公司付珊珊 2021-10-29 10:06:40 來源:中房網(wǎng)
??美元債違約的房企名單還在不斷拉長(zhǎng)。
??繼花樣年和新力控股公告到期美元債違約后,10月26日,當(dāng)代置業(yè)(中國(guó))有限公司(股票代碼:1107,以下簡(jiǎn)稱“當(dāng)代置業(yè)”)亦發(fā)布公告稱,公司于10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù),未能按時(shí)償還票據(jù)本金及其應(yīng)計(jì)但未付利息。
??在公告中,當(dāng)代置業(yè)解釋稱由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及公司最近面臨的疫情等多種因素不利影響導(dǎo)致公司遭遇了預(yù)計(jì)之外的流動(dòng)性問題。
??對(duì)于此次違約,當(dāng)代置業(yè)相關(guān)人員向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示:“公司肯定會(huì)進(jìn)行積極自救以及債務(wù)重組,但更多信息還是以公司公告為準(zhǔn)?!?/p>
??實(shí)際上,在宣布債務(wù)違約前,為穩(wěn)定集團(tuán)員工人心,當(dāng)代置業(yè)董事會(huì)主席張雷以及總裁張鵬在10月23日給員工發(fā)了一封內(nèi)部信。信中提及,在一再嚴(yán)峻的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)下,當(dāng)代置業(yè)也如同很多企業(yè)一樣遇到了相當(dāng)?shù)馁Y金承壓?jiǎn)栴},公司對(duì)于這一次債務(wù)問題,采用了資產(chǎn)處置、股東借款、戰(zhàn)投方引入等方式,但在形勢(shì)更加嚴(yán)峻的情況下,有幾項(xiàng)工作沒有達(dá)到預(yù)期的結(jié)果,導(dǎo)致此次風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。
??對(duì)于公司未來的發(fā)展,管理層在內(nèi)部信中表示,希望通過資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略投資人的引進(jìn),實(shí)現(xiàn)再生和持續(xù)發(fā)展。
??高息發(fā)債利潤(rùn)被侵蝕
??早在2000年于北京成立時(shí),當(dāng)代置業(yè)便主打綠色地產(chǎn)與科技地產(chǎn),是國(guó)內(nèi)較早從事綠色科技地產(chǎn)的企業(yè)之一。在內(nèi)部信中,當(dāng)代置業(yè)管理層也提到,當(dāng)代置業(yè)一直堅(jiān)守綠色科技發(fā)展之路,希望通過領(lǐng)先的綠色科技在行業(yè)內(nèi)占有一席之地。
??事實(shí)是,當(dāng)代置業(yè)在綠色建筑方面的確取得了一定成績(jī)。在不少機(jī)構(gòu)測(cè)評(píng)的2020年綠色建筑相關(guān)排行榜中,當(dāng)代置業(yè)一直名列前茅。
??不過,與其在“綠色建筑”上取得的成就一起聞名業(yè)內(nèi)的還有當(dāng)代置業(yè)的發(fā)債利息。
??2018年12月,當(dāng)代置業(yè)曾發(fā)行一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù),利率高達(dá)15.5%,該利率也創(chuàng)下國(guó)內(nèi)發(fā)債利率之最,引得業(yè)界嘩然。
??不僅如此,近兩年,當(dāng)代置業(yè)美元債發(fā)債利率一直居高不下,票面利率超過10%已經(jīng)成為常態(tài)。根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì),包含10月25日到期的這筆美元債在內(nèi),目前當(dāng)代置業(yè)存續(xù)美元債5只,存續(xù)規(guī)模超13億美元,平均票面利率達(dá)到11.58%。距離債務(wù)到期日最近有一筆2022年2月到期的2億美元債。
??美元債利率高企的同時(shí),當(dāng)代置業(yè)平均融資成本也不低。2020年,當(dāng)代置業(yè)加權(quán)平均融資成本為9.9%,與2019年持平,而根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),目前主流房企的融資成本均控制在5%-7%,當(dāng)代置業(yè)的融資成本毫無疑問已經(jīng)高于主流房企均值。
??據(jù)一位房企財(cái)務(wù)人士表示,一般房企平均融資成本高于8%就會(huì)對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和利潤(rùn)產(chǎn)生影響。
