??因業(yè)績(jī)獲得大幅提升，萬科海外再次受到市場(chǎng)關(guān)注。

??8月16日，萬科海外投資控股有限公司（01036.HK；下稱“萬科海外”）發(fā)布盈利預(yù)告稱，預(yù)期將于該期間錄得股東應(yīng)占盈利上升不少于390%。預(yù)期集團(tuán)將錄得股東應(yīng)占盈利上升不少于390%，而去年同期錄得股東應(yīng)占盈利約港幣5490萬元。

??該公司稱，集團(tuán)相關(guān)盈利估計(jì)增加主要由于提供的資產(chǎn)管理服務(wù)產(chǎn)生純利增加所致。

??梳理萬科海外過去5年的業(yè)績(jī)可以看到，其在2018年也曾獲得過高達(dá)336%的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，但其余大部分時(shí)間的業(yè)績(jī)表現(xiàn)起伏不定。

??自2012年借殼上市以來，萬科海外曾被抱有海外融資、國(guó)際化鋪路的期待。但就其業(yè)務(wù)層面本而言，至多數(shù)億元的營(yíng)收一直未能有較大改變。直至2019年，萬科開始將英國(guó)、美國(guó)等資產(chǎn)注入到這個(gè)平臺(tái)中，又引發(fā)業(yè)界的想象。

??8月18日，記者就相關(guān)問題采訪萬科品牌部，其表示暫未有對(duì)外的相應(yīng)回復(fù)。

??融資功能漸行漸遠(yuǎn)

??萬科海外的前身是萬科置業(yè)海外，它是萬科全資子公司萬科置業(yè)（香港）有限公司（下文簡(jiǎn)稱“萬科香港”）持有75%控股權(quán)益的香港上市公司，也是萬科最早進(jìn)行國(guó)際化嘗試的平臺(tái)。

??早在2012年，萬科以10.79億港元的價(jià)格收購在港交所上市的南聯(lián)地產(chǎn)約73.91%股份，這不僅為萬科在境外嘗試地產(chǎn)開發(fā)打開大門，還搭建了首個(gè)境外融資平臺(tái)。

??當(dāng)年，時(shí)任萬科總裁的郁亮曾表示，萬科將設(shè)立境外事業(yè)部，總部設(shè)在中國(guó)香港，會(huì)首先考慮投資美國(guó)等發(fā)達(dá)市場(chǎng)。

??按萬科管理層的說法，收購的主要目的是“進(jìn)行國(guó)際化嘗試”。而隨著2014年萬科完成B轉(zhuǎn)H，萬科企業(yè)成功登陸港交所，珠玉在前，萬科置業(yè)（海外）距離部分投資者所預(yù)期的“萬科境外主要上市平臺(tái)”越來越遠(yuǎn)。

??但實(shí)際上，在萬科境外投資業(yè)務(wù)架構(gòu)中，萬科香港、萬科地產(chǎn)（香港）有限公司（下文簡(jiǎn)稱“萬科地產(chǎn)（香港）”）至今仍是主要投資平臺(tái)。其中，香港地區(qū)目前在售的項(xiàng)目幾乎都由萬科香港持有，作為子公司，萬科海外主要充當(dāng)提供資管、銷售及開發(fā)服務(wù)的角色。

??2015年下半年，萬科海外按每持2股現(xiàn)有股份獲配發(fā)1股供股股份的基準(zhǔn)，以每股股份8.04港元的認(rèn)購價(jià)供股，供股價(jià)較該公告發(fā)布當(dāng)日的開市價(jià)折讓11.91%。這次供股獲得101%超額認(rèn)購，籌得凈額10.32億港元，用于購買土地和物業(yè)，通過金匯隆提供按揭，用于銷售及市場(chǎng)開支，升級(jí)麗晶中心的空調(diào)系統(tǒng)，償還債務(wù)等。

??值得注意的是，供股所在的時(shí)點(diǎn)正值股價(jià)高位，在供股之后很長(zhǎng)一段時(shí)間，萬科海外的股價(jià)持續(xù)向下，近年更徘徊至借殼上市以來的低位。

??截至2021年8月19日，萬科海外2.81港元每股，總市值僅有10.95億港元。

??業(yè)績(jī)表現(xiàn)起伏不定

??2012年下半年，萬科海外完成重組，當(dāng)時(shí)從事的業(yè)務(wù)僅為持有、經(jīng)營(yíng)及管理葵涌麗晶中心若干部分，也就是該項(xiàng)物業(yè)的部分租金收入。

??2013年8月，完成收購香港荃灣西站六區(qū)項(xiàng)目（TW6）項(xiàng)目的20%權(quán)益，作價(jià)7.279億港元，新世界發(fā)展(00017-HK)持有另外的80%權(quán)益。萬科海外通過這個(gè)聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)軍香港的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。

??此后，包括新加坡、紐約、香港等地項(xiàng)目均是與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作。

??與其他房企合作開發(fā)是為了降低相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，許多境外國(guó)家、地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很激烈，獨(dú)自操盤將面臨很大的壓力。

??到2018年，萬科海外終于迎來高光時(shí)刻，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)6.77億港元的盈利，同比增長(zhǎng)約336%，其中貢獻(xiàn)最大的是應(yīng)占聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)，其稅前業(yè)績(jī)?yōu)?.66億港元，2017年僅為4.6萬港元，這部分收入主要來自于TW6有關(guān)的兩家聯(lián)營(yíng)公司收益。

