??宋都股份退地事件再起波瀾。

??8月10日晚間，宋都基業(yè)投資股份有限公司（以下簡稱“宋都股份“）發(fā)布公告回復(fù)上交所監(jiān)管工作函，對杭州退地一事做了進(jìn)一步披露。

??宋都股份稱，2021年5月7日，公司全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司競得杭政儲出【2021】8號地塊（以下簡稱“8號地塊“）土地使用權(quán)隨即與祥生控股（集團）有限公司（以下簡稱”祥生“）浙北區(qū)域公司達(dá)成合作意向，但最終由于祥生方面違約退出導(dǎo)致退地。

??不僅如此，宋都股份還在公告中披露了另一宗地塊合作方違約事件。

??宋都股份稱，2021年5月8日，公司全資子公司杭州長慧企業(yè)管理有限公司競拍獲得12號地塊（即天目醫(yī)藥港地塊）（以下簡稱“12號地塊“）土地使用權(quán)，浙江寶龍錦城企業(yè)管理有限公司主動接洽公司希望就天目醫(yī)藥港地塊進(jìn)行合作開發(fā)，雙方簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，但隨后浙江寶龍放棄合作，也因此打亂了宋都股份整體資金排布計劃和節(jié)奏，導(dǎo)致同一時間節(jié)點項下，宋都股份集中資金支出金額放大。

??兩個地塊都被合作方“放鴿子”，無奈之下，宋都股份只能退地。

??退地“羅生門”

??事件退回到5月7日，杭州首次集中供地拉開帷幕。兩天時間，出讓地塊57宗，攬金1178億元，這也讓杭州成為上半年全國土地市場的最大贏家。

??土地市場的熱度少不了房企的推波助瀾，宋都股份是其中之一。在這場土地大戰(zhàn)中，宋都股份成功斬獲5宗地塊。但作為一家年度凈利潤僅有3.52億元的中小型房企，宋都股份要一次獨攬五幅地塊，在資金面上有不小的壓力。

??按照宋都股份過往的經(jīng)驗，合作開發(fā)、聯(lián)合拿地是其多年運營模式之一。根據(jù)宋都2020年年報數(shù)據(jù)顯示，其開發(fā)的39個住宅項目中只有3個是100%持股，其他均為合作開發(fā)項目。

??用慣了合作開發(fā)套路的宋都股份不曾想到，竟然會被合作方“套路”了。

??7月20日，宋都股份發(fā)布一則退地公告，成為這場“羅生門事件“的導(dǎo)火索。宋都股份在公告中稱，考慮到市場風(fēng)險因素，公司決定放棄已競得的8號地塊土地使用權(quán)，并為此將損失5000萬元保證金。

??由于是杭州集中供地后的首例退地，宋都股份退地也引發(fā)了業(yè)界廣泛關(guān)注。

??隨后就有消息指出，宋都此次退地有不得已的苦衷，即合作方臨時變卦退出，導(dǎo)致宋都的資金安排受到影響，不得已才退掉了所拿地塊。

??彼時對于違約的合作方市場猜測不一，但多種聲音指向了寶龍地產(chǎn)。但寶龍地產(chǎn)在回復(fù)中國房地產(chǎn)報記者時予以否認(rèn)。另有消息人士向中國房地產(chǎn)報記者透露導(dǎo)致宋都股份退地的違約合作方是祥生控股，但彼時祥生控股方面對中國房地產(chǎn)報記者明確否認(rèn)。

??涉事方各執(zhí)一詞，讓這起退地事件顯得撲朔迷離。

??上交所問詢

??祥生澄清“未簽署協(xié)議”

??宋都的退地事件也引起了上交所的關(guān)注。上交所向宋都發(fā)出了監(jiān)管函，讓其披露競拍拿地后短時間內(nèi)退地造成大額損失的合理性以及公司前期的拿地決策是否審慎。

??8月10日，宋都股份回復(fù)上交所公告，進(jìn)一步披露了退地的來龍去脈，直指合作方祥生的違約是造成退地的主要因素。

??宋都在公告中稱，5月7日，公司全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司競得8號地塊土地使用權(quán)，隨即與祥生浙北區(qū)域公司達(dá)成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發(fā)的基本合作模式，即50%：50%股權(quán)聯(lián)合操盤開發(fā)。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者從接近宋都股份的知情人士處了解，當(dāng)時祥生方面與宋都股份的對接人為祥生浙北區(qū)域公司投資拓展部負(fù)責(zé)人。彼時約定，在雙方合作中，宋都方并表并負(fù)責(zé)設(shè)計、營銷、綜管、財務(wù)條線，而祥生方面則負(fù)責(zé)成本、招采、工程、客服條線。

??取得地塊當(dāng)晚，祥生相關(guān)人員至宋都現(xiàn)場洽談合作事宜，明確表示了合作開發(fā)意愿，并開始梳理合作細(xì)則。

??上述知情人士透露，雙方人員于當(dāng)晚在微信成立了“運河新城地塊協(xié)議溝通群”，群內(nèi)人員包括祥生方面的投資部負(fù)責(zé)人、法務(wù)部負(fù)責(zé)人、財務(wù)部負(fù)責(zé)人以及宋都方項發(fā)中心、法務(wù)中心、浙北城市公司的相關(guān)人員。

??此后幾天，雙方均在正常推動合作事項進(jìn)展，并于5月12日晚，雙方通過微信明確祥生方已向其公司董事長匯報，合作協(xié)議無需修改并已經(jīng)傳到祥生集團公司簽字蓋章。

