??研究團(tuán)隊(duì)：《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》城市與區(qū)域治理研究院

??柴    鐸  中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)城市與區(qū)域治理研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副教授

??蘇志勇  中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)編委、城市與區(qū)域治理研究院副院長(zhǎng)

??王    澈  中央財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院；城市與區(qū)域治理研究院研究員

??趙友禾  中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院；城市與區(qū)域治理研究院研究員

??一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與形勢(shì)

??1.政策回暖，效果差異較大。2022年兩會(huì)提出，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。年初以來(lái)，各地因城施策政策密集出臺(tái)，但從政策效果看差異較大，呈現(xiàn)區(qū)域分化、城市分化、片區(qū)分化、社區(qū)分化、項(xiàng)目分化。

??2.銷售下滑，市場(chǎng)尚未出現(xiàn)拐點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)銷售與開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)下降，樓市利好政策加碼的5月份，市場(chǎng)并未出現(xiàn)拐點(diǎn)，樓市銷售仍面臨不小的壓力。

??3.資金面承壓，房企拿地意愿減弱。2022年，土地市場(chǎng)供應(yīng)端以“二連降”態(tài)勢(shì)開(kāi)場(chǎng)，3月集中供地城市土地供應(yīng)規(guī)模較上月幾近翻倍，4、5月份掛牌活動(dòng)逐漸減少，土地供應(yīng)規(guī)模也隨之下降。前5個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額4681億元，同比下降64.7%。

??4.商品房銷售價(jià)格同比漲幅回落或降幅擴(kuò)大。2022年5月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有46個(gè)和57個(gè)，達(dá)到近三年來(lái)最大值。2022年1~5月新建房和二手房銷售價(jià)格同比城市分化較明顯：一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.1%和2.9%；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲1.5%，二手住宅銷售價(jià)格同比下降0.3%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降0.8%和1.9%。

??二、房企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

??（一）指標(biāo)選取思路

??本次上市房企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性評(píng)價(jià)，本著企業(yè)盈利規(guī)模與經(jīng)營(yíng)管理效率并重、平穩(wěn)成長(zhǎng)與風(fēng)險(xiǎn)控制并重的原則，報(bào)告從盈利穩(wěn)健性、營(yíng)運(yùn)穩(wěn)健性、成長(zhǎng)穩(wěn)健性和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性四個(gè)維度，全面客觀地評(píng)估2022年上市房企的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性，旨在全面考量房企未來(lái)穩(wěn)健、可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展能力。

??盈利穩(wěn)健性：衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、盈利質(zhì)量以及現(xiàn)金流創(chuàng)造能力；

??營(yíng)運(yùn)穩(wěn)健性：衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率與運(yùn)營(yíng)管理能力；

??成長(zhǎng)穩(wěn)健性：衡量企業(yè)增長(zhǎng)速度與發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

??財(cái)務(wù)穩(wěn)健性：衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、長(zhǎng)短期償債能力以及融資實(shí)力。

??（二）研究特色

??1.A股和H股上市房地產(chǎn)企業(yè)全覆蓋，最終上榜企業(yè)A股100家，H股54家，共154家。

??2.上市房企的全面體檢報(bào)告：4個(gè)維度、19項(xiàng)測(cè)評(píng)指標(biāo)全面測(cè)度，“不以規(guī)模論英雄，不受傳統(tǒng)印象左右”，發(fā)現(xiàn)中小房企亮點(diǎn)。 

??3.企業(yè)所有指標(biāo)的橫向?qū)Ρ龋褐笜?biāo)得分逐一分析、對(duì)比、排名，全面公開(kāi)、樹(shù)立標(biāo)桿、洞悉差距。 

