??從萬通宣布 “去地產(chǎn)化”已經(jīng)整整十年。

??這期間，萬通董事長多次變更，由馮侖，到王憶會，到江弘毅，再到王憶會。而公司營收從2011年的48.18億元滑落至2020年的13.62億元，縮水超七成。

??據(jù)萬通發(fā)展(SH:600246) 2020年業(yè)績報告，期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入13.62億元，較上年增長23.55%；凈利潤7574.26萬元，同比下降87.73%。歸屬于母公司所有者的凈利潤5086萬元，同比減少91.59%。

??營業(yè)收入雖然有增加，但凈利潤和歸母凈利潤兩個核心指標均出現(xiàn)大幅下滑，萬通發(fā)展正處于增收不增利的窘境。

??增收不增利

??萬通在更名后，公司名字中的“地產(chǎn)”二字雖已不見蹤影，但從2020年業(yè)務的營收情況可以看出，地產(chǎn)業(yè)務依然是萬通發(fā)展的核心支柱。

??公司的營業(yè)收入主要由四個部分組成，分別是房地產(chǎn)銷售，房屋租賃和資產(chǎn)管理以及其他業(yè)務。其中，房屋租賃業(yè)務為萬通自持存量物業(yè)的經(jīng)營和管理，而資產(chǎn)管理業(yè)務主要包括房地產(chǎn)金融板塊及產(chǎn)業(yè)生態(tài)孵化基金板塊。

??從各項業(yè)務的營收數(shù)額來看，房地產(chǎn)銷售依然占據(jù)著萬通發(fā)展營收的大頭。報告期內(nèi)，萬通房地產(chǎn)銷售業(yè)務實現(xiàn)營收10.56億元，較2019年增長70.4%，占總營收的77.51%。

??根據(jù)年報披露，2020年萬通房地產(chǎn)項目合同銷售面積5.19萬平方米，合同銷售金額10.43億元。銷售的項目主要是天津萬通新新逸墅住宅產(chǎn)品、杭州萬通中心寫字樓產(chǎn)品、杭州未來科技城綜合產(chǎn)品、北京天竺新新家園住宅產(chǎn)品等項目。

??賴于房地產(chǎn)銷售業(yè)務營收的增長，2020年萬通發(fā)展的總營收較去年同期增長23.55%。

????但其他兩項業(yè)務的營收卻拖了后腿。其中，資產(chǎn)管理業(yè)務的營收下滑最為突出，2020年，萬通發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務營收4449.83萬元，同比下降79.88%。房屋租賃營收則是較同期減少了2.41%至2.49億元。

??同時，萬通的營業(yè)成本也有所增長。2020年，萬通營業(yè)成本為7.24億元，較去年同期增長35.92%，增速超過了營業(yè)收入。若從產(chǎn)品分類來看，商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)成本增速最為顯著。報告期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)成本約為3億元，同比增長98.28%，毛利率較去年同期較少10.57個百分點至34.38%。

??成本支出的增長以及房屋租賃和資產(chǎn)管理收入的下滑是公司利潤減少的重要原因之一。而對于挑起大梁的地產(chǎn)銷售業(yè)務，萬通則表示，為堅定公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2020年公司未做增量房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

??截止2020年底，萬通合同負債3.3億元，同比下滑17.5%。其中，主要預收的樓款包括天津萬通金府國際、懷柔萬通新新家園等，所涉項目竣工時間集中在2013-2017年間，全部為現(xiàn)房銷售。

??少數(shù)股東“剪刀差”

??2020年，萬通發(fā)展歸母凈利潤5086萬元，同比減少91.59%，縮水超9成。與此同時，少數(shù)股東分得利潤2487.53萬元，較2019年同期增長了101.26%。

??而值得注意的是，少數(shù)股東的權(quán)益與利潤并不匹配。2020年，萬通發(fā)展少數(shù)股東的權(quán)益為4.7億元，較2019年同期減少了3.91%。權(quán)益減少，利潤卻翻了一倍，二者出現(xiàn)明顯背離。

??截止2020年底，少數(shù)股東權(quán)益占比4.05%，損益占比32.84%，“剪刀差”約為29個百分點。

??表內(nèi)，萬通的利潤被少數(shù)股東瓜分，表外，則被聯(lián)營、合營公司拖累。

??2020年，公司的投資收益為-1143.25萬元，同比下降了100.91%。其中，對聯(lián)營和合營企業(yè)的投資收益為-830.9萬元，同比下降702.89%。

??在合營企業(yè)的投資中，虧損最大的公司為香河萬通。報告期內(nèi)，萬通發(fā)展所占虧損約818.35萬元。根據(jù)年報披露，香河萬通原本由萬通發(fā)展100%持股，2019年3月28日，公司將香河萬通70%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京茂新，之后北京茂新又將該標的股權(quán)挪騰到了牡丹江世茂新城。

??據(jù)了解，北京茂新和牡丹江世茂新城均為世茂集團(HK:00813)旗下公司。

??根據(jù)當時公告，香河萬通被轉(zhuǎn)讓時已處于虧損狀態(tài)，萬通發(fā)展有意將這個“燙手的山芋”出表。然而，該公司因持續(xù)虧損依然侵蝕著上市公司的利潤，期內(nèi)聯(lián)營、合營公司虧損總額830萬元，單單在香河萬通上的虧損就超過818萬。

??投資難賺

??萬通的投資之路并不順利。近十年以來，在聯(lián)營、合營的股權(quán)投資“九虧一盈”，僅在2019年盈利137.8萬元，其余九年全在虧損狀態(tài)。

??在金融投資領(lǐng)域，其投資成果也難言滿意。期內(nèi)，萬通的交易性金融資產(chǎn)投資達到3366萬元，同比增長236.6%，對應的投資收益約170萬元；非流動金融資產(chǎn)達3.3億元，包括權(quán)益投資、私募投資基金等，同比增長153.8%，對應的投資收益約255.6萬元。

??簡單計算后，兩項金融資產(chǎn)合計約3.6億元，投資收益425.6萬元，公允值變動收益2737.4萬元，累計收益3163萬元，收益率約8.8%。不過，公允值變動收益可看作是仍未“落袋”的浮盈，真正的收益率要大打折扣。