??民營房企發(fā)債終于看到曙光。

??5月16日消息，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。為吸引投資人，創(chuàng)設(shè)機構(gòu)將同時發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護工具，以幫助民營地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開市場的融資功能。

??對此，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家房企均表示，上述消息屬實。同一天，這3家房企的融資計劃先后落地。

??在市場人士看來，這是繼去年底銀行間市場、交易商協(xié)會票據(jù)發(fā)行陸續(xù)開閘后，監(jiān)管機構(gòu)逐步恢復(fù)民營房企在公開市場的信用融資功能，對提振民營房企信心很有利，后續(xù)會有更多優(yōu)質(zhì)民營房企拿到“入場券”。

??這直接激發(fā)了地產(chǎn)股久違的熱情。

??截至5月16日收盤，A股房地產(chǎn)板塊上漲1.59%，12只地產(chǎn)股漲停；H股恒生地產(chǎn)建筑業(yè)以1.2%的漲幅領(lǐng)漲各行業(yè)。碧桂園以10.41%漲幅居于各大地產(chǎn)股首位，龍湖漲4.83%，美的置業(yè)漲7.89%。

??示范增信發(fā)債

??消息發(fā)布的當(dāng)天下午，龍湖率先在上交所發(fā)布相關(guān)債券募集說明書。本期債券名稱為“重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司公開發(fā)行2022年公司債券（第二期）”，發(fā)行規(guī)模為5億元，為期6年，票面利率詢價區(qū)間為3%~4%。本期債券為無擔(dān)保債券，募集資金扣除發(fā)行費用后用于補充流動資金。

??5月16日晚間，美的置業(yè)發(fā)布公告，公司獲證監(jiān)會批準(zhǔn)可向合格投資者公開發(fā)行總額不超過人民幣67.21億元公司債券，本期債券發(fā)行金額不超過10億元，期限為4年，債券簡稱“22美置01”，募集資金扣除發(fā)行費用后擬全部用于償還公司債券。

??碧桂園也在當(dāng)天稍晚時候公布發(fā)債情況，擬于短期內(nèi)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行一期面值不超過人民幣5億元的國內(nèi)公司債券。

??相比此前3家房企在銀行間市場注冊或發(fā)行的中期票據(jù)，此次公司債的發(fā)行規(guī)模并不大，與中海、華潤置地等央企單筆公司債規(guī)模在30億元左右相比，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)此次作為示范房企發(fā)行公司債的政策信號意義更強。

??“此舉有利于大型民營房企信心的恢復(fù)?！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，民營房企發(fā)債不暢與資信情況不佳、預(yù)期偏弱有關(guān)，相信后續(xù)會有更多支持房企融資的政策出臺，有利于緩釋房企風(fēng)險。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜同樣認(rèn)為這是對民營房企發(fā)債的重大利好。

??如何設(shè)法保證民營房企的活力和市場參與度，是房地產(chǎn)市場回暖和行業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵點。此次選擇3家示范房企發(fā)債是化解行業(yè)流動性危機的實質(zhì)性舉措?！跋Ｍ鼙M快惠及更多民營房企，政策放松疊加行業(yè)基本面信心恢復(fù)，房企的融資才會得到全面改善?！卑匚南舱f。

??與以往不同，本次3家房企發(fā)行公司債的同時，采用了一系列增信工具。即創(chuàng)設(shè)機構(gòu)要同時發(fā)行CDS（信用違約互換）或者CRMW（信用風(fēng)險緩釋憑證），當(dāng)標(biāo)的債券發(fā)生違約時，這類信用保護工具要為標(biāo)的債券提供保險和擔(dān)保。

??“發(fā)債模式與之前晶科科技獲得中證金融增信支持類似，CDS和CRMW起到緩釋信用風(fēng)險的作用?！蹦橙谭治鰩煴硎荆@是政策性工具，A股“國家隊”自掏腰包加保險，幫助企業(yè)降低融資成本，提振市場投資信心。

??緊隨龍湖債券募集說明書之后，市場首單民營房企信用保護憑證業(yè)務(wù)也于5月16日在深交所正式落地。

??該信用保護憑證由中證金融運用自有資金與中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)，將支持以民營房企重慶龍湖作為核心企業(yè)的供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)支持證券）發(fā)行，服務(wù)上游供應(yīng)商融資。本期憑證擬創(chuàng)設(shè)不超過4000萬元，支持參考債務(wù)發(fā)行規(guī)模4億元。