??當(dāng)代置業(yè)接近10%的平均借貸成本也讓其利潤(rùn)被嚴(yán)重侵蝕。有公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年上半年,當(dāng)代置業(yè)的利息開支同比增長(zhǎng)超10%達(dá)到13.73億元。
??從“三道紅線”看,截至今年6月末,當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%,凈負(fù)債率93%,非受限現(xiàn)金短債比1.46,仍踩中一條紅線。
??盈利低、負(fù)債高,這樣的財(cái)務(wù)模型又讓當(dāng)代置業(yè)在海外債市場(chǎng)發(fā)債難度加大,推高了發(fā)債利率,最終形成惡性循環(huán)。
??積極自救處置資產(chǎn)和向大股東借錢
??當(dāng)代置業(yè)此次宣布到期違約的美元債是其于2019年所發(fā)行,發(fā)行規(guī)模為3億美元,目前剩余本金金額2.5億美元。
??表面上看是一筆債券違約,但實(shí)際上,從今年年中起,當(dāng)代置業(yè)就顯示出經(jīng)營(yíng)疲態(tài)。不過,即使如此,當(dāng)代置業(yè)也并沒有放棄自救。
??從今年六月以來,初步統(tǒng)計(jì),當(dāng)代置業(yè)多次對(duì)外披露回購美元債舉動(dòng),陸續(xù)回購的美元債規(guī)模達(dá)到550萬美元。
??除了回購,10月11日,當(dāng)代置業(yè)公告稱,董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷和總裁兼執(zhí)行董事張鵬,有意向集團(tuán)提供合共約人民幣8億元的股東貸款,并預(yù)期于未來兩至三個(gè)月內(nèi)完成。此外,張雷還表示將視乎集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況適時(shí)考慮予以持續(xù)支持。
??同時(shí),在意識(shí)到到期債務(wù)無法定期償還時(shí),當(dāng)代置業(yè)提前發(fā)布公告,針對(duì)10月25日到期、票息為12.85%的優(yōu)先票據(jù)贖回35%后剩余部分尋求投資者意見進(jìn)行展期。當(dāng)時(shí)的消息顯示,這筆美元債需要在10月20日之前征得90%投資者同意展期才能通過。
??但不久后,當(dāng)代置業(yè)又再次發(fā)布公告稱終止以上尋求展期的行為。
??據(jù)上述接近當(dāng)代置業(yè)的人士透露,公司終止尋求展期并非是因?yàn)橥顿Y者不同意。相反,當(dāng)時(shí)該展期征求意見已經(jīng)被大多數(shù)投資者同意。
??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱,當(dāng)代置業(yè)在大部分投資者同意延期的情況下選擇違約,也許是希望通過違約后的債務(wù)重組來削減包括這筆債務(wù)之內(nèi)的整體債務(wù)。另外按照目前監(jiān)管部門的精神,保交付成為目前房企的第一要義,因此當(dāng)代置業(yè)的決策選擇次序可能發(fā)生了變化,還債的事情被往后放了。
??此外,早在10月8日,當(dāng)代置業(yè)旗下的物業(yè)上市公司第一服務(wù)(02107.HK)宣告短暫停牌,以待根據(jù)香港公司收購及合并守則刊發(fā)構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告。
??業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,當(dāng)代置業(yè)將會(huì)出售物業(yè)公司來救急,而且后續(xù)不排除繼續(xù)出售資產(chǎn)的可能。畢竟有藍(lán)光發(fā)展、花樣年等企業(yè)在遇流動(dòng)性困難時(shí)優(yōu)先選擇出售物業(yè)公司的前車之鑒,當(dāng)代置業(yè)若這樣做也在情理之中。目前,第一服務(wù)仍在停牌中。
??從上述種種舉措來看,盡管未能避免10月25日到期的美元債違約,但當(dāng)代置業(yè)表示,工作還在持續(xù)推進(jìn),公司資產(chǎn)處置和大股東借款會(huì)陸續(xù)到位,公司將第一時(shí)間保證職員的權(quán)益。
??9家房企債務(wù)違約機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)
??當(dāng)代置業(yè)美元債違約只是房企債務(wù)違約的一個(gè)縮影。今年以來,債務(wù)違約房企不斷增多。
??年初,華夏幸福領(lǐng)頭曝出違約,藍(lán)光發(fā)展隨后,緊接著,陽光100、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)等房企紛紛暴露出債務(wù)問題。下半年起,從中國(guó)恒大曝出債務(wù)危機(jī)后,房企債券違約的多米諾骨牌陸續(xù)倒下。
