??今年的年報季，比往年透露出更多行業(yè)信息。

??受母公司、關聯(lián)公司的影響，已有數(shù)家頭部上市物業(yè)管理企業(yè)宣布延遲年報發(fā)布。

??3月21日晚間，世茂服務發(fā)布公告稱，2021年經(jīng)審核全年業(yè)績將延遲刊發(fā)，原因是審計程序受到影響：其一，集團的若干管理層及雇員在最新一波疫情中被安排接受檢疫隔離，其二，從第三方取得若干外部確認函以進行審計之工作有所延遲；3月21日，雅生活服務發(fā)布公告稱，由于公司需要更多時間審定全年業(yè)績，董事會宣布董事會會議日期將延期至2022年3月31日舉行，此前該董事會會議曾擬于2022年3月28日舉行；3月22日，恒大物業(yè)發(fā)布公告稱將延期披露年度業(yè)績，公司在審核2021年年度的財務報告過程中，發(fā)現(xiàn)公司有約為人民幣134億元的存款，為第三方提供的質押保證金，已被相關銀行強制執(zhí)行； 3月22日，融信服務也發(fā)布公告稱，羅兵咸永道會計師事務所已辭任公司核數(shù)師，由于核數(shù)師變更以及疫情反復限制集團及時收集必要文件的能力，公司無法于2022年3月31日之前落實2021年度的經(jīng)審核綜合財務報表。

??在這些企業(yè)推遲業(yè)績發(fā)布時間的情況下，遠洋服務控股有限公司(以下簡稱“遠洋服務”,股票代碼:06677.HK)屬于年報按時交卷的一批。

??3月18日，遠洋服務發(fā)布了2021年報。年報顯示，全年實現(xiàn)營業(yè)收入29.66億元，同比增長47%，毛利潤為8.25億元，同比增長61.3%，凈利潤為4.41億元，同比增長68.1%。

??在一年前的2020年業(yè)績會上，遠洋服務董事局主席兼總裁楊德勇曾表示，遠洋服務2021年合約面積超1億平方米，在管面積8000萬平方米，收入30億元，凈利潤4億元，2021實現(xiàn)社區(qū)增至業(yè)務收入占比20%以上。

??如今看來，楊德勇的這番話基本上算是兌現(xiàn)了承諾。

??對于未來計劃，遠洋服務方面表示，“（公司將）堅持高質量收并購，完成標桿項目甌睿物業(yè)、未來和諧和大連正源的收購，收并購合約面積766萬平方米，以提升區(qū)域密度為導向，布局高品質的住宅、商寫和醫(yī)療業(yè)態(tài)?！?/p>

??在2022年業(yè)績指引方面，楊德勇表示，2022年預計收入和凈利潤增速在40%到50%，凈利潤率保持在現(xiàn)有的水平。合約面積1.5億平方米，在管面積能夠超過1億平方米，主要是通過外拓來實現(xiàn)。

??物業(yè)管理

??仍是主要收入來源

??遠洋服務的業(yè)務分為三個部分，物業(yè)管理及商業(yè)運營服務、社區(qū)增值服務和非業(yè)主增值服務。

??2021年年報顯示，遠洋服務物業(yè)管理及商業(yè)運營服務收入為15.88億元，占比達53%，是其第一大收入來源。其中，商業(yè)及寫字樓板塊收入達4.6億元，占物業(yè)管理及商業(yè)運營服務收入的29%。社區(qū)增值服務收入為7.89億元，占比為27%，同比提升11個百分點。非業(yè)主增值服務收入為5.88億元，占比為20%。

??值得注意的是，和2020年同期相比，物業(yè)管理及商業(yè)運營服務收入占比下降，從66%下降至53%。在整體營收中，社區(qū)增值服務收入占比由16%上升至27%，但其毛利率從62%降至40%。

??在盈利方面，2021年，遠洋服務毛利潤為8.25億元，同比增長約61%，毛利率約為28%，較2020年上升約3個百分點；年內(nèi)溢利為4.41億元，同比增長約68%；公司擁有人應占溢利為4.39億元，同比增長約70%。

