??“我們內(nèi)部統(tǒng)計，涉及發(fā)生債務(wù)展期合作方的合作項目共21個，占旭輝總項目的占比不到5%，旭輝的平均股比約30%。旭輝在手項目的并表比例約56%非35%-45%。”3月16日，旭輝控股針對瑞銀報告中提到的風(fēng)險點進行了回應(yīng)。

??兩天前，瑞銀發(fā)布研究報告，將旭輝控股股票的評級由“買入”調(diào)整至“中性”。瑞銀在報告中稱，由于開發(fā)商的違約風(fēng)險不斷上升，分析師擔心旭輝控股的合作伙伴在項目層面的風(fēng)險。

??對此，旭輝回應(yīng)稱，自去年已啟動風(fēng)險合作方分類管理，項目層面的現(xiàn)金流管控和股權(quán)層面的歸邊，對出險公司項目已基本完成談判，如北京花樣年項目，及時退出規(guī)避風(fēng)險，盤活資金。

??我們內(nèi)部統(tǒng)計，涉及發(fā)生債務(wù)展期合作方的合作項目共21個，占旭輝總項目的占比不到5%，旭輝的平均股比約30%。這21個項目中，已交付、無融資的尾盤項目14個。其余7個項目的銷售和回款工作均正常有序展開。個別項目正積極溝通合作方，不排除未來采用并購形式化解項目風(fēng)險。

??瑞銀的這份報告對旭輝2021年半年報中披露的400多個項目進行了股權(quán)分析，發(fā)現(xiàn)旭輝有80%的項目（按未售建筑面積）是非全資擁有的，很多項目并沒有并表（約35%-45%的項目沒有并表）。另外，旭輝有總計600億至900億元人民幣的表外債務(wù)，大部分是未合并在公司資產(chǎn)負債表上的項目級建設(shè)貸款。

??“在手項目的并表比例約56%，而非35%-45%?！毙褫x表示，對于合作項目，旭輝只需要承擔對應(yīng)自身股比的負債，而非所有負債，600億-900億元負債是基于所有項目負債推導(dǎo)得出，顯然與現(xiàn)實情況背離。今日的公告披露，旭輝非并表項目權(quán)益后負債為251.3億元，且無超股比擔保。

??根據(jù)瑞銀報告，非全資項目中，估計旭輝、民營開發(fā)商、國企+香港開發(fā)商、金融機構(gòu)的持股比例分別為44%、38%、12%、6%。在民營開發(fā)商38%的股份中，有5%的比例由違約和風(fēng)險開發(fā)商持有，18%由有未償還債券的民營開發(fā)商持有，另外15%由無債券的民營開發(fā)商持有。

??瑞銀稱，如果要排雷，旭輝需要付出的代價是100億元；如果要把排雷區(qū)擴大，旭輝要付出的現(xiàn)金代價是570億元，相當于旭輝今年合同銷售額的25%。

??“這是不切實際的假設(shè)?！毙褫x表示，首先，合作方主體出現(xiàn)債券展期或違約，并不等于項目公司出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險。實際操作中，合作項目都有嚴格的預(yù)售資金監(jiān)管機制，監(jiān)管資金足以支付未來開發(fā)支出，保障建設(shè)推進。其次，旭輝并沒有義務(wù)去收購合作方的股權(quán)。旭輝集團對合作項目公司（聯(lián)合營公司）按照股權(quán)比例提供擔保，2021年的中期經(jīng)審閱的擔保金額是170.1億元，與570億元存在巨大差距。