??馬泓表示，盡管私募CDS和CRMW信用保護工具所涉及的項目規(guī)模比較小，但反映出當(dāng)前政策釋放的積極信號，監(jiān)管機構(gòu)正在幫助民營房企信用恢復(fù)。為民營房企債券融資提供信用保護也可以理解成“兜底”，就是金融機構(gòu)在公開市場或銀行間市場替經(jīng)營主體發(fā)行融資工具，吸引機構(gòu)購買，一般參與CRMW交易的都是國內(nèi)大行和外資大行。

??后續(xù)或有更多房企效仿

??設(shè)立信用保護工具，成為本次3家房企融資亮點。

??在市場看來，通過“債券發(fā)行+信用保護”模式促進3家房企發(fā)債，是監(jiān)管層支持民營房企融資措施加快落地的具體表現(xiàn)。

??2022年4月，在證監(jiān)會指導(dǎo)下，滬深交易所召開“信用保護工具支持民營企業(yè)債券融資座談會”，提出積極支持市場各方發(fā)揮信用保護工具在支持民營企業(yè)融資過程中的作用，鼓勵市場機構(gòu)、政策性機構(gòu)通過創(chuàng)設(shè)信用保護工具為民營企業(yè)債券融資提供增信支持。

??5月11日，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布《開展民營企業(yè)債券融資專項支持計劃毫不動搖支持民營經(jīng)濟健康發(fā)展》的政策，提出民營企業(yè)債券融資專項支持計劃由中國證券金融股份有限公司運用自有資金負(fù)責(zé)實施，通過與債券承銷機構(gòu)合作創(chuàng)設(shè)信用保護工具等方式，增信支持有市場、有前景、有技術(shù)競爭力并符合國家產(chǎn)業(yè)政策和戰(zhàn)略方向的民營企業(yè)債券融資。

??機構(gòu)企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，當(dāng)前市場環(huán)境下，通過市場化信用保護工具增信有助于民營房企突破融資困境，增加投資者信心。信用保護工具增信的有效方式，能夠為投資者有效管控信用風(fēng)險，緩釋資本占用和優(yōu)化授信管理。

??實際上，這與卓越等房企通過銀行增信背書，用備用信用證（SBLC）結(jié)構(gòu)發(fā)債類似，都是在投資者對民營房企發(fā)債缺乏信心的情況下，機構(gòu)通過增信加強市場信心的表現(xiàn)，也是機構(gòu)對房企信心改善的結(jié)果。

??在持續(xù)政策利好的釋放下，民營房企的債券融資能力并未明顯提升。

??機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年1~4月，房企信用債發(fā)行規(guī)模為1532億元，同比下降37.7%。其中發(fā)行人以央企、地方國企為主，發(fā)行額占比84.9%，民企僅發(fā)行8筆，融資94.1億元，占比6.1%。同期，海外債發(fā)行規(guī)模僅為去年同期的10.5%，金額為143億元，其中民營房企融資70億元，不足5成。

??融資順暢與否，一定程度上是企業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。當(dāng)下，行業(yè)融資規(guī)模維持低位，一方面是企業(yè)為降杠桿，主動縮減有息負(fù)債規(guī)模。更重要的是，因資金壓力加大，債務(wù)違約頻發(fā)，部分企業(yè)融資通道被直接關(guān)閉。

??易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，此次選取3家優(yōu)質(zhì)民營房企以示范方式發(fā)行，體現(xiàn)了監(jiān)管層對民營企業(yè)融資的支持和鼓勵，強調(diào)信用保護工具的使用相當(dāng)于為債務(wù)違約設(shè)立了防火墻，促進房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境。

??在劉水看來，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中相對優(yōu)質(zhì)的民企，具有開發(fā)經(jīng)營能力強、財務(wù)相對穩(wěn)健等特點，這3家企業(yè)通過信用保護工具成功發(fā)行債券融資后，將為后續(xù)市場起到良好示范帶動效應(yīng)，將有更多房企效仿類似增信措施進行發(fā)債融資。