??據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì),算上當(dāng)代置業(yè),今年中資美元債市場(chǎng)上出現(xiàn)違約事件的房企,已高達(dá)9家,包括泛??毓伞⒒幽?、華夏幸福、陽光100中國(guó)、天房集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、新力控股、藍(lán)光發(fā)展、當(dāng)代置業(yè),全部未償金額達(dá)到280.73億美元。
??在一位上市房企首席財(cái)務(wù)官看來,今年房企之所以頻繁爆發(fā)債務(wù)危機(jī),一方面與全年超400次調(diào)控相關(guān),這是最直接的導(dǎo)火索,但最根本的原因還是房地產(chǎn)行業(yè)此前粗放的發(fā)展模式,一味追求規(guī)模,過度依賴融資,導(dǎo)致負(fù)債過高,一旦資金層面收緊,市場(chǎng)環(huán)境又不好的情況下,很多房企都會(huì)因?yàn)橘Y金壓力過大而承受不住,最終暴雷。
??房企接連不斷的債務(wù)違約也讓國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)起了警惕之心。
??10月18日,穆迪下調(diào)了包括陽光城、中國(guó)奧園、佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、中梁控股等TOP50房企的企業(yè)評(píng)級(jí);10月20日,惠譽(yù)也將29家房企列入評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)觀察名單,其中包括中國(guó)奧園、融創(chuàng)中國(guó)、中梁控股等。
??在一片負(fù)面消息中,監(jiān)管層也開始有所行動(dòng)。
??根據(jù)財(cái)聯(lián)社消息,國(guó)家發(fā)改委召集部分房企10月26日在京開會(huì),而被召集的房企多為美元債大戶。
??有知情人士表示,當(dāng)代置業(yè)美元債逾期可謂此次國(guó)家發(fā)改委召集房企赴京開會(huì)的導(dǎo)火索,但當(dāng)代置業(yè)并未在此次參與會(huì)議的企業(yè)名單中。網(wǎng)絡(luò)上流傳的參會(huì)房企名單包括佳兆業(yè)、世茂集團(tuán)、萬科、泛??毓?、海倫堡、新城控股、建業(yè)地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn),不過這一消息并未得到上述房企確認(rèn)。
??唯一可以確認(rèn)的是,在融資端和銷售端均收緊的情況下,目前房企遭遇了空前的資金壓力。雖然在監(jiān)管層持續(xù)表態(tài)下,部分資金端口有所松動(dòng),但克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,房企四季度將會(huì)繼續(xù)保持對(duì)項(xiàng)目施工的謹(jǐn)慎態(tài)度,在“交付大年”和資金回款壓力下,房企的新到位資金將更多用于項(xiàng)目竣工“保交付”,而新項(xiàng)目開發(fā)與施工進(jìn)度仍然會(huì)因?yàn)橘Y金壓力而難以有大起色。
??此前在采訪中,一位上市房企高管認(rèn)為,行業(yè)真正的利好消息可能要等到明年春天,而今年房企依然需要靠自身來過冬。
江西東華當(dāng)代置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91361126MA36X8G28W 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:10000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 3 變更提醒 12 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
武漢當(dāng)代置業(yè)發(fā)展有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:914201003000944598 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:6000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 18 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 13
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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