??一則監(jiān)管警示函將大名城拉入了投資者視線。

??因?qū)嶋H業(yè)績與預(yù)告業(yè)績相比差距較大，上交所于8月11日對大名城及有關(guān)責(zé)任人予以監(jiān)管警示。

??警示函顯示，大名城2021年年度業(yè)績預(yù)告預(yù)計(jì)年度盈利，但實(shí)際業(yè)績與預(yù)告業(yè)績相比發(fā)生盈虧方向變化，實(shí)際歸屬母公司股東凈利潤、扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司股東凈利潤與預(yù)告金額差異分別達(dá)512.34%、522.48%，影響投資者合理預(yù)期，披露不準(zhǔn)確。大名城遲至2021年4月22日才發(fā)布業(yè)績預(yù)告更正公告，更正公告披露不及時(shí)，違反了《上海證券交易所股票上市規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定。上交所對大名城及時(shí)任董事長俞培俤、財(cái)務(wù)總監(jiān)鄭國強(qiáng)、董事會秘書張燕琦等5名高管予以監(jiān)管警示。

??對于大名城業(yè)績變化背后，有市場人士質(zhì)疑，存在“業(yè)績洗澡”嫌疑，通過大幅計(jì)提資產(chǎn)減值損失，壓低壞年景的利潤導(dǎo)致股價(jià)下跌，進(jìn)而以較低價(jià)格回購股份，最終獲利。

??針對監(jiān)管警示及市場認(rèn)為存在“業(yè)績洗澡”問題，中國房地產(chǎn)報(bào)記者分別向大名城董事會秘書及證券事務(wù)代表發(fā)出采訪函。8月17日下午，大名城一何姓法務(wù)經(jīng)理給予回復(fù)，稱“敬請閱讀公司在上海證券交易所網(wǎng)站披露的相關(guān)年度報(bào)告及臨時(shí)公告，如有超出披露范圍的解讀和報(bào)道，法務(wù)部將保持關(guān)注?！?/p>

??戴上虧損的“帽子”

??上交所監(jiān)管警示函直指大名城兩份公告。

??4月21日，大名城發(fā)布一則業(yè)績預(yù)告更正公告，原預(yù)告中“預(yù)計(jì)2021年度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤27817.18萬元”，變更為“預(yù)計(jì)2021年年度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤為-40500萬元”。

??一增一減間，大名城出現(xiàn)6.83億元巨額利潤差。

??9天后，大名城最終公布了2021年年報(bào)，顯示其全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入76.61億元，同比下降48.36%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司凈虧損4.12億元，同比下降192.01%；實(shí)現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益后歸屬上市公司凈利潤-6.12億元，同比下降243.81%。

??業(yè)績變化的原因，在于大名城于2021年四季度集中計(jì)提了7.71億元資產(chǎn)減值損失，由此戴上了虧損的“帽子”。

??當(dāng)大名城發(fā)出這份重組上市后的首虧業(yè)績時(shí)，引發(fā)上交所監(jiān)管關(guān)注。

??大名城承認(rèn)，一次性巨額資產(chǎn)減值是影響其盈利主因之一，但也給出了合理性解釋，出于審慎判斷公司部分存貨在可預(yù)見的銷售周期內(nèi)難以恢復(fù)到以往較高的常規(guī)銷售價(jià)格，為適應(yīng)2022年突發(fā)的嚴(yán)重疫情及行業(yè)變化所帶來的市場影響，實(shí)現(xiàn)加快現(xiàn)金回款以應(yīng)對行業(yè)危機(jī)的主動經(jīng)營策略，所以對福建名城港灣九區(qū)項(xiàng)目、江西南昌大名城、名城城市廣場、各項(xiàng)目車位等存貨資產(chǎn)計(jì)提減值金額約7.71億元，較業(yè)績預(yù)告對應(yīng)的減值金額增加了4.75億元。

??一位不愿署名的券商分析師認(rèn)為，從賬面上看，補(bǔ)充計(jì)提資產(chǎn)減值損失，是大名城當(dāng)期業(yè)績出現(xiàn)巨虧的主因，這也從側(cè)面反映出大名城在手資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值及按當(dāng)前市價(jià)將物業(yè)變現(xiàn)的能力存在不確定性。也不排除大名城通過大幅計(jì)提資產(chǎn)減值損失，將凈利潤保留至2022年或下一年份。

??中央財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生客座導(dǎo)師、會計(jì)學(xué)專家馬靖昊曾撰文提到上市公司利用資產(chǎn)減值進(jìn)行財(cái)務(wù)“洗澡”平滑利潤的現(xiàn)象：“處于虧損的上市公司可能對一些待處置資產(chǎn)在虧損當(dāng)年大幅計(jì)提減值準(zhǔn)備，來年再處置這些資產(chǎn)，通過處置大幅提高當(dāng)年利潤，實(shí)現(xiàn)減值損失的變相轉(zhuǎn)回”。

??大名城是否存在這樣的意圖需要打個問號。但截至2021年三季度，計(jì)提資產(chǎn)減值名目下只錄得零。另外，名城城市廣場、大名城尚苑等已是接近售罄的尾盤項(xiàng)目。

??上交所在監(jiān)管警示函中提出，大名城本次業(yè)績更正的主要原因?yàn)?022年1月業(yè)績預(yù)告披露后，疊加疫情突發(fā)造成房地產(chǎn)市場銷售情況及購房需求下滑，影響公司對行業(yè)及未來發(fā)展的判斷，進(jìn)而影響了其對于存貨等資產(chǎn)可變現(xiàn)凈值的估計(jì)。鑒于突發(fā)疫情對公司前期作出準(zhǔn)確的業(yè)績預(yù)告確實(shí)造成了一定客觀障礙，可酌情予以考慮給予監(jiān)管警示。