??然而在5月13日，祥生方突然電話通知宋都相關(guān)人員，單方面表示不再參與本次合作。

??祥生的退出讓宋都股份倍感壓力。

??公開資料顯示，8號地塊由宋都股份子公司在杭州首次集中供地中以17.83億元競得，樓面價20962元/平方米，溢價率為29.86%，自持比例達(dá)到21%。面對高溢價和高自持，宋都股份想獨自開發(fā)這塊地毫無疑問將面臨巨大的資金壓力。

??在中國房地產(chǎn)報記者此前的采訪中，亦有宋都股份高層透露，杭州出臺“限商墅令”之后，讓本來利潤微薄的地塊更加沒有利潤空間，甚至出現(xiàn)虧損。權(quán)衡之后，宋都股份寧愿折了5000萬元保證金也要退地，以防止更大的風(fēng)險。

??根據(jù)宋都股份公告披露，目前公司正在尋求法律途徑解決問題，稱已委托上海錦天城（杭州）律師事務(wù)所向祥生方寄送《律師函》，要求祥生方承擔(dān)締約過失責(zé)任，并積極妥善處理賠償事宜。

??對于宋都股份單方面的“控訴“，祥生也于8月11日發(fā)布了一份公告，稱公司未與宋都股份就8號地塊簽署任何協(xié)議或文件，簡而言之，否認(rèn)退地與其相關(guān)。同時，對于宋都股份公告中所訴對祥生造成的不良影響，祥生方面將保留啟動法律訴訟權(quán)利。

??寶龍牽涉其中

??稱“合作條件發(fā)生改變未能達(dá)成一致“

??除了祥生的違約，宋都股份在回復(fù)上交所的監(jiān)管函中還提到了另一宗地塊的違約。

??宋都股份稱，由公司全資子公司杭州長慧企業(yè)管理有限公司在5月8日競得12號地塊后，浙江寶龍錦城公司主動接洽，希望就天目醫(yī)藥港地塊進(jìn)行合作開發(fā)，雙方還簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，約定雙方股權(quán)比例各占50%。

??然而，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議，且拒收了杭州長慧寄出的《關(guān)于推進(jìn)天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯(lián)系函》。5月19日，在宋都股份多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示了放棄合作。

??中國房地產(chǎn)報記者從該事件知情人士手中獲取到當(dāng)時宋都股份與浙江寶龍簽訂的合作備忘錄，僅一頁紙的內(nèi)容，雙方制定了14條相關(guān)規(guī)定，且備忘錄上由雙方人員簽字蓋章。

??在備忘錄約定內(nèi)容中，合作項目聯(lián)合操盤，由宋都股份并表。其中，宋都方的聯(lián)席項目總負(fù)責(zé)前期、設(shè)計、財務(wù)條線，并指派成本招采副職、營銷副職及一支營銷團隊；而寶龍方面的總經(jīng)理（即項目公司最終審批人）則負(fù)責(zé)綜管、營銷、成本招采、工程條線，并指派財務(wù)副職。

??值得注意的是，這份合作備忘錄的最后一條注明了“如一方違約，則違約方應(yīng)支付守約方2000萬違約金”。

??公告披露后，中國房地產(chǎn)報記者也聯(lián)系到寶龍地產(chǎn)品牌方面人員，其表示，公司與宋都股份此前退的8號地塊無關(guān)，的確與宋都股份就12號地塊有過合作意向，且雙方簽訂了合作備忘錄，但后期(5月17日之后)在正式溝通合同條款過程中，由于雙方合作條件發(fā)生改變，導(dǎo)致最后未能達(dá)成一致。該合作備忘錄僅是雙方表達(dá)合作誠意的表現(xiàn)，實際細(xì)節(jié)需以合同簽訂為準(zhǔn)。

??“我們也是看到對方發(fā)公告才知道此事。既然此事已發(fā)生，寶龍會按照相關(guān)法律法規(guī)積極配合，應(yīng)對處理?！睂汖埖禺a(chǎn)品牌人士回復(fù)道，上述12號地塊已于一個月前動工，由宋都股份單獨開發(fā)。

??針對寶龍?zhí)岢龅暮献鳁l件改變這一關(guān)鍵因素，中國房地產(chǎn)報記者采訪接近寶龍地產(chǎn)的人士了解到，雙方很可能是自持部分的商定出現(xiàn)了分歧。

??公開資料顯示，12號地塊當(dāng)時競得成功后要求自持比例不少于19%，這對開發(fā)商的運營能力和資金實力是不小的挑戰(zhàn)。

??隨著寶龍退出，宋都股份再次陷入尷尬的境地。

??宋都股份稱，公司已于7月26日委托杭州長慧律所正式向杭州市拱墅區(qū)人民法院提交了《起訴狀》，其中包括了訴訟請求判決浙江寶龍支付違約金2000萬元，并承擔(dān)各項訴訟費用，目前該案件已在進(jìn)展中。

??最終結(jié)果如何不得而知，但在杭州本地樓市研究專家看來，整個退地事件也給開發(fā)商敲響了警鐘，即在當(dāng)前的政策環(huán)境下，房企拿好地之后有很大可能會找不到合作伙伴，因此未來合作開發(fā)的房企最好提前談好合作，且口頭承諾并不能作為有效的法律依據(jù)，拿地合作依然要以簽訂正規(guī)合同或協(xié)議為準(zhǔn)。