??4.嚴(yán)格基于經(jīng)審計(jì)公開(kāi)的年報(bào)數(shù)據(jù)，直擊企業(yè)真實(shí)賬面信息，去除宣傳泡沫。 

??（三）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（見(jiàn)下表）

??三、A股上市房企指標(biāo)分析

??（一）盈利穩(wěn)健性

??1.主營(yíng)業(yè)收入

??A股上榜房企主營(yíng)業(yè)收入的平均值和中位數(shù)分別為3,757,776.08萬(wàn)元和724,838.97萬(wàn)元。高于平均值的企業(yè)只有18家，代表企業(yè)包括建發(fā)股份（600153.SH）、綠地控股（600606.SH）、萬(wàn)科A（000002.SZ）、保利發(fā)展（600048.SH）等，多為龍頭房企。建發(fā)股份營(yíng)業(yè)收入居榜首，主要源于公司2021年開(kāi)拓多項(xiàng)業(yè)務(wù)，以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售結(jié)算規(guī)模增加；綠地控股和萬(wàn)科A營(yíng)業(yè)收入領(lǐng)先于其他A股上榜房企。 

??2021年A股上榜房企營(yíng)收規(guī)模較上年有所提升，主要源于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，推動(dòng)全年?duì)I收增長(zhǎng)。

??2.主營(yíng)業(yè)收入增速

??A股上榜房企2021年主營(yíng)業(yè)收入上升的共65家，下降共35家。平均收入增長(zhǎng)率為26.66%，較2020年的7.02%上升幅度較大；中位數(shù)為16.42%，較2020年的6.22%上升幅度較大，行業(yè)整體主營(yíng)業(yè)收入增速提高。

??大部分Top房企主營(yíng)業(yè)收入同比增速持續(xù)兩年為正，包括華僑城A、招商蛇口、綠地控股、萬(wàn)科A等。 

??3.凈利潤(rùn)

??A股上榜房企凈利潤(rùn)平均值和中位數(shù)分別為89,781.18萬(wàn)元和22,052.59萬(wàn)元。有26家企業(yè)凈利潤(rùn)位于均值之上，主要為龍頭房企，代表企業(yè)為萬(wàn)科A（000002.SZ）、保利發(fā)展（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等。 

??2021年大量企業(yè)出現(xiàn)虧損，如華夏幸福（600340.SH）、泛?？毓桑?00046.SZ）、藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）等，這些企業(yè)普遍在償債指標(biāo)、盈利質(zhì)量等方面表現(xiàn)欠佳。 

??4.凈利潤(rùn)增速

??A股上榜房企2021年凈利潤(rùn)上升的共34家，下降共66家。2021年A股上榜房企平均凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為-0.31%，較2020年的-180.03%上升幅度較大；中位數(shù)為-0.85%，較2020年的-18.92%上升幅度較大。其中，榮豐控股這一指標(biāo)領(lǐng)先，主要源于公司2021年確認(rèn)處置重慶榮豐股權(quán)投資收益，歸屬母公司凈利潤(rùn)增速大幅提升。 

??整體來(lái)看，2021年A股上榜房企凈利潤(rùn)延續(xù)2020年以來(lái)的下降趨勢(shì)，歸母凈利潤(rùn)增速遠(yuǎn)不及營(yíng)收的主要原因在于毛利率水平大幅下降，以及少數(shù)股東損益占比的提升。房企結(jié)算毛利率的下滑是對(duì)過(guò)去幾年地價(jià)抬升但銷售端受限價(jià)影響，以及去年下半年以來(lái)市場(chǎng)快速下行的反映；少數(shù)股東損益占比的提升顯示出房企間的合作逐步深化。

??5.銷售凈利率

??銷售凈利率=凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入。該指標(biāo)衡量企業(yè)銷售收入的利潤(rùn)轉(zhuǎn)化水平。

??A股上榜房企銷售凈利潤(rùn)率的平均值和中位數(shù)分別為-0.02和0.05。76家企業(yè)銷售凈利潤(rùn)率高于平均值，高于平均值的企業(yè)中典型企業(yè)如榮豐控股、海南高速等，多為發(fā)展規(guī)模不大且業(yè)務(wù)豐富度較高的中小型房企，且波動(dòng)較大。

