公司蘇志勇 2021-09-27 12:49:09 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??近期,個別頭部房企出現(xiàn)了資金鏈緊張、債務違約事件,引發(fā)市場不小的震動,甚至有媒體將其與“雷曼事件”相提并論。這一恐慌情緒在業(yè)界蔓延,進一步影響到房地產(chǎn)信貸、房企拿地和銷售,地產(chǎn)股也在這種悲觀情緒中反復跌宕。
??個別房企短期的流動性風險是否會影響到金融系統(tǒng)安全?對房地產(chǎn)行業(yè)走勢又會產(chǎn)生怎樣的影響?中房智庫梳理了近期一些機構(gòu)觀點,并采訪了部分專家學者,希望藉此對行業(yè)有一個更為清晰的認識。
??融資監(jiān)管效果顯現(xiàn)
??部分房企償債壓力仍較大
??2020年8月,監(jiān)管部門針對房地產(chǎn)企業(yè)有息負債增長提出了“三道紅線”監(jiān)管規(guī)則。一年來,“降杠桿、降負債”成為踩線房企的第一要務,這些房企通過加快銷售回款、減緩拿地、變賣資產(chǎn)和項目、拆分物業(yè)上市等多種手段增加現(xiàn)金流,優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。根據(jù)植信投資統(tǒng)計的2021年半年報數(shù)據(jù),樣本房企的真實負債率(剔除預收款,公告口徑)均值為62.8%,同比下降了1.1個百分點;樣本房企的凈負債率均值為69.1%,遠低于“三道紅線”100%的標準,比去年同期下降了近13個百分點;現(xiàn)金短債比均值為1.6,比去年同比增加了0.1。
??盡管房企一直在努力,也有30%以上房企成功實現(xiàn)降杠桿,但樣本房企真實負債率(剔除預收款,公告口徑)超過70%紅線的仍有接近50%,且涵蓋各類大小類型的房企。另外,約15%(12家)房企凈負債率超過了100%的水平,主要集中在頭部(1家)和中小型房企(10家),表明部分房企的償債壓力仍然較大。
??需防范房企流動性帶來的衍生風險
??對于個別房企流動性危機會對金融系統(tǒng)產(chǎn)生怎樣的影響,各家研究機構(gòu)觀點多數(shù)認為“影響較小”。主要基于兩方面原因:一是近年來中央層面嚴控信貸資金流入房地產(chǎn),房地產(chǎn)信貸規(guī)模占比連續(xù)下降。二是在房地產(chǎn)信貸資金中開發(fā)貸占比不大,截至2021年6月末,國內(nèi)開發(fā)貸余額12.3萬億元,貸款占比僅為6.6%。個貸資金占比較大,但在房價穩(wěn)定的情況下,個貸資產(chǎn)風險較小。
??至于有媒體將個別頭部房企流動性風險與“雷曼事件”相比較,信達證券認為,之所以2008年美國次貸危機中雷曼的破產(chǎn)影響很大,主要是因為2008年9月是“流動性、房價下跌、企業(yè)利潤下滑”三大風險疊加。中國個別頭部房企的流動性壓力是有的,但目前房價還沒有進入趨勢性下行,金融機構(gòu)存量資產(chǎn)的質(zhì)量依然健康,風險傳播到更多金融機構(gòu)的可能性很低。
??即使單一事件不會對金融系統(tǒng)產(chǎn)生較大影響,但如果形成連鎖反應,其衍生風險不得不防。中央財經(jīng)大學副教授柴鐸則認為,如果任由房地產(chǎn)業(yè)加速出清可能誘發(fā)系統(tǒng)性金融風險,主要表現(xiàn)在土地和房地產(chǎn)市場兩端:一方面如果開發(fā)貸款出現(xiàn)集中違約,雖然銀行有房產(chǎn)作為抵押,但是我國在房地產(chǎn)市場需求端的調(diào)控政策還在不斷收緊,大量房屋被銀行收回集中向市場投放,或者大量樓盤爛尾需要轉(zhuǎn)讓項目,則可能誘發(fā)抵押物價值迅速貶損,造成金融系統(tǒng)不良率上升。另一方面,“三道紅線”和貸款集中度管理等政策,造成房企拿地意愿下降。從近期第二輪集中拍地情況看,多個城市土地流拍率超過30%。大量土地流拍可能影響到地方政府的財政收入,進而引發(fā)地方政府債務風險和一級開發(fā)平臺機構(gòu)債務風險。
??除了對金融系統(tǒng)可能帶來的風險外,對房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的影響也不容小覷。據(jù)招商證券統(tǒng)計,陷入流動性危機的相關(guān)房企截至2021年6月末負債規(guī)模達1.97萬億元,其中金融機構(gòu)借款約0.57萬億元,占比不高;應付賬款及票據(jù)達0.67萬億元,為第一大負債類型。相關(guān)大房企如果陷入困境,或?qū)⒉白鳛楣痰慕ㄖ敖ú钠髽I(yè),其信貸及債券違約風險上升。
??防范流動性風險需有所為有所不為
??
