??2022年8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度走弱。

??CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30城成交面積環(huán)比下降13%，同比跌幅達(dá)31%。

??行業(yè)整體信心正在恢復(fù)，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)雖處于低位，但整體出現(xiàn)平穩(wěn)信號(hào)。

??8月TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額5190.1億元，環(huán)比上月基本持平，同比下降32.9%，降幅收窄6.8個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，這是房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比降幅連續(xù)第三個(gè)月收窄，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

??從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-8月銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。

??樓市正式進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”重要節(jié)點(diǎn)，但從目前來(lái)看，穩(wěn)地產(chǎn)政策力度較弱，疊加市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)，市場(chǎng)下行預(yù)期很難得到根本扭轉(zhuǎn)，今年“金九銀十”恐怕也難以出現(xiàn)，接下來(lái)的四季度整體市場(chǎng)也難言樂(lè)觀。

??成交層面難以顯著反彈的情況下，房企仍然面臨較大的去化壓力。

??房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)整體雖延續(xù)低迷，但從單月業(yè)績(jī)來(lái)看已趨于平穩(wěn)。

??TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額5190.1億元，環(huán)比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅收窄6.8個(gè)百分點(diǎn)，這也是自今年6月以來(lái)連續(xù)三個(gè)月同比降幅有所收窄；與2020年同期相比，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至46.8%。

??累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-8月銷(xiāo)售操盤(pán)金額為40988億元，同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。從全口徑銷(xiāo)售金額來(lái)看，1-8月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額為46819億元，同比下降47.6%。

??從千億房企數(shù)量變化來(lái)看，與今年1-7月相比，千億房企數(shù)量并未有新的擴(kuò)充，1-8月仍只有10家房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額破千億，較去年同期減少17家。這也是近年來(lái)千億房企數(shù)量最少的月份。

??房地產(chǎn)行業(yè)整體信心尚處在低位、市場(chǎng)整體需求以及購(gòu)買(mǎi)力不足，9月以及第四季度企業(yè)的去化壓力仍然較大。

??從房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，8月百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比下降的企業(yè)達(dá)到了六成，其中12家房企業(yè)績(jī)環(huán)比降幅在30%至50%之間，環(huán)比降幅超過(guò)50%的房企就有10家。

??按照不同梯隊(duì)來(lái)看，TOP10房企中，有7家房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比下降30%以?xún)?nèi)，只有3家房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比高于30%。TOP11-30強(qiáng)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)的房企占比較高，半數(shù)以上房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比上漲。

??8月，仍有部分房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較佳，其中單月業(yè)績(jī)環(huán)比上漲的房企有40家，業(yè)績(jī)同比上漲的房企有30家。

??典型如一部分國(guó)央企，其中中海、建發(fā)、金茂等在當(dāng)前市場(chǎng)的正向刺激反饋下，實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的銷(xiāo)售去化，中海8月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額243.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)39.3%。另一部分則是環(huán)京市場(chǎng)布局的房企，得益于廊坊限購(gòu)的解除，對(duì)這部分重倉(cāng)環(huán)京市場(chǎng)的企業(yè)銷(xiāo)售有積極作用，如榮盛8月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額34.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)32.9%。

??對(duì)比上半年業(yè)績(jī)?cè)戮剑?月，仍有六成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)不及上半年的月均水平。其中，有14家房企較上半年月均水平的增幅超過(guò)30%。

??當(dāng)前，正值房企2022年中期業(yè)績(jī)密集發(fā)布時(shí)期，多家規(guī)模房企發(fā)布盈利預(yù)警，利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)、利潤(rùn)率指標(biāo)顯著下滑成為業(yè)績(jī)關(guān)鍵詞。而部分房企，諸如世茂、陽(yáng)光城、祥生等，上半年錄得凈利潤(rùn)虧損。

??近年來(lái)，隨著行業(yè)進(jìn)入下行周期，企業(yè)利潤(rùn)空間持續(xù)收到擠壓，2021年利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)。

??而面對(duì)當(dāng)前的環(huán)境，房企整體利潤(rùn)率水平還將持續(xù)下行探底，企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)均降至歷史較低水平，短期內(nèi)企業(yè)盈利水平將繼續(xù)承壓。

??對(duì)于房企而言，除了保交付、促銷(xiāo)售回款、改善流動(dòng)性之外，還要通過(guò)優(yōu)選項(xiàng)目、審慎拿地，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平；回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，提高產(chǎn)品適銷(xiāo)性及產(chǎn)品溢價(jià)，是目前企業(yè)穩(wěn)利潤(rùn)的關(guān)鍵。

??受極端高溫天氣、國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度走弱。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)12%，但成交面積環(huán)比下降13%，同比跌幅達(dá)31%與上月基本持平。其中，一線(xiàn)城市成交轉(zhuǎn)降，同、環(huán)比分別下降16%和10%。26個(gè)二、三線(xiàn)城市成交環(huán)比下降13%，同比下降33%。

??分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)熱門(mén)城市市場(chǎng)有所降溫。上海、杭州、蘇州等成交小幅回調(diào)，環(huán)比跌幅控制在10%以?xún)?nèi)；寧波、合肥等成交明顯回落，環(huán)比跌幅皆超30%；徐州、無(wú)錫等成交筑底回升，例如無(wú)錫，得益于二套房首付比例下調(diào)，開(kāi)盤(pán)去化率平均21%，核心區(qū)部分樓盤(pán)去化率能達(dá)到60%。

??大灣區(qū)市場(chǎng)全面降溫。廣州、深圳、佛山、東莞等成交環(huán)比跌幅都在10%左右。深圳開(kāi)盤(pán)去化率結(jié)構(gòu)性回升至48%，部分改善盤(pán)去化率超70%，但剛需盤(pán)去化承壓，即便降價(jià)、渠道提傭、首付分期，去化效果也不盡人意。廣州到訪(fǎng)量顯著下降，轉(zhuǎn)化率跌至5%，開(kāi)盤(pán)去化率仍處20%低位。

??環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)整體低迷。北京、濟(jì)南等成交持續(xù)走低，環(huán)比跌幅均超10%，長(zhǎng)春、大連等環(huán)比跌幅更是超20%。

??而中西部地區(qū)市場(chǎng)則陷入沉寂。武漢、西安等成交小幅回落，例如武漢，部分房企以?xún)r(jià)換量效果明顯，全市開(kāi)盤(pán)去化率升至32%，但整體到訪(fǎng)量環(huán)比下降10%，持銷(xiāo)期單盤(pán)認(rèn)購(gòu)套數(shù)由19套降至16套。

??行業(yè)下行壓力已不言而喻，行業(yè)大周期拐點(diǎn)尚未真正到來(lái)，“金九銀十”恐難以如期而至。而穩(wěn)地產(chǎn)政策力度偏弱，疊加市場(chǎng)信心不足的情況下，市場(chǎng)下行預(yù)期難以得到扭轉(zhuǎn)。

??分化仍將是接下來(lái)各城市市場(chǎng)關(guān)鍵詞，其中上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈；廣州、南京、武漢等一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)，短期成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升；而沈陽(yáng)、南寧、昆明等弱二線(xiàn)及多數(shù)三四線(xiàn)城市市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交仍將維持低位運(yùn)行。

??附：2022年8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜TOP50