2021年，依舊是收并購頻發(fā)的年份。

??據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產行業(yè)發(fā)生的并購案例達到了87起，交易額約1367億元，均呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢。如萬科收購藍光華東多個優(yōu)質項目，陽光城61.45億元將永康項目公司納入囊中，遠洋以40億元鎖定紅星地產千億貨值……均引發(fā)了行業(yè)的高度關注。

??當前，與此前交易總是集中在頭部房企不同的是，在各項政策的持續(xù)監(jiān)管之下，擁有資金實力、管理能力、產品實力等優(yōu)勢的綜合型房企，正以“后發(fā)先至”的長跑者姿態(tài)，成為收并購案件中的主要玩家。

??遠洋系40億元平價收購紅星地產70%股權

??7月18日，遠洋集團與遠洋資本通過天津遠璞公司平價獲取紅星地產70%股權，交易金額40億元。據(jù)此，遠洋集團成為紅星地產的新主人。與千億貨值相伴而來的，還有21個位于一二三線城市的商業(yè)項目，以及簽約面積超2000萬平方米的紅星地產物業(yè)平臺。

??事實上，遠洋集團與紅星控股（原紅星地產母公司）的“聯(lián)姻”早有端倪。今年3月，遠洋集團的先鋒官——遠洋資本以10.3億元的價格戰(zhàn)略性收購紅星地產18%股權，邁開了雙方正式合作的第一步；今年6月，遠洋資本與紅星控股達成《合作框架協(xié)議》，以23.12億元將后者7家物流子公司收購，進一步充實了遠洋在物流領域的布局。

??據(jù)公告顯示，目前天津遠璞已完成對紅星地產18%股權的收購，預計在7月30日、8月10日及2022年1月10日前后，完成收購紅星地產剩余的22%、11%和19%的股權。而紅星控股持有紅星地產的股權比例則相應降低至30%。

??與一次性買賣所不同的是，遠洋集團與紅星控股均選擇了細水長流式的合作方式。對于遠洋集團而言，70%的股權足以讓其對紅星地產保持絕對的話語權；同時，保留紅星控股30%的股權，也為雙方持續(xù)進行合作創(chuàng)造了條件。如在股權交易完成后，遠洋集團原則上將繼續(xù)委托紅星方面的愛琴海集團，對21個商業(yè)項目進行運營管理，以發(fā)揮其運營經驗與差異化競爭優(yōu)勢。

??分析人士指出，遠洋集團選擇這種頗為穩(wěn)妥的收購方式，符合其一貫的穩(wěn)健風格。交易完成后，遠洋集團在安全的前提下實現(xiàn)了規(guī)模的穩(wěn)健提升，對行業(yè)也有借鑒意義。

??主營業(yè)務或實現(xiàn)快速增長

??顯而易見的是，紅星地產旗下91個項目，將對遠洋集團的主營業(yè)務帶來明顯的提振效應。

??從業(yè)態(tài)分布來看，紅星地產可售型住宅產品比重高達80%，且多為面向剛需和剛改的高效項目，可實現(xiàn)快速去化；從區(qū)域布局來看，紅星地產在華東、華西和環(huán)渤海區(qū)域占比最多，與遠洋集團業(yè)務布局十分契合。值得一提的是，項目多通過招拍掛方式獲取，訴訟少、毛利高，且分布城市能級較高。按照計劃，紅星地產在未來兩年每年將貢獻300億至-400億元的銷售規(guī)模。

??而雙方的合作，不僅限于住宅業(yè)態(tài)，還涉及到了商業(yè)及物業(yè)管理領域。

??紅星地產的物業(yè)管理平臺將通過平價凈資產轉讓的方式，由遠洋集團和遠洋資本100%持有。未來3年內，隨著項目進入交付期，該物業(yè)管理平臺在管面積有望突破2000萬平方米。聯(lián)系遠洋服務年報數(shù)據(jù)可知，截至2020年末，遠洋服務整體在管面積為4545萬平方米，紅星地產旗下物業(yè)在管面積的加入，也將令遠洋服務實現(xiàn)可觀的規(guī)模增長。

??此外，紅星地產還擁有21個知名的商業(yè)項目，其中位于上海、天津、福州、蘇州、長沙、西安等一二線城市核心地段的優(yōu)質資產占整體估值70%以上；同時，超過30%項目位于華東區(qū)域。眾所周知，在商業(yè)地產領域，遠洋集團也是一把好手，十余年來已成功打造出北京頤堤港、成都遠洋太古里、杭州遠洋樂堤港在內的多個城市商業(yè)標桿。截至到2020年末，遠洋集團已投入營運的項目可租賃面積約210.9萬平方米，實現(xiàn)全口徑租金收入41.2億元，同比提升2%，全口徑EBITDA利潤24.1億元，在建的商業(yè)地產項目總建筑面積逾 180 萬平方米。

??對于遠洋來說，紅星方面這些能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流商業(yè)項目的并入，未來將大大提升集團在商業(yè)地產板塊的建樹及造血能力；長期來看，還將有助于遠洋集團以多種渠道擴充土地儲備。

??穩(wěn)健財務+低成本融資優(yōu)勢護航下一程

??此前，收并購方式并非遠洋集團增厚土地儲備的主要手段。能在“三道紅線”之后成為行業(yè)的收購新秀，背后自然要歸結于遠洋集團穩(wěn)健的財務狀況和低成本融資能力。

??截至2020年底，遠洋集團剔除預收款后的資產負債率為69.0%；凈負債率為55%；非受限現(xiàn)金短債比為1.51，“三道紅線”指標全部達標，處于“綠檔”。同時，遠洋集團的信用水平亦長期位于行業(yè)第一梯隊——境外獲得穆迪和惠譽Baa3、BBB-的信用評級，境內獲得中誠信國際和聯(lián)合資信的AAA級信用評級。

??以穩(wěn)健經營為前提，以穩(wěn)健財務為基礎，遠洋集團得以用較低的成本獲取充足的現(xiàn)金流，安全穩(wěn)健的對外擴張。如4月22日，遠洋集團首次發(fā)行4億美元境外綠色債券，票面利率3.25%；5月11日，遠洋集團成功簿記發(fā)行5年期26億元公司債，票面利率4.2%；7月8日，遠洋集團成功發(fā)行3.2億美元綠色債券，票面利率2.7%，創(chuàng)公司境外市場美元債最低發(fā)行利率。

??同時，依托遠洋集團信用背書和財務優(yōu)勢，紅星地產的融資成本有望進一步降低，從而增厚平臺利潤，為股東創(chuàng)造更大收益。

??當前，房地產行業(yè)融資難、融資貴的狀況仍將持續(xù)。遠洋集團不為規(guī)模所裹挾，始終堅持穩(wěn)健經營的策略，也給其帶來了更多的市場機遇。隨著房地產行業(yè)邁向發(fā)展新階段，聚焦主業(yè)發(fā)展的遠洋集團，或將迎來更多可能。