??遠洋服務方面表示：“受益于高毛利潤的商業(yè)及寫字樓板塊運營業(yè)務開展，以及增值服務板塊大幅提升，公司收入結構持續(xù)改善?！?/p>

??截至2021年12月31日，遠洋服務物業(yè)管理服務的總合約建筑面積約為1.06億平方米，總在管建筑面積為7350萬平方米，分別較2020年12月31日增長約49%及62%。其中，來自第三方的合約建筑面積累計達5360萬平方米，占總合約建筑面積比例由約33%提升至51%。

??規(guī)模增長、社區(qū)增值發(fā)力

??“從數(shù)據(jù)上看，主要是規(guī)模擴張、業(yè)態(tài)豐富及社區(qū)增值服務業(yè)務的增長帶來的?！笨硕鹞飿I(yè)管理企業(yè)研究總監(jiān)湯曉晨表示。

??截至2021年12月31日，遠洋服務物業(yè)管理服務實現(xiàn)合約建筑面積1.06億平方米，較2020年底新增 3480萬平方米；在管建筑面積7350萬平方米，較2020年底新增2800萬平方米；來自第三方的合約建筑面積累計達5360萬平方米，占總合約建筑面積由約33%提升至51%。

??2020年12月17日，遠洋服務正式在港交所上市。遠洋服務把擴大規(guī)模當作其上市融資首要目的，將上市融資約60%及8.6億元用于選擇性地把握戰(zhàn)略投資及收購機會，并進一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟及擴大物業(yè)管理業(yè)務的規(guī)模。

??不難看出，遠洋服務也在加快擴大規(guī)模速度。

??2021年7月，遠洋服務就花2250萬元完成收購甌睿物業(yè)80%股權，加大醫(yī)療服務業(yè)態(tài)布局；2020萬元為收購主要于鄭州從事提供物業(yè)管理服務的公司51%股權的部分付款。

??除了規(guī)模的擴展，社區(qū)增值服務也是遠洋服務的營收保障。

??在湯曉晨看來，“社區(qū)增值服務代表了物業(yè)企業(yè)的探索性業(yè)務，其占比增長有助于優(yōu)化企業(yè)營收結構，但需保持持續(xù)性?！?/p>

??一位業(yè)內(nèi)人士表示，“對于社區(qū)增值服務來說，說明遠洋服務在逐漸進行業(yè)務結構優(yōu)化，這一點具有積極意義，至少說明當前物業(yè)企業(yè)在積極做結構優(yōu)化，類似結構有積極的意義，能夠擴大業(yè)務收入來源和豐富業(yè)務收入渠道。”

??相關研究機構分析人士認為，“首先，遠洋服務營收增加的基礎之一是管理規(guī)模的迅速擴張。其次，遠洋服務營收結構中，受益于高毛利的商寫運營業(yè)務開展、增值服務板塊收入大幅提升以及公司收入結構的持續(xù)改善。同時，公司積極推進標準化及精細化管理，遠洋服務凈利同樣表現(xiàn)不俗。”

??在上述分析人士看來，“當前社區(qū)增值服務板塊已經(jīng)是各家物業(yè)企業(yè)競逐的賽道，遠洋服務過去一年在社區(qū)增值服務板塊聚焦主力賽道，實現(xiàn)跨越式增長，具體來看，遠洋服務在社區(qū)增值服務板塊聚焦經(jīng)紀業(yè)務、美居服務、社區(qū)零售、社區(qū)空間運營四大主力業(yè)務。”

??資料顯示，遠洋服務經(jīng)紀業(yè)務收入同比提升533%至2.06億元，全年新開租售門店40家，項目覆蓋率達26%。租售成交額超過30億元。美居服務方面，業(yè)務覆蓋新房拎包入住、老房裝修及適老化改造。社區(qū)零售收入同比提升2630%至1.27億元。