??2021年，受疫情、調(diào)控政策趨嚴(yán)等因素影響，上市房企銷售凈利率較上年下降。中天金融、泛海控股等銷售凈利潤(rùn)率較低，主要由于受新冠肺炎疫情等外部沖擊、計(jì)入當(dāng)期損益的財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，凈利潤(rùn)均為負(fù)值，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存疑。榮豐控股這一指標(biāo)表現(xiàn)突出主要源于公司本年度確認(rèn)處置重慶榮豐股權(quán)投資收益，凈利潤(rùn)大幅上升。龍頭房企如保利發(fā)展（600048.SH）等營(yíng)業(yè)收入較高，但各項(xiàng)費(fèi)用較多，故銷售凈利潤(rùn)率在10~30名之間。 

??6.凈資產(chǎn)收益率

??凈資產(chǎn)收益率=歸母凈利潤(rùn) / 股東權(quán)益總額。該指標(biāo)反映股東投入企業(yè)資本的收益率，指標(biāo)值越大，說(shuō)明股東的投資收益越大。

??A股上榜房企凈資產(chǎn)收益率平均值和中位數(shù)分別為-8.14%和3.70%。凈資產(chǎn)收益率高于10%的企業(yè)有18家，79家企業(yè)凈資產(chǎn)收益率高于平均值。分值較低企業(yè)雖然數(shù)量較少，但虧損嚴(yán)重，資產(chǎn)收益率很低，拉低了上榜企業(yè)均值。

??7.投入資本回報(bào)率ROIC

??投資回報(bào)率ROIC=息前稅后利潤(rùn)/（股東權(quán)益+有息負(fù)債）。ROIC反映股東和債權(quán)人總體資本創(chuàng)利能力的大小。ROIC較高意味著該企業(yè)實(shí)際的創(chuàng)利能力較高。A股上榜房企ROIC的平均值和中位數(shù)分別為0.01和0.02，行業(yè)整體ROCI相差不大。

??63家企業(yè)ROIC高于平均值，既包括如榮豐控股（000668.SZ）這類盈利質(zhì)量較高的中小房企，也包括保利發(fā)展（600048.SH）和萬(wàn)科A（000002.SZ）等龍頭房企。 

??新城控股、保利發(fā)展等龍頭房企這一指標(biāo)表現(xiàn)較好，表明其對(duì)于負(fù)債的運(yùn)營(yíng)能力較好，利用資本產(chǎn)生利潤(rùn)的能力較好，利息保障倍數(shù)高，投入資本得到了有效利用。

??8.利潤(rùn)含金量

??利潤(rùn)含金量=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/凈利潤(rùn)。表示企業(yè)每一塊錢的凈利潤(rùn)收到了多少現(xiàn)金，反映企業(yè)的現(xiàn)金回款速度。

??A股上榜房企利潤(rùn)含金量平均值和中位數(shù)分別為1.71和0.19，行業(yè)整體差距較大。33家企業(yè)利潤(rùn)含金量高于平均值。其中北辰實(shí)業(yè)這一指標(biāo)表現(xiàn)突出，主要是由于公司2021年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金增加，使得本期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量較上年增加2658%；電子城2021年房款收現(xiàn)同比增加，且工程付現(xiàn)同比減少，使得公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量較大幅增長(zhǎng)。低于平均值的企業(yè)多數(shù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，說(shuō)明企業(yè)的銷售和盈利并不能很好轉(zhuǎn)換為能夠收到的現(xiàn)金。 

??9.利潤(rùn)含金量

??利潤(rùn)含金量=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/凈利潤(rùn)。表示企業(yè)每一塊錢的凈利潤(rùn)收到了多少現(xiàn)金，反映企業(yè)的現(xiàn)金回款速度。

