??招商積余仍需破局。

??8月16日晚間，招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司（001914.SZ，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招商積余”）披露了2021年半年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

??今年上半年，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入47.79億元，同比增長(zhǎng)23.56%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)2.48億元，同比增長(zhǎng)38.85%。毛利率為13.54%，較上年同期下降0.29%。

??事實(shí)上，營(yíng)收和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度雙雙放緩。2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入38.68億元，較上年同期增長(zhǎng)49.88%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)1.79億元，較上年同期增長(zhǎng)110.66%。

??西南證券首席地產(chǎn)分析師池天惠告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“營(yíng)收和利潤(rùn)增長(zhǎng)比較符合預(yù)期，不高也不低?！?/p>

??和營(yíng)收和凈利潤(rùn)不同的命運(yùn)是，毛利率卻呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。而毛利率偏低一直是招商積余懸而未決的難題。

??毛利率三年降

??毛利率整體為何會(huì)下降？

??首先來(lái)看一則具體數(shù)據(jù)：招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為10.58%，較上年同期11.23%下降0.65%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)管理部分毛利率為10.7%，同比下降0.22個(gè)百分點(diǎn)；專(zhuān)業(yè)化服務(wù)部分毛利率為10.08%，同比下降2.52個(gè)百分點(diǎn)。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)毛利率為60.44%，較上年同期61.68%下降1.24個(gè)百分點(diǎn)。其中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)部分毛利率為43.20%，同比上升19.72個(gè)百分點(diǎn)；持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)部分毛利率為61.84%，同比下降1.59個(gè)百分點(diǎn)。

??不難看出，物業(yè)管理業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)兩大塊業(yè)務(wù)的毛利率均出現(xiàn)了下降。其中，作為物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)部分和作為資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)部分毛利潤(rùn)同比下降最大，分別為2.52個(gè)百分點(diǎn)以及1.59個(gè)百分點(diǎn)。

??值得關(guān)注的是，物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊毛利潤(rùn)不高，其中，住宅業(yè)務(wù)毛利率為6.03%，拉低整體毛利率。

??近三年以來(lái)，招商積余的毛利率一直處于下降趨勢(shì)。根據(jù)2019年～2021年上半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，毛利率分別為20.47%、13.83%、13.54%。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年在港物業(yè)服務(wù)上市公司的毛利率均值為28.6%。

??關(guān)于物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為何下降，招商積余方面表示，若剔除去年疫情補(bǔ)貼因素的影響，本期毛利潤(rùn)較上年同期有增長(zhǎng)。

??中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，招商積余一直在降負(fù)債與負(fù)債率，加上運(yùn)營(yíng)成本提高，以及在管面積的增長(zhǎng)非常緩慢，都會(huì)影響整體毛利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

??截至報(bào)告期末，招商積余的在管項(xiàng)目為1520個(gè)，管理面積1.99億平方米，其中來(lái)自控股股東之外的管理面積占比達(dá)61.98%。招商積余擁有總資產(chǎn)163.59億元，資產(chǎn)負(fù)債率48.97%，較今年年初下降0.39個(gè)百分點(diǎn)。

??歷史遺留問(wèn)題仍待解決

??半年時(shí)間過(guò)去，招商積余的歷史遺留問(wèn)題仍未解決。

??在2020年的業(yè)績(jī)會(huì)上，關(guān)于毛利率偏低的原因，招商積余財(cái)務(wù)總監(jiān)張秀成曾說(shuō)過(guò)一段話(huà)。

??主要原因有三個(gè)方面。第一，項(xiàng)目分布密度不夠集中。截至2020年末，公司在管物業(yè)管理項(xiàng)目有1438個(gè)，覆蓋的城市有100多個(gè)；第二，機(jī)構(gòu)類(lèi)物業(yè)的收費(fèi)定價(jià)有較大壓力；第三，公司目前正在追求規(guī)?？焖侔l(fā)展，市場(chǎng)拓展、運(yùn)營(yíng)管控等方面的投入成本較高。

??值得一提的是，招商積余的住宅毛利率最低的是住宅業(yè)務(wù)，由于歷史原因，招商物業(yè)注入的多個(gè)住宅小區(qū)簽訂的均是包干制合同，很難提高毛利率。

??此外，在非住宅物業(yè)方面，招商積余存在增規(guī)模不增利潤(rùn)的現(xiàn)象。

??截至2021 年6 月30日，招商積余非住宅物業(yè)管理面積為10118.33萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)6.78%，管理面積增長(zhǎng)642.11萬(wàn)平方米；非住宅物業(yè)在管項(xiàng)目數(shù)量為985個(gè)，較去年同期增加69個(gè)。

??但管理面積上升的同時(shí)毛利率卻在下降。報(bào)告期內(nèi)，招商積余非住宅物業(yè)毛利率跌至12.79%，較上年同期下降0.68%。

??資料顯示，招商積余從事的主要業(yè)務(wù)為物業(yè)管理業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。

??盡管招商積余在積極協(xié)同培育資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的毛利率也高于物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但物業(yè)管理業(yè)務(wù)營(yíng)收仍然為招商積余主要收入來(lái)源，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的影響力仍然有限。

??2021年半年報(bào)顯示，招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入44.36億元，較上年同期增長(zhǎng)23.68%，占公司營(yíng)業(yè)收入的92.84%。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.70億元，較上年同期增長(zhǎng)46.18%，占公司營(yíng)業(yè)收入的5.66%。

??對(duì)于招商積余來(lái)說(shuō)，存量資產(chǎn)的管理、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)是他們的百年使命。從現(xiàn)在看來(lái)，這條路還任重道遠(yuǎn)。