??計(jì)提資產(chǎn)減值企業(yè)增多

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行拐點(diǎn)顯現(xiàn)，不少房企在2021年計(jì)提資產(chǎn)減值，且計(jì)提規(guī)模增幅顯著，甚至成為部分企業(yè)虧損主因。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前A股房企中約80家計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，減值損失總額近千億元，其中有34家房企在2021年計(jì)提的資產(chǎn)減值損失超2020年兩倍。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷高速增長期，資產(chǎn)“虛高”的企業(yè)不在少數(shù)。隨著行業(yè)回歸理性，在市場下行壓力下，驅(qū)動了更多房企計(jì)提資產(chǎn)減值。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，房企計(jì)提資產(chǎn)減值是根據(jù)行業(yè)變化調(diào)整存貨價(jià)值的必要會計(jì)動作，有利于更加公允、客觀地體現(xiàn)公司資產(chǎn)的價(jià)值變動。但不恰當(dāng)?shù)挠?jì)提也有趁機(jī)進(jìn)行“業(yè)績洗澡”嫌疑，會使會計(jì)報(bào)表陷入人為操縱而失去客觀真實(shí)性的情況。

??某房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸空J(rèn)為，大名城回歸地產(chǎn)主業(yè)后，在上海拿地的溢價(jià)率達(dá)20%~30%，獲利空間有限，索性集中計(jì)提7.71億元資產(chǎn)減值損失，一次性砸到底，讓2021年基數(shù)變低，這樣在后續(xù)兩年比較容易取得業(yè)績增長。

??8月12日，大名城發(fā)布2022年半年度業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，大名城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入20.53 億元，較上年同期42.02億元下降51.15%；歸屬上市公司股東凈利潤約2774.8 萬元，較上年同期2.38 億元下降88.37%；歸屬上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為0.21億元，較上年同期下降 54.06%。

??大名城表示，因上半年公司新增項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入總額較上年同期減少約50%左右，公司雖采取了開源節(jié)流、減員增效等措施，但歸屬母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤較上年同期同比減少。另外，本期非經(jīng)常損益影響凈額約為628.22萬元，較上年同期的非經(jīng)常性損益影響凈額1.9億元有大幅減少。

??“大名城上半年凈利潤驟降5成，疊加去年全年近200%下降幅度，即使是連虧，目前也不會有被‘上星帶帽’的風(fēng)險(xiǎn)。”前述某券商分析師表示，非經(jīng)常性損益的減少是大名城業(yè)績下降的主因。這筆在去年上半年轉(zhuǎn)讓子公司55%股權(quán)確認(rèn)的大額投資收益目的就是優(yōu)化大名城債務(wù)結(jié)構(gòu)以滿足“三道紅線”要求，達(dá)標(biāo)的可持續(xù)性仍是問題。

??反映到2022年上半年財(cái)報(bào)中，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的1.16 億元現(xiàn)金流量凈額較上年同期9.44億元下降87.71%。

??截至報(bào)告期末，大名城流動負(fù)債199.75億元，負(fù)債總計(jì)261.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率67.31%，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率 33.6%，凈負(fù)債率32.44%，現(xiàn)金短債比為2.37。目前，大名城身處三道紅線“綠檔”。

??有網(wǎng)友在股吧留言：“大名城這全綠的數(shù)據(jù)絕對稱得上財(cái)務(wù)安全。但一下子計(jì)提7.71億元壞賬準(zhǔn)備，且44.61%來源尾盤，直接導(dǎo)致虧損6.11億元，這操作確實(shí)匪夷所思?！?/p>

??在業(yè)界人士看來，房企的庫存結(jié)構(gòu)和去化效率都是影響存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的因素。大名城對存貨計(jì)提減值準(zhǔn)備，反映其對房地產(chǎn)后市的悲觀態(tài)度，不排除未來進(jìn)一步降價(jià)出售，也意味其尾盤的存貨周轉(zhuǎn)速度在惡化。

??不只是大名城，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，出險(xiǎn)房企是資產(chǎn)減值的重災(zāi)區(qū)。其中，富力地產(chǎn)是目前計(jì)提資產(chǎn)減值額度最大房企，達(dá)150億元；華夏幸福131.88億元的計(jì)提資產(chǎn)減值，較2020年的73.38億元同比增加79.7%；陽光城、藍(lán)光、綠地控股分別計(jì)提資產(chǎn)減值69.29億元、65.76億元和52.44億元，均處于行業(yè)高位區(qū)。此外，新城控股、榮盛發(fā)展、招商蛇口、華僑城等也分別計(jì)提資產(chǎn)減值約48億元、36.47億元、33.9億元和21億元。

??就連一向穩(wěn)健的萬科也隨行就市計(jì)提了35.3億元資產(chǎn)減值，被外界質(zhì)疑“業(yè)績洗澡”時(shí)，萬科集團(tuán)首席執(zhí)行官祝九勝在解釋的同時(shí)打趣道：“一定要說跟‘洗澡’有關(guān)系，我們更愿意用沖涼這個詞。用涼水澆澆自己的頭，沖沖自己的身子，讓自己的體格變得更健壯，讓自己的頭腦更清醒。”

??那大名城是在“洗澡”，還是在“沖涼”呢？