??9月23日，地產(chǎn)板塊股債雙雙大反彈，內(nèi)房股普遍上漲，地產(chǎn)美元債也迎來價格大漲。

??其中，中國恒大集團(tuán)2022年到期、票面利率8.25%的美元債顯示為上漲5美分，至30.2美分。佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司2025年到期、票息10.5%的美元債漲5.6美分至81.8美分，勢創(chuàng)18個月來最大漲幅。富力地產(chǎn)股份有限公司2023年到期、息票11.75%的票據(jù)漲5.2美分，至71.2美分。

??就在前兩日，經(jīng)歷“中秋劫”的港股一片大跌，不少房企股債雙殺。在一片蕭條之中，中梁控股集團(tuán)有限公司（股票代碼：2772.HK，以下簡稱“中梁控股”）發(fā)布了兩條公告，一條是提前償還于2021年9月26日到期的票面利率為11.5%美元優(yōu)先票據(jù)本金及利息，另一條則是關(guān)于發(fā)行一筆于2023年到期的2億美元、票息達(dá)到12%的票據(jù)。

??根據(jù)公開資料顯示，中梁控股計劃根據(jù)“以綠色債券形式發(fā)行票據(jù)”的可持續(xù)金融框架，將資金用于現(xiàn)有債務(wù)的再融資。

??借新還舊是房企發(fā)行美元債的慣常用途，但高達(dá)12%的利率對于中梁控股而言卻是首次。

??有接近中梁控股的人士向中國房地產(chǎn)報記者表示，這筆債利率看起來很高，但對比其在二手市場的利率，綜合看不算太高。且這筆債券是2年期，長債利率普遍會高一點。

??據(jù)一位上市房企首席財務(wù)官表示，下半年以來，美元債市場情緒很差，一些風(fēng)險因素導(dǎo)致市場信心很脆弱，不少投資者買債需求下降。這種市場行情下，很多房企發(fā)行美元債遇到困難，需要還舊同時還借不了新債，只能用自有資金來償還，給企業(yè)運營也造成不小壓力。

??在這種背景下，在上述中梁控股人士看來，中梁能夠新發(fā)行美元債且有投資者認(rèn)購已實屬不易，也說明投資者對中梁控股還是充滿信心，至少認(rèn)為中梁控股的回款和現(xiàn)金流不錯，短期不存在償付壓力。

??“正在積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)”

??國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普曾表示，中梁控股在接下來12個月內(nèi)將有16億美元離岸債券到期，其中包括2021年內(nèi)到期的6億美元。但標(biāo)普認(rèn)為，中梁控股上半年的經(jīng)營業(yè)績令市場滿意，將為公司償還下半年的巨額債務(wù)提供一定空間，其中主要提到了中梁控股上半年現(xiàn)金回收率達(dá)到85%以及銷售去化率達(dá)到70%，這成為市場主要的信心點。

??實際上，中梁控股在債務(wù)償還安排方面早有打算。

??以其9月22日公告已經(jīng)償還的于9月26日到期的票面利率為11.5%的美元優(yōu)先票據(jù)為例。

??中梁控股早在7月開始就針對該筆債券啟動回購。今年8月初，中梁控股曾發(fā)行一筆金額為1.5億美元，票面利率為11%的一年期美元債券。此后，8月份，中梁控股繼續(xù)于公開市場多次回購該筆債券。

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，一般房企會在美元債下跌幅度較大影響市場信心或者自身現(xiàn)金流狀況較好時回購一些美元債，這個需要合適的時間窗口期或者企業(yè)現(xiàn)金流條件允許才可以。

??在一系列回購操作之后，9月6日，中梁控股公告稱，公司累計回購本金總額為7980萬美元的2021年9月票據(jù)，并予以注銷。注銷之后，該筆債券仍有3.2億美元本金總額需要償還。

??于是，就有了中梁控股這筆利率為12%的新發(fā)行債券，這一操作不僅實現(xiàn)了“借新還舊”，同時還將短債變成了長債。

??帶來好處的同時，這筆債券高達(dá)12%的利率也創(chuàng)下了中梁控股上市以來美元債利率新高，甚至超過了中梁控股上市后發(fā)行的首筆美元債利率11.5%。

??眾所周知，過高的融資利率會侵蝕企業(yè)的利潤。不過，上述中梁控股相關(guān)人士表示，美元債融資在中梁整個融資渠道中占比僅有15%，目前中梁主要還是依賴國內(nèi)開發(fā)貸融資，且開發(fā)貸融資成本一直在下降，目前約在6%左右，所以這筆高息債券不會對公司整體融資成本造成影響。

??此外，該人士還表示，中梁控股正在積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以后會盡量使用長債，盡可能避免“364”等短債的發(fā)行。

??房企美元債利率走高

??雖然一筆高息債券不會對中梁控股整體融資成本造成太大影響，但不可否認(rèn)，今年以來，中梁控股的美元債發(fā)行利率在持續(xù)走高。

??粗略統(tǒng)計，中梁控股于今年共發(fā)行了5筆美元債，其中3筆一年期和2筆兩年期，3筆一年期債券發(fā)債利率分別為7.5%、8.5%和11%，而2筆兩年期債券發(fā)債利率分別為9.5%和12%。

??實際上，不止中梁控股，近期不少房企美元債發(fā)債利率都有走高趨勢。

??從第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，8月份以來房企發(fā)行海外債平均利率為11.39％，同比上升4.68個百分點，環(huán)比上升6.09個百分點，主要原因就是房企海外債發(fā)行量過低，發(fā)行企業(yè)均為中小型民企，融資成本較高。

??例如9月1日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司公告發(fā)行一筆2022年到期額度為3億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率達(dá)到10.5%；9月16日，銀城國際控股也發(fā)布公告稱擬將發(fā)行一筆于2022年到期的1.1億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率更是高達(dá)12.5%。

??房企美元債發(fā)行困難、利率持續(xù)升高，主要原因還是市場形勢的變化。

??上述上市房企首席財務(wù)官表示，目前受一些大企業(yè)風(fēng)險事件以及內(nèi)地房企連環(huán)暴雷的影響，境外債券市場投資者信心不足，因此在選擇債券投資時更為謹(jǐn)慎，尤其是不少發(fā)債主體是經(jīng)營能力較弱的中小型房企，這導(dǎo)致很多房企外債發(fā)不出，為了吸引投資者買入，有些房企只能推高發(fā)債利率。

??不過值得注意的是，目前雖然不少房企美元債發(fā)債利率高企，但在柏文喜看來，至少市場流動性還是較為充裕的，其認(rèn)為，再往后美元有加息和收縮流動性之勢，到那時，房企發(fā)行美元債的難度和成本會相對更高。