??作為“紅星系”的創(chuàng)始人，車(chē)建興可以暫時(shí)喘口氣了。

??最近兩年，車(chē)建興治下的紅星控股身負(fù)超1200億元高額負(fù)債，資金壓力驟增。為了還債，紅星控股嘗試了債務(wù)展期、減持套現(xiàn)等方式，但所得資金在千億債務(wù)面前依然是杯水車(chē)薪。

??2021年至今，車(chē)建興已經(jīng)接連轉(zhuǎn)讓了旗下紅星地產(chǎn)、美凱龍物業(yè)的股權(quán)，前者被遠(yuǎn)洋資本接手，后者則被售予旭輝永升服務(wù)。如今，資金重壓下，車(chē)建興又將紅星美凱龍也擺上“貨架”，接盤(pán)方則是建發(fā)股份。

??1月8日，廈門(mén)建發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建發(fā)股份”，600153.SH）發(fā)布關(guān)于籌劃重大資產(chǎn)重組的提示性公告。公告顯示，建發(fā)股份正在籌劃通過(guò)現(xiàn)金方式協(xié)議收購(gòu)紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星美凱龍”，1528.HK）不超過(guò)30%的股份。

??建發(fā)股份方面表示，此次收購(gòu)擬采用現(xiàn)金方式，不涉及上市公司發(fā)行股份，也不會(huì)導(dǎo)致公司控制權(quán)的變更。本次交易完成后，建發(fā)股份可能成為紅星美凱龍控股股東。

??該消息一出，1月9日，被收購(gòu)方紅星美凱龍股票開(kāi)盤(pán)大漲，截至收盤(pán)，單日漲幅約15%。而作為收購(gòu)方，建發(fā)股份卻走出了截然相反的行情，股票開(kāi)盤(pán)后不久便跌停。對(duì)股票跌停的情況，建發(fā)股份投資者關(guān)系部門(mén)相關(guān)人士猜測(cè)，可能與擬收購(gòu)紅星美凱龍股份相關(guān)。該人士也進(jìn)一步表示，目前該交易處于籌劃階段，會(huì)根據(jù)交易所規(guī)則發(fā)布信披公告。

??再售資產(chǎn)解資金之渴

??實(shí)際上，在建發(fā)股份發(fā)布公告之前，紅星美凱龍已經(jīng)提前做了控制權(quán)變更的預(yù)告。

??1月6日晚，紅星美凱龍?jiān)l(fā)布公告稱(chēng)，收到紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星控股”）的通知，正在籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，或涉及公司控制權(quán)變更。但該公告并未披露股權(quán)受讓方的具體情況，僅表示，該事項(xiàng)正在商洽，轉(zhuǎn)讓尚存在不確定性。

??這則不起眼的消息在當(dāng)時(shí)并未引發(fā)業(yè)界過(guò)多關(guān)注。直到兩天后，建發(fā)股份公告成為此次交易受讓方。

??對(duì)車(chē)建興和紅星控股而言，此次交易或許是當(dāng)下獲取流動(dòng)資金、緩解債務(wù)壓力的有效方式。

??據(jù)公開(kāi)資料顯示，最近一兩年，紅星控股財(cái)務(wù)壓力明顯，總負(fù)債額高達(dá)1229.18億元。據(jù)紅星控股2022年公司債券中期報(bào)告披露，2022年上半年末，紅星控股合并范圍凈利潤(rùn)為-27.28億元，較上年同期減少294.75%。同期，紅星控股貨幣資金87.56億元，難以覆蓋其250億元的短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之和。

??標(biāo)普曾發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告表示，隨著未來(lái)兩年現(xiàn)金減少和潛在債務(wù)到期，紅星美凱龍母公司紅星控股的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)增加。

??相比之下，紅星美凱龍的經(jīng)營(yíng)狀況更為穩(wěn)健，算得上紅星控股旗下比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.57億元，扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤(rùn)為9.37億元，且負(fù)債方面有所改善，總負(fù)債規(guī)模比年初減少1.7%。

??在把紅星美凱龍擺上“貨架”之前，車(chē)建興早已收縮投資，對(duì)旗下資產(chǎn)開(kāi)啟“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的模式。2021年，車(chē)建興先后將紅星地產(chǎn)70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)洋集團(tuán)，隨后又將美凱龍物業(yè)80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給旭輝永升服務(wù)。

??不得不說(shuō)，車(chē)建興也是幸運(yùn)的。在民營(yíng)房企生存舉步維艱的當(dāng)下，能夠找到國(guó)資背景的企業(yè)接盤(pán)，毫無(wú)疑問(wèn)能夠?qū)ζ洚?dāng)前流動(dòng)性壓力改善有直接作用。