??A股上榜房企的利潤(rùn)含金量平均值和中位數(shù)分別為1.71和0.19，行業(yè)整體差距較大。33家企業(yè)利潤(rùn)含金量高于平均值。其中，北辰實(shí)業(yè)這一指標(biāo)表現(xiàn)突出，主要是由于公司2021年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金增加，使得本期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量較上年增加2658%；電子城2021年房款收現(xiàn)同比增加，且工程付現(xiàn)同比減少，使得公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量較大幅增長(zhǎng)。低于平均值的企業(yè)多數(shù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，說(shuō)明企業(yè)的銷售和盈利并不能很好轉(zhuǎn)換為能夠收到的現(xiàn)金。 

??10.融資-經(jīng)營(yíng)效率 

??融資-經(jīng)營(yíng)效率=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流入。表示企業(yè)融資的現(xiàn)金回流效率，指標(biāo)越高說(shuō)明現(xiàn)金回流效率越高。 

??A股上榜房企融資-經(jīng)營(yíng)效率平均值和中位數(shù)分別為0.22和0.15。41家企業(yè)融資-經(jīng)營(yíng)效率高于平均值。排名前列的企業(yè)中，中天金融、泛?？毓?、粵泰股份等本年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較高，具有一定偶然性。津?yàn)I發(fā)展這一指標(biāo)表現(xiàn)較好，主要源于公司本年度取得借款較上年減少，同時(shí)本年度銷售房屋回款增加，支付貿(mào)易貨款減少。

??（二）營(yíng)運(yùn)穩(wěn)健性

??1.存貨周轉(zhuǎn)率

??存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本/平均存貨。反映存貨的流動(dòng)性和企業(yè)建設(shè)、存貨管理能力，存貨周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，以及占用在存貨上的資金周轉(zhuǎn)速度越快。

??A股上榜房企的存貨周轉(zhuǎn)率平均值和中位數(shù)分別為0.34和0.26，行業(yè)差異不大。34家企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率高于平均值。綠地控股（600606.SH）等龍頭房企存貨周轉(zhuǎn)率高則表明土地儲(chǔ)備、建設(shè)、開(kāi)發(fā)等運(yùn)營(yíng)上效率較高。房企資產(chǎn)端主要為存貨，所以存貨周轉(zhuǎn)率整體較低。但房地產(chǎn)行業(yè)普遍都有較高的經(jīng)營(yíng)杠桿，“三條紅線”壓力下，未來(lái)經(jīng)營(yíng)應(yīng)盡量提高存貨周轉(zhuǎn)率，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

??2.預(yù)收收入保障倍數(shù)

??預(yù)收收入保障倍數(shù)=預(yù)收賬款/營(yíng)業(yè)收入。衡量下一年度可用于結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款對(duì)當(dāng)前收入的覆蓋比率，該指標(biāo)越高，意味著當(dāng)年企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)的收入增長(zhǎng)速度越高。 

??A股上榜房企的預(yù)收收入保障倍數(shù)平均值和中位數(shù)分別為0.31和0.00，行業(yè)差異不大。24家企業(yè)預(yù)收收入保障倍數(shù)高于平均值。榮豐控股這一指標(biāo)排名前列，主要是由于公司營(yíng)業(yè)收入規(guī)模相對(duì)較小。

??3.存貨去化壓力 

??存貨去化壓力=存貨/平均預(yù)收賬款。衡量以本期的預(yù)收規(guī)模計(jì)算剩余貨值的出清周期。存貨去化壓力能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)的銷售能力，該數(shù)值越低說(shuō)明庫(kù)存壓力越低，銷售能力越高。 

??A股上榜房企存貨去化壓力平均值和中位數(shù)分別為9.04和2.99。80家企業(yè)存貨去化壓力低于平均值，說(shuō)明多數(shù)房企存貨去化壓力處于可控區(qū)間。存貨去化壓力若低于1，則可能說(shuō)明企業(yè)預(yù)售過(guò)多，存在交付落地風(fēng)險(xiǎn)；房企存貨去化壓力過(guò)高則說(shuō)明存貨運(yùn)營(yíng)的效率不足。 

