??“未來房地產(chǎn)行業(yè)還是一個很龐大的行業(yè)，是一個好行業(yè)，是一個可以長期堅持的行業(yè)?！鳖伣▏f，這是在行業(yè)低迷時期的“鼓氣”發(fā)聲，也表達(dá)了企業(yè)長期堅守的態(tài)度。

??8月24日，中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中海地產(chǎn)”，00688.HK）召開2022年中期業(yè)績溝通會，公司董事局主席顏建國、行政總裁張智超、副總裁郭光輝等出席會議。

??2022年中期業(yè)績報告顯示，中海地產(chǎn)上半年實現(xiàn)收入1037.9億元，同比減少3.79%；股東應(yīng)占溢利為167.4億元；凈利潤率為16.1%，同比下降3.2個百分點。

??在行業(yè)整體處于下行周期的形勢下，業(yè)績下滑已不可避免。但同行業(yè)比較下來，中海地產(chǎn)的毛利率仍舊處于較高水平。

??2022年上半年，中海地產(chǎn)新增貨值近千億元。在收并購領(lǐng)域，中海地產(chǎn)稱，將抓住行業(yè)洗牌的機(jī)遇，捕捉同業(yè)并購的機(jī)遇，但仍舊堅持聚焦三個主流，即主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品。截至上半年末，中海地產(chǎn)的并購?fù)顿Y額已超過百億元。

??對于當(dāng)下和未來市場的判斷，顏建國認(rèn)為，當(dāng)前的市場處于上下半場的轉(zhuǎn)換期。下半場，市場總量將下行，但仍將是一個規(guī)模巨大的市場。他認(rèn)為，需求來自于多個方面，包括城市化率進(jìn)一步提升、約3億新市民的住房需求、超大城市與特大城市的人口聚集效應(yīng)及改善需求、以及住房折舊與新建的動態(tài)平衡等。所以有效的需求繼續(xù)存在，市場空間仍舊巨大，這是中海地產(chǎn)對房地產(chǎn)中長期市場很有信心的原因。

??業(yè)績下滑毛利保持高水平

??業(yè)績報告顯示，上半年，中海地產(chǎn)系列公司實現(xiàn)銷售合約額1385億元，同比下降33.2%，銷售額排名升至全行業(yè)第四。同期內(nèi)，TOP10房企的銷售額同比下降幅度是45.5%。

??2022年上半年，中國海外發(fā)展實現(xiàn)收入1037.9億元，同比小幅下降3.79%；毛利為243.46億元，同比下降20.93%，毛利率為23.46%，同比下降5.08個百分點。

??期內(nèi)，該公司凈利潤為175.93億元，同比下降19.91%，凈利率為16.95%，同比下降3.41個百分點；公司股東應(yīng)占利潤為167.4億元，同比下降19.42%。

??國金證券數(shù)據(jù)顯示，2018年～2020年，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年擴(kuò)大；到2021年，總體房企毛利率跌至21.3%。

??郭光輝認(rèn)為：“關(guān)于毛利率，今年上半年我們是23.5%，依然保持在行業(yè)比較高的水平?！?/p>

??作為TOP10首家披露半年業(yè)績的房企，中海地產(chǎn)的股本回報率保持高位。報告期內(nèi)，公司股東應(yīng)占權(quán)益從2021年底的3435.6億元上升2.7%至3528.1億元，即每股資產(chǎn)凈值為32.2元。半年股本回報率達(dá)4.8%。

??在財務(wù)方面，中海地產(chǎn)也是行業(yè)“優(yōu)等生”，“三條紅線”保持在綠檔。業(yè)績報告顯示，中海地產(chǎn)截至上半年末的資產(chǎn)負(fù)債率為59%，凈借貸比率為41%；持有現(xiàn)金1253.2億元；加權(quán)平均融資成本僅3.44%，融資成本繼續(xù)保持地產(chǎn)行業(yè)最低區(qū)間。

??目前，三大國際評級機(jī)構(gòu)給予中海地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，分別為惠譽(yù)A-、穆迪Baa1、標(biāo)普BBB+。8月25日，中金和美銀證券分別給予中海地產(chǎn)“跑贏行業(yè)”和“買入”評級。

