??“未來(lái)10年，住宅每年的銷售規(guī)模會(huì)逐年下降，住宅開發(fā)的收益水平也會(huì)有所降低?！?月25日，在金地（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金地集團(tuán)”，600383.SH）2021年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，該公司董事長(zhǎng)凌克對(duì)行業(yè)走勢(shì)作出了這樣的判斷。他表示，未來(lái)要適度提高持有型物業(yè)的規(guī)模，才能使金地集團(tuán)的銷售額、利潤(rùn)保持穩(wěn)定及增長(zhǎng)。
??2021年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比增長(zhǎng)18.15%，跑贏了不少同行。2022年，該公司預(yù)計(jì)有4500億元至4800億元的可售資源，但并未公布銷售目標(biāo)，只表示“力爭(zhēng)全年保持銷售規(guī)模穩(wěn)定”。
??對(duì)于今年的投資預(yù)算，金地集團(tuán)也沒(méi)有給出清晰的指引，但明確了要適度調(diào)配好開發(fā)型物業(yè)與持有型物業(yè)的投資比例，進(jìn)一步加強(qiáng)非住宅業(yè)務(wù)的拓展及競(jìng)爭(zhēng)力等原則。在該公司管理層看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整階段，房企要從增量向存量進(jìn)行思維，因此需要積極調(diào)整收入結(jié)構(gòu)，配置合適資源布局自持資產(chǎn)、服務(wù)、科技等業(yè)務(wù)賽道。
??今年60%可售產(chǎn)品在長(zhǎng)三角、珠三角
??判斷“市場(chǎng)環(huán)境依然嚴(yán)峻”
??對(duì)于金地集團(tuán)來(lái)說(shuō)，這份成績(jī)單還算可圈可點(diǎn)。
??2021年，除了銷售方面表現(xiàn)搶眼外，金地集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入也錄得了18.16%的增長(zhǎng)，達(dá)992.32億元。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積563.56萬(wàn)平方米，同比上升21.48%，結(jié)算收入883.63億元，同比上升17.54%。
??受市場(chǎng)下行及疫情影響，該公司2021年的項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率不及預(yù)期，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)94.1億元，同比下降9.5%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為19.65%，同比降低 13.91個(gè)百分點(diǎn)。
??對(duì)于凈利潤(rùn)的下滑，金地集團(tuán)高級(jí)副總裁韋傳軍表示，一方面是因?yàn)槿ツ晗掳肽瓴糠滞斜├?，為了緩解現(xiàn)金流壓力而降價(jià)促銷，把行業(yè)價(jià)格往下拉，公司對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提了減值準(zhǔn)備。另一方面，由于疫情的影響，原定的交付結(jié)轉(zhuǎn)面積沒(méi)有達(dá)成。
??對(duì)于2022年，金地集團(tuán)態(tài)度謹(jǐn)慎，在年報(bào)中強(qiáng)調(diào)“目前市場(chǎng)環(huán)境依然嚴(yán)峻”。今年第一季度，該公司實(shí)現(xiàn)455億元的簽約金額，同比下滑34%。雖然有不少投資者追問(wèn)今年的銷售目標(biāo)，但該公司管理層都未正面回應(yīng)，只透露全年預(yù)計(jì)有4500億元至4800億元的可售資源，且結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，60%集中在長(zhǎng)三角、珠三角，“希望能夠?qū)崿F(xiàn)銷售業(yè)績(jī)平穩(wěn)”。
??在投資端，金地集團(tuán)的策略也有調(diào)整。據(jù)介紹，自去年下半年行業(yè)銷售陷入低迷、融資端口收緊后，該公司便主動(dòng)暫緩了投資，進(jìn)一步聚焦高能級(jí)城市，加大上海、北京、深圳的深耕力度，控制三四線城市投資下沉。全年投資地塊111宗，總投資額約1309億元，權(quán)益投資額約523億元，新增總土地儲(chǔ)備約1636萬(wàn)平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約648萬(wàn)平方米。其中，一二線城市投資占比65%，市場(chǎng)流動(dòng)性更好、安全性更高的一線城市投資占比提升至34%。
??金地集團(tuán)的管理層透露，今年將繼續(xù)堅(jiān)持投資主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動(dòng)性項(xiàng)目，關(guān)注能級(jí)比較強(qiáng)的一二線城市，爭(zhēng)取有更好收益。據(jù)介紹，該公司也在關(guān)注收并購(gòu)方面的機(jī)會(huì)，原則是優(yōu)中選優(yōu)，第一季度已經(jīng)收購(gòu)了一些項(xiàng)目。
??2021年初，金地集團(tuán)計(jì)劃新開工面積約為988萬(wàn)平方米，半年報(bào)調(diào)增至1681萬(wàn)平方米，最終全年實(shí)際完成新開工面積1843萬(wàn)平方米。2021年初，該公司計(jì)劃竣工面積1362萬(wàn)平方米，半年度調(diào)整至1450萬(wàn)平方米，最終全年實(shí)際完成竣工面積1534萬(wàn)平方米。2022年，金地集團(tuán)計(jì)劃新開工面積634萬(wàn)平方米，竣工面積1536萬(wàn)平方米。
