??越秀集團與郴州市人民政府達成簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議還不到一年時間，越秀地產(chǎn)股份有限公司（00123.HK 以下簡稱“越秀地產(chǎn)”）就成功獲得了在郴州的首個項目。7月26日，該公司通過公開掛牌方式以約8.94億元競得郴州西城地塊。

??用“背靠大樹好乘涼”來形容越秀地產(chǎn)的資源獲取優(yōu)勢并不夸張，身為廣州市屬龍頭國企，越秀集團近年來已通過各種途徑為越秀地產(chǎn)輸送了大量項目，除了類似郴州那般的牽線搭橋外，還直接注入資產(chǎn)。7月23日，越秀地產(chǎn)在公告中表示，將以22.9億元收購越秀集團旗下一個子公司，以此獲得位于廣州市海珠區(qū)的一個商業(yè)項目。

??據(jù)了解，越秀集團此前已經(jīng)持有這個項目8年多時間，計劃于今年下半年開售首期公寓產(chǎn)品。越秀地產(chǎn)的相關人士透露，公司選擇此時收購項目，是因為可盡快實現(xiàn)銷售和現(xiàn)金回流。而越秀集團此前注入的資產(chǎn)，也均為已孵化成熟的項目，這種“集團收購孵化——地產(chǎn)購買”的模式給予了越秀地產(chǎn)很大的現(xiàn)金流管理彈性，為其在“三道紅線”與規(guī)模增長之間取得平衡減輕了不少壓力。

??持有8年多后才注入

??公告顯示，越秀地產(chǎn)已經(jīng)與控股股東越秀集團訂立股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，購買越秀集團旗下廣州市佰城投資發(fā)展有限公司98%股權，這筆交易的總代價約為22.9億元，包括18.7億元的股權轉(zhuǎn)讓代價和約4.2億元的還款金額。

??廣州市佰城投資發(fā)展有限公司持有廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍12號、1號地塊，項目占地面積約6.3萬平方米，計容建筑面積約39萬平方米，規(guī)劃建設公寓、零售、購物中心、配套設施及地庫。

??這塊地是越秀集團在2012年底從廣百集團手中收購來的，但相關手續(xù)直到2016年5月才完成，當時收購廣州市佰城投資發(fā)展有限公司98%股權的代價為15億元。

??根據(jù)公開信息，廣百集團原本計劃投資40.7億元，將該項目建成集商務辦公、休閑購物、酒店及服務式公寓于一體的廣州首個大型濱江海港城。將地塊轉(zhuǎn)讓給越秀集團后，發(fā)展計劃便改成用10億元定制總建筑面積7萬平方米的商業(yè)體，包括3萬平方米的購物商場、2.1萬平方米的甲級寫字樓、1.5萬平方米的寫字樓、4000平方米的地面商業(yè)物業(yè)和500個地下停車位。

??按照約定，這個商業(yè)體本應在2016年底前交付，但因種種原因未能按時完工，最終交付日期被延遲到了2024年底前，為此，項目公司須向廣百集團支付6500萬元的補償。

??越秀地產(chǎn)認為，項目土地所在的海珠區(qū)為廣州核心區(qū)之一，擁有發(fā)展完備的優(yōu)質(zhì)生活設施及運輸系統(tǒng)，項目土地的開發(fā)前景可期，收購完成后，項目的業(yè)績將并入公司報表，預期可對整體營業(yè)收入帶來貢獻。

??而據(jù)越秀地產(chǎn)的有關人士介紹，該項目經(jīng)歷了多次規(guī)劃調(diào)整和優(yōu)化，目前已在正常開發(fā)中，計劃于今年下半年首次開售，公司將盡快實現(xiàn)銷售和現(xiàn)金回流。

??多渠道挖掘國企土地資源

??從這筆交易不難發(fā)現(xiàn)，該項目前期土地整理的時間和資金成本都由越秀集團承擔了，直到萬事俱備、只差銷售這臨門一腳的時候，才轉(zhuǎn)讓給了越秀地產(chǎn)。持有8年多時間，股權轉(zhuǎn)讓價格只提高了約25%，各項交易條件對越秀地產(chǎn)而言，都頗為友好。

??事實證明，擁有一個實力雄厚的控股股東也是一種競爭優(yōu)勢。作為總資產(chǎn)規(guī)模高達7300億元的廣州市屬龍頭國企，越秀集團近幾年沒少給越秀地產(chǎn)輸送項目與資源。

??其中最典型的莫過于TOD項目了。2016年，越秀集團與廣州地鐵簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，2年后開始進行項目合作。到了2019年2月，越秀地產(chǎn)才出手，花了141億元收購了這個項目86%的股權，2個月后，廣州地鐵則以61.62億港元的代價認購了越秀地產(chǎn)的股份，成為其第二大股東。2019年5月，越秀地產(chǎn)打算再從越秀集團手里收購兩個TOD項目51%的股權，交易金額90億元，但雙方簽訂的是期權契約，約定在2019年第四季度行使期權完成收購。這就為越秀地產(chǎn)籌措資金留出了半年時間。

??僅僅是2019年，越秀地產(chǎn)就通過越秀集團輸送的TOD項目增加了約315萬平方米土地儲備。2020年，該公司同樣以訂立期權契約的方式收購了2個TOD項目，新增土地儲備103萬平方米。這些項目被收購后迅速貢獻業(yè)績，2020年共銷售了170億元，占了其全年銷售額的約18%。越秀地產(chǎn)曾透露過TOD項目的收購路徑，那就是項目先進入越秀集團孵化，具備銷售條件前才注入越秀地產(chǎn)，便于該公司進行現(xiàn)金流管理。

??除了直接為越秀地產(chǎn)孵化項目外，越秀集團也在很多一攬子合作里面為該公司打通了資源獲取通道。例如，2020年9月，越秀集團與郴州市簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方宣布將在特色農(nóng)業(yè)、優(yōu)勢農(nóng)業(yè)、生豬養(yǎng)殖、房地產(chǎn)、城市開發(fā)、金融、交通基建等方面開展全方位的合作，此次越秀地產(chǎn)便是通過“住宅+配建”的模式敲開了郴州的大門。

??憑借母公司的國企背景，“住宅+配建”的模式已經(jīng)成為了越秀地產(chǎn)定向獲取土地資源的利器之一。2020年，該公司通過這種方式以較低的價格獲得了4個地塊，土儲建筑面積約141萬平方米。按照管理層的說法，這將會成為未來越秀地產(chǎn)主流的增加土儲方式之一。

??此外，國企間的土地合作也是越秀地產(chǎn)重要的增儲渠道。2019年，該公司透過國企合作模式增加土儲約149萬平方米，占新增土儲的19.3%，2020年，成都、廣州、蘇州三個國企合作項目也為其新增了建筑面積約58.5萬平方米的土儲。

??從2020年的新增土儲情況來看，越秀地產(chǎn)正在減少對公開招拍掛市場的依賴，轉(zhuǎn)而從自己的國企背景優(yōu)勢挖掘增量的潛力。2020年，該公司從非公開市場獲取的新增土儲占了54.1%，其中TOD、“住宅+配建”、國企合作增儲模式分別占新增土儲的18.5%、25.2%和10.4%。該公司認為，通過這些多元的渠道，土地成本得到有效控制。

??2021年，雖然集中供地競爭激烈，但越秀地產(chǎn)仍在廣州斬獲7個地塊，其中3幅土地是通過“住宅+配建”模式定向獲取的，對應的總土儲為148萬平方米，溢價率均為0。5月份，該公司還通過國企合作新進入北京、東莞、寧波3座城市，新增土儲建筑面積54萬平方米。