公司楊倩 魏薇 2021-01-18 09:12:55 來源:樂居財經(jīng)
??在巴菲特62年的投資生涯中,只有1976年的收益率超過了50%。大多時候,年化收益率在20%左右。
??有一家戰(zhàn)投,投資碧桂園5年多,盈利高達253%,平均每年賺50%,這個戰(zhàn)績超過了股神巴菲特。
??2020年,大悅城、陽光城、世茂等房企引發(fā)了一輪戰(zhàn)投熱,是近年來引戰(zhàn)強度最大的一年。這些戰(zhàn)投里,不僅有國內險資巨頭,還有海外知名資本集團。他們中,有的賺得盆滿缽滿,有的浮虧被套。
??戰(zhàn)投界“神話”
??中國平安入股碧桂園,成為戰(zhàn)投界教科書般的成功案例。
??2015年4月初,中國平安人壽以2.816港元/股認購碧桂園22.36億股新股份,涉資62.97億港元,成為碧桂園的第二大股東。
??之后,平安曾三次高位逃頂,把高拋低吸運用到了極致。
??2018年2月6日-14日,平安分三次減持碧桂園340萬股、910萬股和1882萬股,合計減持3132萬股。據(jù)查,三筆減持價格分別為16.78港元/股、16.36港元/股、13.21港元/股。彼時,碧桂園股價正處于歷史高位,最高價為19.16港元/股。按照持倉成本每股2.82港元計算,這波高位出貨為平安帶來了3.66億元的盈利。
??目前,平安持有碧桂園19.51億股,占總股本的8.92%,整體盈利超過253%。
??另一邊,美國資本集團通過對龍湖的增持,則示范了精準的“左側抄底”。
??2020年3月9日,美國資本集團增持龍湖集團350萬股股份,每股均價35.4655港元。10天后,龍湖集團創(chuàng)出階段低點,此后一發(fā)不可收拾,不斷刷新歷史新高,最高沖至51.95港元。
??增持不足一年,美國資本集團持股盈利已超20%。
??投資有賺有虧,平安重倉的華夏幸福,目前處于浮虧中。
??2018-2019年,平安先后兩次入股華夏幸福,共計投入資金179.73億元,持股比例約19.2%。
??彼時,華夏幸福為順利引入平安,曾與之簽訂了一份對賭協(xié)議,根據(jù)協(xié)議,華夏幸福以2017年度凈利潤為基數(shù),2018年度、2019年度、2020年度凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元和180億元。
??目前來看,華夏幸福2018年、2019年凈利潤分別為117.46億元、146.12億元,前兩年業(yè)績均已達標,但 2020年前三季度凈利潤為72.8億,約為對賭協(xié)議目標的40%。
??如果失去平安,華夏幸福需另尋“金主”。近期,有外媒報道稱,河北省政府承諾給予華夏幸福最高95億元人民幣(15億美元)的有條件的財務援助。根據(jù)該資金支持計劃,將先轉賬30億元給華夏幸福,其中一部分用于償付其雇傭的農民工工資以及覆蓋其他經(jīng)營費用,而剩余的約10億元,用于兌付華夏幸福于1月20日到期的近15億元的“16華夏債”的回售。
??引戰(zhàn)背后
??克而瑞地產研究顯示,2020年是房企債券到期的高峰,95家房企年內到期債券達到5000億元以上,較2019年上漲43%,房企的融資及償債壓力較大。尤其對于中小房企來說,債務問題亟待解決。
??緩解債務問題多是諸多房企主要訴求之一,通過轉讓股權或債權的形式以緩解資金壓力。
??比如泰禾,2020上半年,受疫情影響,泰禾無集中交付項目,因此營業(yè)收入同比下降83%至24.63億元,其中,房地產業(yè)務銷售收入19.53億元,同比下滑86%。同時,泰禾的凈負債率為277%,相比于2019年底增加了29個百分點;現(xiàn)金短債比僅0.06,6月末已到期未歸還的借款為225.25億元。
??危機之下,黃其森于2020年7月31日,與萬科全資子公司海南萬益簽署了《股份轉讓框架協(xié)議》,泰禾投資擬轉讓19.9%的股份給海南萬益,轉讓價格為每股人民幣4.9元,對應總價約為人民幣24.3億元。
??但萬科入股的前提是,泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致,方案能支持公司恢復正常經(jīng)營,以及支持公司可持續(xù)經(jīng)營。
??目前,泰禾與長城資產、東方資產、興業(yè)銀行、民生銀行等債權人達成了債務重組協(xié)議,并積極與其他債權人協(xié)商。最終萬科是否入局,還要打一個問號。
??除泰禾之外,這份引戰(zhàn)名單上的部分房企已觸及兩條以上“紅線”。
??“三條紅線”是指剔除預收款的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
??截止2020年6月底,大悅城控股剔除預收款后的資產負債率為73.57%,凈負債率為105%,現(xiàn)金短債比1.91倍,踩中兩條;陽光城剔除預收款后的資產負債率為78.17%,凈負債率在110%左右,現(xiàn)金短債比1.12倍,踩中兩條。
??“錢袋子”險資
??中國平安對地產情有獨鐘。
??據(jù)中國平安2020中報披露,長期股權投資中有7家房企在列,分別是廣州璟侖房地產、旭輝控股(集團)、華夏幸福、中國金茂、南京名萬置業(yè)、北京昭泰房地產、武漢地安君泰房地產,股權投資總額為379億元。
??雖然投資碧桂園大獲全勝,但也難覓第二個“碧桂園”。目前,平安在旭輝浮盈84%,在金茂、華夏幸福上浮虧約20%~30%。
??2020年6月,平安曾有意入股招商蛇口。彼時,平安擬以15.77元/股認購招商蛇口2.23億股,認購金額為35.18億元。不過,此后招商股價一路下跌,最終跌破定增價格,平安望而卻步。這場房企與險資的強強聯(lián)合,最終沒能成行。
??而另一險資泰康,在保利、陽光城上均有獲利。2016年6月,泰康60億元認購保利7.33億股,目前這部分持股市值已達133.7億元,4年半時間,浮盈約89.5%。
??2020年9月,泰康入股陽光城,至今浮盈約2.63%。
??為引入泰康,陽光城誠意十足,控股股東陽光集團與之簽訂了長達10年對賭協(xié)議。協(xié)議約定,陽光城將以2019年40.2億元的歸母凈利潤為基礎,在2020年至2024年間,年均復合增長率不低于15%,且前5年累積歸母凈利潤數(shù)不低于340.59億元(歸母凈利潤平均年增長率應高于18.13%)。如任一會計年度的年復合增長率低于15%,陽光集團將對陽光城進行現(xiàn)金補償。
??實際上,除了平安、泰康之外,還有更多險資曾通過二級市場買入房企股票,比如大家人壽、中國人壽、富德人壽、中國人保、君康人壽等。
??據(jù)不完全統(tǒng)計,TOP50房企中,至少16家房企背后有險資身影,比如萬科、榮盛發(fā)展、遠洋集團、首開股份等,那些被低估、高股息的房企,更容易獲得險資青睞。
萬科企業(yè)股份有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440300192181490G 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1099521(萬元)
上海萬科企業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91310112630419770R 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1000000(萬元)
深圳市榮盛發(fā)展置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440300MA5FNQF28Y 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:5263(萬元)
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業(yè)合理融資需求,保持房地產融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產的調整是有利于房地產向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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