??對(duì)于新開工面積的銳減，凌克的解釋是：“年報(bào)中的新開工計(jì)劃是按目前擁有的土地項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)出來(lái)的新開工，半年時(shí)會(huì)根據(jù)更新的情況調(diào)整，因?yàn)榻衲晷碌耐顿Y也會(huì)形成新開工，包括下半年拿的地，由于開發(fā)效率提升，當(dāng)年也會(huì)形成新開工，按近年經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，年初的計(jì)劃到年中時(shí)會(huì)上調(diào)。”
??調(diào)整收入結(jié)構(gòu)
??計(jì)劃探索養(yǎng)老、教育、家居生活等領(lǐng)域
??經(jīng)歷了2021年的巨變，業(yè)內(nèi)對(duì)2022年的行業(yè)表現(xiàn)都不抱樂(lè)觀的預(yù)期。穆迪預(yù)計(jì)2022年全國(guó)范圍內(nèi)的合同銷售量將下降10%至15%?；葑u(yù)認(rèn)為2020年和2021年的每年約15億平方米至16億平方米的銷售量是不可持續(xù)的，表示政策的決定性變化應(yīng)該會(huì)改善一級(jí)住房市場(chǎng)的情緒，但2022年的銷售額仍將下降25%至30%。
??凌克也表示，2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下行，當(dāng)前行業(yè)政策已由適度糾偏逐步轉(zhuǎn)向放松，基于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的需要，預(yù)計(jì)政策將繼續(xù)漸進(jìn)式寬松以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)前銷售市場(chǎng)需求低迷，需要需求端政策的實(shí)質(zhì)性放松以對(duì)沖市場(chǎng)下行。在他看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，城市化的速度會(huì)逐步降低，行業(yè)銷售規(guī)模持續(xù)下降也將是大勢(shì)所趨。
??面對(duì)行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)，金地集團(tuán)提出的應(yīng)對(duì)策略是穩(wěn)步調(diào)整發(fā)展模式，追求利潤(rùn)總額和總規(guī)模的持續(xù)均衡增長(zhǎng)。在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入下行通道的大趨勢(shì)下，積極調(diào)整收入結(jié)構(gòu)，配置合適資源布局自持資產(chǎn)、服務(wù)、科技等業(yè)務(wù)賽道。
??金地集團(tuán)是較早開展多元化業(yè)務(wù)的房企之一，除了住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，旗下還有商場(chǎng)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓等持有型物業(yè)，以及物業(yè)、代建等業(yè)務(wù)板塊。2021年，其物業(yè)板塊的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)了29.31%至52.79億元，物業(yè)出租及其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入 34.66億元，同比增長(zhǎng) 14.47%。期內(nèi)，“金地物業(yè)”更名為“金地智慧服務(wù)”，新增外拓合約面積超7000萬(wàn)平方米。截至2021 年末合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達(dá)71%，非住業(yè)態(tài)占比達(dá) 15%。
??據(jù)了解，金地集團(tuán)早在2006年就已進(jìn)入代建行業(yè)，2018年正式設(shè)立專門的代建公司深耕代建領(lǐng)域。截至2021年底，其代建業(yè)務(wù)已布局全國(guó)超30座城市、管理服務(wù)項(xiàng)目近90個(gè)，累計(jì)開發(fā)管理面積超1500萬(wàn)平方米，其中住宅項(xiàng)目累計(jì)貨值超過(guò)880億元， 商辦項(xiàng)目投資規(guī)模超過(guò)400億元，累計(jì)政府公建面積超過(guò)400萬(wàn)平方米。
??相較其他房企，金地集團(tuán)多元業(yè)務(wù)的分拆上市步伐啟動(dòng)得較晚?！澳壳靶聵I(yè)務(wù)上市還沒(méi)有時(shí)間表。公司從整體戰(zhàn)略出發(fā)，將選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行資本運(yùn)作?！绷杩说谋響B(tài)為投資者留下了一個(gè)念想。
??除了現(xiàn)有的業(yè)務(wù)，金地集團(tuán)還計(jì)劃穩(wěn)步向養(yǎng)老、體育、教育、家居生活等產(chǎn)業(yè)探索實(shí)踐，尋找更多未來(lái)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。只不過(guò)，從該公司目前的收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還難以對(duì)整體營(yíng)業(yè)收入產(chǎn)生重要影響。2021年，在金地集團(tuán)992.32億元的營(yíng)業(yè)收入中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然占據(jù)了高達(dá)89%的比例。