??并購?fù)顿Y額超百億元

??業(yè)績報告顯示，中海地產(chǎn)上半年在國內(nèi)13個城市新增21幅土地，權(quán)益拿地金額為457億元，新增貨值為949億元。其中在一線和強(qiáng)二線城市新增土地18宗，權(quán)益金額為451億元，占比達(dá)到94%。截至上半年末，中海地產(chǎn)系列公司土地儲備為7439萬平方米。

??在并購市場，中海地產(chǎn)上半年在廣州、上海和成都等城市的并購項目投入資金為106.6億元。

??具體來看，1月份中海地產(chǎn)以36.88億元從雅居樂和世茂手中收購廣州亞運城項目的股權(quán)，成為該項目最大股東；3月份，中海地產(chǎn)以62.4億元收購上海楊浦城建的江浦項目，成為該項目最大股東。

??對于接下來的并購，顏建國在8月24日的投資者會上表示，“當(dāng)下，行業(yè)并購的機(jī)會并不少，同行有些在賣資產(chǎn)，有些賣股權(quán)，我們都有大量接觸。未來幾個月，中海會保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項目能夠進(jìn)來?！?/p>

??張智超也表示，投資策略上，中海堅持聚焦“三個主流”，即主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品，在這個原則下開展收并購。

??“到目前為止，我們篩選了400～500個項目，基本上每周、每兩周都會在集團(tuán)層面推進(jìn)研判。但目前符合‘三個主流’的項目相對較少。我們也與一些金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司都在接觸，尋找優(yōu)質(zhì)項目，一旦有機(jī)會，我們會尋求突破?！睆堉浅Q。

??張智超還提到，目前地方平臺公司手上也有一些好項目，也會找中海這類頭部企業(yè)來合作，相信機(jī)會還會不斷涌現(xiàn)，公司也會保持比較進(jìn)取的姿態(tài)。

??在投資布局方面，中海地產(chǎn)堅持在一線城市及新一線城市投資，在市場調(diào)整期既對沖了行業(yè)風(fēng)險也提升了重點城市的市場份額。

??“我們能夠百分之百保交樓”

??當(dāng)下，保交樓正成為行業(yè)新的熱點，能否如期交付產(chǎn)品成為市場對房企的考驗。

??對于這個問題，張智超稱，“我們能夠百分之百交樓，消費者有信心。我們上半年實現(xiàn)了100%的高品質(zhì)交付，其中還有1/3實現(xiàn)了提前交付，在當(dāng)前形勢下，保交樓對我們不是問題，反而是一個競爭優(yōu)勢?！?/p>

??對于目前的房地產(chǎn)行業(yè)形勢，顏建國認(rèn)為，當(dāng)前的市場處于上下半場的轉(zhuǎn)換期，轉(zhuǎn)換期需要一段時間，包括行業(yè)出清，過程相當(dāng)復(fù)雜，也是比較慘烈的。但行業(yè)重整完進(jìn)入下半場后，市場里的玩家、行業(yè)利潤率都會進(jìn)入一個相對穩(wěn)定階段，進(jìn)入另外一個平衡。

??顏建國認(rèn)為整體看行業(yè)三個趨勢很明顯：第一，房企的專業(yè)化程度會越來越高，業(yè)務(wù)更加聚焦；第二，房企的規(guī)模發(fā)展會分化，投資策略上更加聚焦；第三，房企在財務(wù)方面一定會更加謹(jǐn)慎、穩(wěn)健，杠桿率會控制在適當(dāng)程度。

??對于行業(yè)未來的利潤水平。顏建國表示，短期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率還會承壓，但總的來看，房地行業(yè)的平均利潤率仍然會高于社會平均利潤水平，高于一般企業(yè)的利潤率水平，因為房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，一定程度風(fēng)險較高，對應(yīng)的回報率也會相對較高。房地產(chǎn)下半場，房地產(chǎn)企業(yè)從戰(zhàn)略上、策略上以及公司經(jīng)營管理方面都會有新的面貌出現(xiàn)。

??在總體戰(zhàn)略規(guī)劃上，顏建國稱，“我們從戰(zhàn)略上定義了今天、明天、后天的產(chǎn)業(yè)。住宅開發(fā)是今天的產(chǎn)業(yè)，我們將90%以上資源用于住宅開發(fā)；商業(yè)是明天的業(yè)務(wù)，我們投入7%~8%的資源；養(yǎng)老、供應(yīng)鏈管理等作為后天的業(yè)務(wù)，投入約1%~2%的資源。”