??4.一般費(fèi)用占比

??一般費(fèi)用占比= (營(yíng)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+研發(fā)費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用)／營(yíng)業(yè)收入。該數(shù)值越低說(shuō)明企業(yè)管控能力越強(qiáng)，除去營(yíng)業(yè)成本外其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用越低。A股上榜房企一般費(fèi)用占比的平均值和中位數(shù)分別為0.17和0.12，行業(yè)整體控制能力較好，但不同企業(yè)間控制費(fèi)用能力有一定差異。

??房產(chǎn)企業(yè)研發(fā)費(fèi)用一般較低，但部分銷售、管理費(fèi)用占比較高。若期間費(fèi)用率過(guò)低，可能說(shuō)明企業(yè)投入有限、在未來(lái)年份的成長(zhǎng)性受限，或者企業(yè)利潤(rùn)存在操縱行為。低于均值的企業(yè)中，典型企業(yè)為泛?？毓桑?00046.SZ），財(cái)務(wù)費(fèi)用很高，兩年一般費(fèi)用率均超過(guò)100%，應(yīng)警惕債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 

??2021年A股上榜房企一般費(fèi)用率較去年有所下行，行業(yè)快速下行期，房企更多費(fèi)用投入于銷售端推動(dòng)去化，同時(shí)主動(dòng)優(yōu)化總部人效、提升管理效率以節(jié)約管理費(fèi)用。

??（三）成長(zhǎng)穩(wěn)健性

??1.凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率 

??A股上榜房企凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率的平均值和中位數(shù)分別為-0.01和0.02。有60家企業(yè)凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率高于平均值。龍頭房企如新城控股（601155.SH）、金地集團(tuán)（600383.SH）、保利發(fā)展（600048.SH）等排名前列。

??凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率一定程度上反映股東對(duì)公司的認(rèn)可程度以及公司業(yè)績(jī)。該項(xiàng)指標(biāo)為負(fù)則可能說(shuō)明經(jīng)營(yíng)不善，股東信心不足。疫情壓力下，2021年A股上市企業(yè)凈資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率-0.01，與2020年0.08相比有所降低。 

??2.投資性房地產(chǎn) 

??投資性房地產(chǎn)主要是企業(yè)用于出租、增值出售等用途的房產(chǎn)，也在一定程度上反映企業(yè)未來(lái)變現(xiàn)、獲取經(jīng)營(yíng)資源的成長(zhǎng)性。 

??A股上榜房地產(chǎn)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的平均值和中位數(shù)分別為896,434.60萬(wàn)元和148,813.90 萬(wàn)元。投資性房地產(chǎn)高于均值的企業(yè)共有22家，龍頭房企排在前列。

??3.存貨減值率 

??存貨減值率=存貨減值跌價(jià)準(zhǔn)備/存貨。存貨減值率反映企業(yè)存貨質(zhì)量，若減值準(zhǔn)備過(guò)高可能說(shuō)明房企存貨房源質(zhì)量較差、銷售前景不佳。房地產(chǎn)行業(yè)該指標(biāo)較小，故精確至四位小數(shù)。 

??A股上榜房企存貨減值率的平均值和中位數(shù)分別為0.0314和0.0096。有75家企業(yè)存貨減值率低于平均值。房地產(chǎn)行業(yè)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備整體偏低，因?yàn)橥ǔＦ髽I(yè)取得土地以成本法入賬，保值效應(yīng)強(qiáng)。存貨跌價(jià)準(zhǔn)備主要來(lái)源于在建項(xiàng)目。 