??建發(fā)的意圖

??根據(jù)此次交易公告，截至2022年12月31日，紅星美凱龍總股本43.55億股，包括A股36.13億股（占總股本比例82.98%）及H股7.4億股（占總股本比例17.02%）。紅星控股直接持有紅星美凱龍26.18億股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動(dòng)人西藏奕盈企業(yè)管理有限公司、車(chē)建興、陳淑紅、車(chē)建芳等合計(jì)持有紅星美凱龍1860.76萬(wàn)股股份，占總股本的0.43%。

??若此次交易成功完成，建發(fā)股份則有可能成為紅星美凱龍上市平臺(tái)的實(shí)際控制人。柏文喜認(rèn)為，建發(fā)股份收購(gòu)紅星美凱龍30%的股份以后可以作為上市公司紅星美凱龍的實(shí)際控制人，在通過(guò)合并報(bào)表增厚建發(fā)股份業(yè)績(jī)的同時(shí)還可以與紅星美凱龍形成資本市場(chǎng)上的相互策應(yīng)關(guān)系，利好建發(fā)股份的發(fā)展。

??更重要的是，紅星美凱龍等家居企業(yè)屬于房地產(chǎn)下游與配套行業(yè)，在業(yè)務(wù)上與建發(fā)股份具有較強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)。在建發(fā)股份的業(yè)務(wù)板塊中，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還有一大業(yè)務(wù)板塊是供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)，且供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)是建發(fā)股份業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主力軍。

??此外，紅星美凱龍管理了大量家居商場(chǎng)。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)了94家自營(yíng)商場(chǎng)，284家委管商場(chǎng)，通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)8家家居商場(chǎng)。此外，其以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)57家特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，包括476家家居建材產(chǎn)業(yè)街。而建發(fā)股份最近幾年也在發(fā)力商管業(yè)務(wù)，此次收購(gòu)可能助力建發(fā)股份輕資產(chǎn)管理規(guī)模的擴(kuò)張。

??作為廈門(mén)市國(guó)資委旗下子公司，建發(fā)股份的資金實(shí)力較強(qiáng)，在最近兩年民營(yíng)房企發(fā)展勢(shì)弱后，建發(fā)股份這類(lèi)具有國(guó)企背景的房企迎來(lái)了擴(kuò)張機(jī)遇。尤其是2022年，建發(fā)房產(chǎn)在土地市場(chǎng)大殺四方，在中指院2022年拿地排行榜上，建發(fā)房產(chǎn)以544億元的權(quán)益拿地金額位列第4名，超過(guò)了萬(wàn)科、招商蛇口等頭部房企。在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，2022年，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額達(dá)1703.2億元，已經(jīng)躋身行業(yè)第十。

??不過(guò)一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，在建發(fā)股份擬收購(gòu)紅星美凱龍股權(quán)這一消息公告后，二者在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)截然相反。紅星美凱龍股票大漲，而建發(fā)股份卻股票跌停。

??出現(xiàn)這種差異的原因，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為是由于近年來(lái)紅星美凱龍的業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流都較差，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行期，市場(chǎng)擔(dān)心建發(fā)股份收購(gòu)紅星美凱龍后會(huì)累及自身而出現(xiàn)股價(jià)大跌，紅星美凱龍反而出現(xiàn)股價(jià)大漲也是符合邏輯的，因?yàn)榇舜问召?gòu)對(duì)于改善紅星美凱龍當(dāng)前的流動(dòng)性壓力則更為直接。

??最近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)下行以及債務(wù)壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的收并購(gòu)多數(shù)結(jié)局并不美好，例如世茂收購(gòu)福晟、遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)紅星地產(chǎn)等等。

??但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，作為作風(fēng)穩(wěn)健的國(guó)企，建發(fā)股份在收購(gòu)紅星美凱龍之前肯定已經(jīng)作過(guò)必要的調(diào)研，對(duì)于解決紅星美凱龍的流動(dòng)性壓力乃至債務(wù)問(wèn)題已有相應(yīng)預(yù)案，因此像這種收購(gòu)案例中市場(chǎng)所擔(dān)心的債務(wù)問(wèn)題會(huì)不會(huì)連累到收購(gòu)方的事情大概率不會(huì)發(fā)生。

??此外，不久前發(fā)布的“金融十六條”中提到鼓勵(lì)房企進(jìn)行收并購(gòu)，而建發(fā)股份作為國(guó)資企業(yè)，此次收購(gòu)紅星美凱龍，也是2023年開(kāi)年的并購(gòu)大動(dòng)作。對(duì)此，柏文喜認(rèn)為，此次交易案例確實(shí)會(huì)在一定程度上對(duì)行業(yè)起到示范典型作用，后續(xù)應(yīng)該會(huì)有更多這樣的并購(gòu)案例出現(xiàn)。不過(guò)，市場(chǎng)化的并購(gòu)活動(dòng)還是以收益、風(fēng)險(xiǎn)以及是否符合企業(yè)戰(zhàn)略與資源約束和資源支持條件為前提的。