約6270億元。從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，得益于人口及產(chǎn)業(yè)的有力支撐，五大城市群的住房交易在疫情后迅速反彈，購(gòu)房需求持續(xù)釋放。超前的戰(zhàn)略部署令碧桂園在疫情后快速穩(wěn)住了業(yè)績(jī)基本盤(pán)，并最終實(shí)現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年前11月，碧桂園權(quán)益合同銷售前10位的城市中，有7個(gè)是位于長(zhǎng)三角及粵港澳大灣區(qū)內(nèi)。

??因城施策打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

??當(dāng)然，在拿地集中度持續(xù)走高、城市選擇趨同的背景下，房企集中扎堆拿地也將導(dǎo)致部分城市地價(jià)攀升，投資風(fēng)險(xiǎn)上升。如何規(guī)避庫(kù)存、房?jī)r(jià)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)較高的城市，在聚焦、深耕戰(zhàn)略下拿對(duì)地、拿好地，已經(jīng)成為了房企們跑贏下一個(gè)賽段的核心武器。

??作為新型城鎮(zhèn)化的堅(jiān)定追隨者，碧桂園兼具廣度與深度的投資策略頗具借鑒價(jià)值。該公司董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)曾表示，新型城鎮(zhèn)化是有市場(chǎng)的，哪怕是一個(gè)縣城，也會(huì)有住房的需求。核心在于，企業(yè)是否具備挖掘與把握這些市場(chǎng)需求的競(jìng)爭(zhēng)力。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，除了40座一二線城市外，中國(guó)還有總數(shù)超過(guò)600座的地級(jí)市、縣級(jí)市，大量潛在的市場(chǎng)需求有待關(guān)注與開(kāi)發(fā)。碧桂園的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，便是在投資趨同的行業(yè)環(huán)境中，將目光投向更廣闊的城鎮(zhèn)市場(chǎng)，開(kāi)辟出了自己的獨(dú)家賽道。

??在投資的廣度上，碧桂園通過(guò)國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略、城鎮(zhèn)化推進(jìn)方向、人口流動(dòng)趨勢(shì)等指標(biāo)，不斷拓寬自己的投資邊界。在廣泛布局的框架下，因城施策，根據(jù)不同市場(chǎng)需求，采用不同的投資策略，通過(guò)調(diào)整供貨節(jié)奏、擴(kuò)展市場(chǎng)邊界，打破時(shí)間和空間的限制。

??這些從宏觀到微觀的科學(xué)投資決策落地在項(xiàng)目上，便轉(zhuǎn)化成了亮眼的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。例如，早在2011年，碧桂園便已進(jìn)入了長(zhǎng)三角節(jié)點(diǎn)性城市之一的南通，至今已布局52個(gè)項(xiàng)目。事實(shí)證明，南通確實(shí)是一座潛力巨大，值得長(zhǎng)期深耕細(xì)作的城市，當(dāng)?shù)氐淖≌N售額從2017年的759億元大幅上升到2019年的1448億元。碧桂園也收獲了超前布局的紅利，2020年前11月的合約銷售額超130億元，新推出的碧桂園世紀(jì)濱江在首開(kāi)當(dāng)天實(shí)現(xiàn)了住宅、商鋪、車位100%去化，其余新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目也均達(dá)成了“做一成一”的目標(biāo)。隨著長(zhǎng)三角一體化的推進(jìn)，以及軌道交通建設(shè)等利好政策的推動(dòng)，未來(lái)還將有更多的產(chǎn)業(yè)、大量人口涌入南通，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。有鑒于此，碧桂園及時(shí)抓住機(jī)遇，2020年在南通已補(bǔ)充了9個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，總貨值接近190億元，為未來(lái)的進(jìn)一步深耕奠定基礎(chǔ)。

??韶關(guān)，是一座不起眼的粵北小城，關(guān)注度與粵港澳大灣區(qū)的核心九城無(wú)法相提并論，但這個(gè)擁有300多萬(wàn)常住人口的四線城市在2020年還是走出了一波逆市行情，前11月的住房成交量已經(jīng)超越去年全年水平。經(jīng)過(guò)13年的耕耘，碧桂園成為了最了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的大型開(kāi)發(fā)商，占地3000多畝的大盤(pán)——芙蓉新城今年依然表現(xiàn)出色，在縣城新落地的短平快項(xiàng)目也屢創(chuàng)佳績(jī)。從前11月的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，碧桂園在該區(qū)域的全年銷售額預(yù)計(jì)將再創(chuàng)新高。

??面向最廣闊的市場(chǎng)，精準(zhǔn)布局、因城施策、深耕細(xì)作，在差異化的產(chǎn)品和強(qiáng)大的品牌影響力的加持下，碧桂園已經(jīng)連續(xù)多年演繹了規(guī)模與質(zhì)量齊頭并進(jìn)的增長(zhǎng)故事。

??有專家表示，“十四五”期間，中國(guó)的城鎮(zhèn)化將帶來(lái)超過(guò)70億平方米左右的新建商品住宅需求，核心城市群及周邊的低線城市也將迎來(lái)新一輪的政策和市場(chǎng)機(jī)遇。對(duì)碧桂園而言，這意味著其業(yè)績(jī)的高質(zhì)量、穩(wěn)健增長(zhǎng)將更具想象空間。