??（四）財(cái)務(wù)穩(wěn)健性

??1.調(diào)整后資產(chǎn)負(fù)債率

??調(diào)整后資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收賬款-合同負(fù)債）/（總資產(chǎn)-預(yù)收賬款-合同負(fù)債）。預(yù)收賬款（新準(zhǔn)則加上合同負(fù)債）作為房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債中占比最大的科目，其實(shí)質(zhì)為營(yíng)業(yè)收入的過(guò)渡性科目，將其剔除之后才能真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平。

??A股上榜房企調(diào)整后資產(chǎn)負(fù)債率的平均值和中位數(shù)分別為0.64和0.68。其中59家企業(yè)調(diào)整后資產(chǎn)負(fù)債率低于監(jiān)管要求的0.70，龍頭房企資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。資產(chǎn)負(fù)債率較高的典型企業(yè)包括云南城投（600239.SH），從2019年起一直居于高位。 

??2.凈負(fù)債率 

??凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/凈資產(chǎn)。表明企業(yè)無(wú)法立即償還的負(fù)債占權(quán)益的比重。A股上榜房企凈負(fù)債率的平均值和中位數(shù)分別為1.07和0.65。19家企業(yè)凈負(fù)債率小于0；有73家企業(yè)凈負(fù)債率低于平均值；有68家企業(yè)低于監(jiān)管要求的1。與2020年相比，2021年房企凈負(fù)債率整體數(shù)值沒(méi)有太大變化，疫情影響下降負(fù)債壓力較大，2022年隨著房企有息負(fù)債融資趨降、加快銷售回籠資金，該項(xiàng)指標(biāo)有望明顯降低。 

??3.現(xiàn)金短債比

??現(xiàn)金短債比=貨幣資金/短期有息債務(wù)。現(xiàn)金短債比過(guò)低說(shuō)明企業(yè)的流動(dòng)性儲(chǔ)備不足，很難應(yīng)對(duì)一年內(nèi)的短期債務(wù)突發(fā)情況。A股上榜房企現(xiàn)金短債比的平均值和中位數(shù)分別為1.59和1.15，企業(yè)間現(xiàn)金短債比差距不大。有26家企業(yè)現(xiàn)金短債比高于平均值；有44家企業(yè)高于監(jiān)管要求的1倍。三條紅線對(duì)比來(lái)看，凈負(fù)債率滿足的公司家數(shù)最多，其次為調(diào)整后資產(chǎn)負(fù)債率，最后為現(xiàn)金短債比。

??4.長(zhǎng)短債比

??長(zhǎng)短債比=長(zhǎng)期有息債務(wù)/短期有息債務(wù)。這一比值在合理范圍內(nèi)越高，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)越趨于合理。A股上榜房企長(zhǎng)短債比的平均值和中位數(shù)分別為2.86和1.60，企業(yè)間現(xiàn)金短債比差距不大，有24家企業(yè)現(xiàn)金短債比高于平均值。房企在控制總有息債的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極調(diào)整長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)，通過(guò)減少短債，適當(dāng)增加長(zhǎng)債，構(gòu)建更健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??5.自由現(xiàn)金流創(chuàng)造能力 

??自由現(xiàn)金流創(chuàng)造能力=自由現(xiàn)金流/總資產(chǎn)。自由現(xiàn)金流=息稅前利潤(rùn)-所得稅-營(yíng)運(yùn)資本的增加-資本性支出。自由現(xiàn)金流是企業(yè)估值的重要指標(biāo)，是除去營(yíng)運(yùn)資本增加和資本性支出的企業(yè)能夠支配的現(xiàn)金流。

??A股上榜房企現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的平均值和中位數(shù)分別為0.03和0.03。行業(yè)企業(yè)間現(xiàn)金流創(chuàng)造能力差距不大。A股上榜房企中，50家企業(yè)現(xiàn)金流創(chuàng)造能力高于平均值，現(xiàn)金流創(chuàng)造能力較高的企業(yè)一般創(chuàng)利能力也較高。房產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)較高，資本性支出較高，平均現(xiàn)金流創(chuàng)造能力較弱。（未完待續(xù)）