??8月10日午后，港股內(nèi)房股全線下挫。截至下午16時(shí)，龍湖集團(tuán)股價(jià)暴跌16.4%至20.9港元/股，領(lǐng)跌地產(chǎn)內(nèi)房股，單日蒸發(fā)200億港元市值，股價(jià)創(chuàng)下2019年8月6日以來(lái)新低。

??根據(jù)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，外資在持續(xù)賣出龍湖，大和、高盛、花旗等外資賣出居首，而接盤者正是內(nèi)資。

??作為穩(wěn)健派房企代表，龍湖股價(jià)突然暴跌引發(fā)市場(chǎng)諸多猜疑。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了解，一種說(shuō)法認(rèn)為，龍湖集團(tuán)今年業(yè)績(jī)表現(xiàn)距預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，并可能危及現(xiàn)金流健康。

??“關(guān)于股價(jià)暴跌，暫時(shí)沒(méi)有官方回應(yīng)，晚間上市公司會(huì)發(fā)布公告?！饼埡瘓F(tuán)品牌部門人士回復(fù)記者稱。

??8月9日晚間，龍湖集團(tuán)公布了最新銷售業(yè)績(jī)，今年前7個(gè)月，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額683.6億元，同比下跌57.7%；合同銷售面積418.9萬(wàn)平方米。其中，7月份合同銷售額為118.5億元，同比下跌37.7%。

??2022年，龍湖集團(tuán)的銷售目標(biāo)是3000億元，前7個(gè)月業(yè)績(jī)完成率僅23%，不足3成。

??還有一種說(shuō)法是，受瑞銀評(píng)級(jí)下調(diào)拖累，直接觸發(fā)股價(jià)暴跌。

??就在8月10日早上，瑞銀發(fā)表報(bào)告，根據(jù)閑置現(xiàn)金來(lái)衡量4家內(nèi)地房企碧桂園、萬(wàn)科、龍湖和旭輝的現(xiàn)金消耗率，并對(duì)需要多少合同銷售量能夠使其現(xiàn)金流達(dá)到收支平衡進(jìn)行評(píng)估。瑞銀報(bào)告稱，這4家主要內(nèi)地房企均在2022年上半年產(chǎn)生了負(fù)的自由現(xiàn)金流，由于市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)金流損耗的擔(dān)憂，預(yù)期相關(guān)物管股的估值有下調(diào)壓力。

??據(jù)此評(píng)估，瑞銀將龍湖集團(tuán)評(píng)級(jí)由“買入”下調(diào)至“中性”，并將目標(biāo)價(jià)從57港元/股下調(diào)至25.7港元/股。

??企業(yè)自由現(xiàn)金流是指一家企業(yè)的營(yíng)運(yùn)收入減開支、稅項(xiàng)及周轉(zhuǎn)資金和投資的變動(dòng)額，即在企業(yè)正常資產(chǎn)維護(hù)滿足之后的“剩余”現(xiàn)金流量，企業(yè)可用來(lái)償還借款本金，發(fā)放現(xiàn)金股利，或者增加資本支出。

??龍湖集團(tuán)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，龍湖經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為285.32億元，2020年度這一數(shù)據(jù)為367.3億元，同比減少了81.98億元，減少幅度為22%。作為地產(chǎn)公司，公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的直接關(guān)聯(lián)項(xiàng)便是銷售回款。

??匯生國(guó)際資本有限公司總裁黃立沖認(rèn)為，從行業(yè)面來(lái)看，由于臺(tái)海局勢(shì)導(dǎo)致香港股票下跌2.43%，這樣最弱的房地產(chǎn)股成為拋售對(duì)象也很正常。他認(rèn)為，從財(cái)務(wù)安全考慮，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%就會(huì)有面臨隨時(shí)違約風(fēng)險(xiǎn)，若以此為標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒(méi)有哪家房企敢說(shuō)資金鏈?zhǔn)墙^對(duì)安全的。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，以龍湖地產(chǎn)之基本面出現(xiàn)如此之大之猛的跌勢(shì)，勢(shì)必為不利傳言所致。據(jù)傳龍湖有商票違約，但此傳言已被相關(guān)知情人士否認(rèn)。另?yè)?jù)上海票據(jù)交易所票據(jù)信息披露平臺(tái)，查詢龍湖集團(tuán)票據(jù)信息相關(guān)主體公司顯示，嘉興龍湖嘉韜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、煙臺(tái)龍湖置業(yè)有限公司、重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司等5家公司均無(wú)逾期記錄。

??長(zhǎng)期以來(lái)，龍湖集團(tuán)都是民營(yíng)房企中公認(rèn)的“優(yōu)等生”。

??克而瑞公布的2022年1~7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200顯示，2022年全口徑銷售額累計(jì)超千億房企擴(kuò)大到10家，龍湖集團(tuán)為新入圍者。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普均對(duì)龍湖集團(tuán)分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí)，是為數(shù)不多獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí)的優(yōu)質(zhì)房企。

??7月12日，匯豐發(fā)布了一份地產(chǎn)及物業(yè)行業(yè)研究報(bào)告，將中國(guó)TOP50房企分為三類：行業(yè)領(lǐng)袖、普通發(fā)展商、“抱恙”發(fā)展商，“行業(yè)領(lǐng)袖”僅有8家，龍湖位列其中，匯豐認(rèn)為“行業(yè)領(lǐng)袖”持續(xù)堅(jiān)持財(cái)務(wù)紀(jì)律，違約風(fēng)險(xiǎn)最低。

??易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次龍湖股價(jià)暴跌不能單純從房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)考量，主要還是受資本市場(chǎng)大盤影響，地產(chǎn)股股價(jià)波動(dòng)性比較大。目前地產(chǎn)行業(yè)正在改善中，中長(zhǎng)期地產(chǎn)股還是看好的，投資者不必過(guò)于擔(dān)心。