??植信投資研究院首席經(jīng)濟學家、院長連平認為,在當前形勢下,如果沒有采取積極措施加以應對,市場就會形成趨勢性的方向,引起市場進一步觀望,或者誘發(fā)更多的收緊措施,導致風險擴散。在相關(guān)政策上,連平建議針對不同城市、不同企業(yè)要區(qū)別對待,不要搞“一刀切”。對于一二線重點城市房價高的區(qū)域要控制房價,但不能千篇一律采取控制需求的方式,還應該增加供給。解決供需矛盾需從兩方面入手,一是土地供應要增加,二是要給予正常合理的金融支持,包括按揭貸款。連平認為,近期房企銷售下滑,銀行控制按揭貸款是重要原因,有的城市從第二季度就沒有了貸款額度,有的城市按揭貸款需要等4~6個月才能放款。“按揭貸款不僅是需求的動能,也是開發(fā)商回款的重要方式。按揭貸款保證供應,銷售才能運轉(zhuǎn)起來?!?/p>
??另外,針對不同房企也要區(qū)別對待。對一些杠桿過高、盲目擴張的房企要給予一定的制約,這是必要的;對于經(jīng)營、盈利、資產(chǎn)負債、盈利水平各方面都正常的房企,該支持的一定要支持。對于“暴雷”的企業(yè),有些規(guī)模很小,對產(chǎn)業(yè)鏈不會產(chǎn)生大的影響,無礙大局。但是對于頭部房企,能夠?qū)φ麄€產(chǎn)業(yè)鏈、整個體系(房地產(chǎn)市場體系和金融體系)產(chǎn)生很大影響的房企,就要謹慎了。這種企業(yè)評估下來如果對整個市場體系、金融體系具有很大傷害,該支持的還是要支持。
??連平強調(diào),市場上存在的“大而不倒”的邏輯需要改變,“大而不倒”主要考慮的是公共利益,對那些經(jīng)營不善、不能控制好風險,由于盲目擴張對市場造成傷害的企業(yè),在監(jiān)管部門控制好風險的前提下,按照市場規(guī)則,該倒掉的也未必不能倒。柴鐸也認為,一些企業(yè)步子太大、經(jīng)營策略過于激進、對于“大而不倒”迷之自信,必然要付出代價。
??對于債務危機中的房企選擇怎樣的救助方式是業(yè)界關(guān)注的焦點。連平認為,解決房企債務危機可以有多種方式,首先肯定是要地方政府出面牽頭處置。但地方政府財力有限,接下來要出場的應該是央行,首先是有針對性地提供流動性,該注資的要有一定注資,通過注資穩(wěn)住其資產(chǎn)和負債,避免剩下的資產(chǎn)迅速貶值。其次是信貸或債務展期。有了地方政府牽頭,有了央行支持,商業(yè)銀行對于信貸展期就會增強信心。最后就是資產(chǎn)處置,可能要對資產(chǎn)進行分割,該出售的出售,該處置的的處置。
??在危機處理過程中,房企也要積極尋求解決之道。一是要積極開拓融資渠道,爭取信貸和債券展期,尋求更多的股權(quán)、債券方面的金融支持。二是加大銷售回款力度,該降價的就要降價促銷。有的地方政府對房企降價促銷行為出臺“限跌令”,這一行政手段也不可“一刀切”,對于確實急于回籠資金的房企應“網(wǎng)開一面”。三是變賣資產(chǎn)“斷臂求生”,哪怕是核心資產(chǎn),在危急關(guān)頭該賣的也必須舍得賣掉。四是尋求與企業(yè)有債權(quán)債務關(guān)系的產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)(建筑商、建材部品供應商)的幫助,爭取債務和工程款、材料款延期,以求共渡難關(guān)。
??在危機面前信心比黃金還重要。風險來臨之際,不管是企業(yè)自身,還是金融系統(tǒng)、機構(gòu)投資者、地方政府、產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè),乃至購房者,都要樹立足夠的信心,相信政府處置風險能力,相信金融系統(tǒng)的安全性,相信行業(yè)的基本面。在此基礎(chǔ)上,政府部門、金融機構(gòu)和相關(guān)企業(yè)做好政策引導和風險防控,有所為有所不為,這樣才能防止風險的蔓延,引導房地產(chǎn)行業(yè)走上健康發(fā)展的軌道。
??機構(gòu)觀點
??招商證券:個別大房企流動性危機對銀行影響可控
??我們認為,單一大房企流動性危機對金融體系影響可控,發(fā)生系統(tǒng)性風險可能性很低。不過,由于風險易傳染,相關(guān)事件可能影響房企的供應商-建筑、建材企業(yè)等,可能導致銀行體系資產(chǎn)質(zhì)量有所惡化。另外,根據(jù)信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù),截至2021年6月末,投向房地產(chǎn)的信托余額為2.08萬億元。部分信托融資可能存在抵押物不足,或項目位于三四線城市,變現(xiàn)難,風險較大,可能影響信托背后的投資者-銀行理財、險資、高凈值客戶等。此外,部分房企流動性危機可能影響地產(chǎn)投資,加大經(jīng)濟下行壓力,也可能影響土地拍賣,導致土地財政依賴較大的區(qū)域城投債風險上升。