??梳理萬科海外近年來的業(yè)績(jī)表現(xiàn)可以看到，其表現(xiàn)并不穩(wěn)定。2016年-2020年，萬科海外的營(yíng)業(yè)收入分別為9124.4萬元、9646萬元、1.02億元、2.51億元和4.75億元，同比增長(zhǎng)分別為2.44%、5.72%、5.52%、147.08%和88.69%；凈利潤(rùn)方面，同期分別為1.31億元、1.55億元、6.77億元、1.33億元和1.86億元，同比增長(zhǎng)分別為-18.79%、18.15%、336.25%、-80.30%和39.28%。

??在高層管理人員上，萬科海外也一直空缺，自2012年9月1日以來，萬科海外并未委任主席及首席執(zhí)行官，直至2019年2月13日，執(zhí)行董事張旭及闕東武才分別獲委任為公司董事會(huì)主席及首席執(zhí)行官。

??匯生國(guó)際資本總裁黃立沖在受訪時(shí)表示，“最近幾年，海外房地產(chǎn)價(jià)格都有一定的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)比較明顯的能達(dá)到20%。在目前的大環(huán)境下，海外地產(chǎn)開發(fā)是有一定的機(jī)會(huì)的。只不過，對(duì)現(xiàn)在的萬科而言，它已經(jīng)從一個(gè)民營(yíng)企業(yè)，變成一個(gè)準(zhǔn)國(guó)有企業(yè)?？陀^來說，國(guó)有企業(yè)在海外獨(dú)立經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其暢順程度不是很高。

??海外市場(chǎng)仍存變數(shù)

??萬科總裁郁亮曾在萬科2013年度業(yè)績(jī)會(huì)上提到，萬科海外業(yè)務(wù)的三條發(fā)展定位之一便是為內(nèi)地投資者提供一個(gè)海外置業(yè)渠道。

??不得不說，由于國(guó)人在海外置業(yè)的需求旺盛，早年，包括萬科、萬達(dá)、綠地、碧桂園等房企相繼續(xù)布局海外，這一塊的業(yè)績(jī)也成為房企業(yè)績(jī)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但海外市場(chǎng)畢竟不同于中國(guó)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)制度、文化、政治、民意時(shí)刻都在影響著房企的海外布局。

??另一方面，早年房企帶著大量外匯出海，卻遲遲沒有資金回流，曾引起監(jiān)管方關(guān)注。2017年6月7日，銀監(jiān)會(huì)窗口指導(dǎo)各家大型銀行，排查包括萬達(dá)、安邦、海航集團(tuán)、復(fù)星等數(shù)家企業(yè)的境外授信及風(fēng)險(xiǎn)分析。消息一出，被排查企業(yè)相關(guān)股票、債券均應(yīng)聲下跌。

??在政策轉(zhuǎn)向之下，不少房企的海外資產(chǎn)走到了由買到賣的路上。

??如今回頭來看，房企出海方式不盡相同，但不可否認(rèn)，海外市場(chǎng)需求一直存在，也是房企的發(fā)展機(jī)會(huì)。

??鏈家此前發(fā)布《鏈家海外2021年中白皮書報(bào)告》顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)9年增長(zhǎng)，中國(guó)買家交易額居在美房產(chǎn)投資首位，交易額超過700億人民幣/年，且更青睞加州和紐約房產(chǎn)；2020年美國(guó)房產(chǎn)交易中，國(guó)際買家占4%，其中，中國(guó)、加拿大、墨西哥、印度和哥倫比亞分別占前五名。

??鏈家海外事業(yè)部總經(jīng)理時(shí)今強(qiáng)告訴記者，長(zhǎng)期來看，海外置業(yè)市場(chǎng)將同中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展、人民幣國(guó)際化趨勢(shì)的加快、人民對(duì)美好生活的向往繼續(xù)向前發(fā)展。

??為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的需求，萬科也對(duì)萬科海外這個(gè)平臺(tái)進(jìn)行調(diào)整。2019年，萬科曾將旗下位于倫敦、三藩市(舊金山)、紐約三家目標(biāo)公司注入到萬科海外中。

??公開資料顯示，目前萬科已布局倫敦、舊金山、西雅圖、紐約、洛杉磯、新加坡、吉隆坡、莫斯科等8大核心城市，助力客戶實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)全球化配置。

??2016年起，萬科集團(tuán)于國(guó)內(nèi)部分城市組建專業(yè)海外銷售團(tuán)隊(duì)，為萬科老業(yè)主及其親友推介適宜的海外產(chǎn)品及配套服務(wù)。

??薛建雄認(rèn)為，中國(guó)人口多，移民體量大，但總體而言，發(fā)達(dá)國(guó)家的供應(yīng)已經(jīng)過剩，不會(huì)因?yàn)橹袊?guó)人的移民就能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的供需情況。

??此外，因海外置業(yè)涉及資金量大、信息不對(duì)稱和交易復(fù)雜等特性，所以對(duì)海外置業(yè)服務(wù)公司有很高要求。海外置業(yè)公司能否對(duì)引入房源進(jìn)行可靠性分析、置業(yè)顧問是否能提供專業(yè)服務(wù)、置業(yè)服務(wù)流程是否完善、是否有完整售后支持系統(tǒng)等等，都將直接影響海外置業(yè)者實(shí)際利益和服務(wù)體驗(yàn)，時(shí)今強(qiáng)表示。