??中泰證券:不認為個別房企問題會持續(xù)向金融體系傳導
??一方面,確實從今年以來,房地產(chǎn)行業(yè)整體的經(jīng)營壓力在增加,但并非所有的房企都面臨嚴重的流動性風險,中央三道紅線監(jiān)管政策其實已經(jīng)給予了市場一個簡單有效的房企風險評價標準,尤其是當前諸多綠檔、黃檔的房企,雖然增速上面臨一定的壓力,但從違約風險的角度來看,并不顯著,穩(wěn)健經(jīng)營的房企融資成本甚至還在持續(xù)下行。
??另一方面,從以往境內(nèi)外房地產(chǎn)危機向金融體系擴散的情況來看,通常金融系統(tǒng)受到?jīng)_擊的原因在于大范圍的資產(chǎn)價格快速下跌。本輪開發(fā)商流動性危機屬于個別企業(yè)的點狀爆發(fā),并非由于全行業(yè)庫存過高、需求下行的環(huán)境下的房價下行風險。當前“房住不炒”大背景之下,行業(yè)供需關(guān)系相對平衡,全國房價還是比較平穩(wěn)。
??平安證券:行業(yè)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)資金端為當前癥結(jié)
??在資金趨緊背景下,房企投資及拿地意愿明顯下降,8 月地產(chǎn)投資、開工及銷售全面回落,同時在第二批土拍拿地毛利率改善背景下,流拍率(含中止)不降反升,房企拿地意愿低于預期。
政策難有大幅松動,關(guān)注融資端可能的政策緩和:盡管歷史上行業(yè)及經(jīng)濟下行,政策端大多有所放松,但“房住不炒”定位下,我們認為當前政策大幅松動可能性不大。但考慮當前房企面臨銷售端增速下行及回款速度放緩;融資端面臨金融機構(gòu)投放“厭惡”。若無明顯外力,銷售回款及融資端持續(xù)惡化,疊加部分房企信用事件發(fā)酵可能引發(fā)行業(yè)更大的流動性風險。結(jié)合近期監(jiān)管表態(tài)及 2020 年疫情期間政策思路,未來政策若有調(diào)整,可能方向或仍在融資層面??紤]資金方的放款偏好,資金或難流入有困境的房企,后續(xù)仍需重點關(guān)注按揭端放款額度及利率的變化。
??短期行業(yè)將迎來陣痛期,基本面仍將承壓:考慮短期融資端仍無明顯改善,銷售端下行趨勢有所加大,短期行業(yè)將迎來陣痛期,未來不排除部分流動性緊張的房企被動出清,部分“幸存”房企或面臨規(guī)模增速放緩甚至下滑。
??同時“緊資金+庫存累積”組合下,預計短期投資及開工增速仍將延續(xù)下行,房企拿地意愿將維持低位,央企及國企憑借其穩(wěn)健的財務狀況,或成為市場拿地的主力。
??浙商證券:系統(tǒng)性風險與道德風險防范是監(jiān)管部門的艱難選擇
??近期權(quán)益市場恐慌源于個別地產(chǎn)公司違約帶來的傳染性沖擊。本輪債務風波中,地產(chǎn)公司之間的風險傳染將比上下游更受重視。一方面,國家很可能禁止銀行對地產(chǎn)公司的恐慌性抽貸行為,地產(chǎn)公司間的風險傳染將是管控重心。另一方面,對于單體風險擴散導致整體地產(chǎn)行業(yè)融資困難的潛在風險,央行很可能放松短端流動性予以對沖。
??防范系統(tǒng)性金融風險與防范道德風險是監(jiān)管部門的艱難選擇。我們認為央行在傳染的初期即需嚴格評估風險事件的波及范圍,對系統(tǒng)性風險進行考量,在壓實各方風險處置責任、切實防范道德風險的基礎(chǔ)上,精準判斷風險性質(zhì),系統(tǒng)性金融風險防范與道德風險防范抉擇往往決定于傳染的開始。
??摩根大通:未來開發(fā)貸和房貸監(jiān)管有邊際放松可能
??政府出面救助房企流動性危機的節(jié)奏和力度皆難期待。其一,政府需要傳遞“大而不能倒”不成立的信號;其二,政府認為企業(yè)現(xiàn)金流是企業(yè)自身需要解決的問題,近期一些開發(fā)商也會出現(xiàn)流動性問題,但多數(shù)房企的債券價格比較平穩(wěn);其三,政府后續(xù)可能將商票納入負債監(jiān)管。
??預計未來開發(fā)商貸款和房貸監(jiān)管有邊際放松的可能,通過銀行窗口指導進行 而非政策表態(tài)。其一,全國房地產(chǎn)銷售上半年表現(xiàn)不錯,政府出手降溫以降低對房地產(chǎn)的依賴;其二,未來銷售下行讓政府有條件放松信貸,但也只是階段性的。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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