??時隔一年，4月25日，江蘇中南建設集團股份有限公司（以下簡稱“中南建設”，000961.SZ）業(yè)績會上，管理層再次向投資者道歉。

??2021年，中南建設成立34年來首次出現(xiàn)虧損，在去年4月27日的業(yè)績會上，董事長陳錦石向投資者公開道歉。2022年，市場依然低迷，中南建設的業(yè)績依然沒有好轉(zhuǎn)。根據(jù)中南建設4月24日發(fā)布的年報顯示，2022年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入590.4億元，歸屬上市公司股東的凈利潤虧損91.7億元，虧損繼續(xù)擴大。

??對此，陳昱含向投資者做出解釋，她表示，過去一年，中南建設在經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流始終緊張的情況下，盡管在融資展期和化債、在資產(chǎn)處置和加快銷售、在穩(wěn)定生產(chǎn)和支出排序、在與政府溝通合作，包括公司力所能及的管理減負和組織優(yōu)化等多方面都竭盡了全力，大幅緩解了現(xiàn)金流壓力，也降低了整體的有息負債，但這些舉措是以犧牲利潤為代價的，最終形成了超91億元的虧損。

??“我們既痛心也無奈。”在業(yè)績會上，這位年輕的二代掌門人代表股東和管理團隊向投資者致以深深的歉意并誠懇接受批評。

??在深刻檢視過去的基礎上，陳昱含也向投資者剖析了中南建設目前的經(jīng)營基本面和接下來的發(fā)展思路。她認為，中南建設的發(fā)展“短期有困難，中期有信心，長期要轉(zhuǎn)型”。接下來的2023年，中南建設要把握時機，休養(yǎng)生息，力保交付，修復利潤。

??對此，陳昱含是有信心的。她表示，2023年，中南建設的盈利不會進一步惡化，因為隨著中央和地方房地產(chǎn)政策的刺激落地，預計2023年的銷售規(guī)模不會小于2022年，竣工規(guī)模也更大，因此結(jié)算利潤有保障。

??短期內(nèi)壓力仍然不小

??在行業(yè)非良性循環(huán)深刻影響下，中南建設2022年面臨了“生死考驗”。

??為持續(xù)保證經(jīng)營安全，中南建設過去一年加大現(xiàn)房庫存去化，當期銷售當期確認收入資源帶來更多虧損，同時，公司增加了對存貨計提的跌價準備和各項應收款項等計提的減值準備，各項費用率亦有增加，由此帶來虧損加大。

??盡管未能擺脫虧損局面，但因多年來堅持財務自律與經(jīng)營自驅(qū)，中南建設穩(wěn)住了現(xiàn)金流。截至2022年末，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額62.5億元，連續(xù)5年保持正值。

??“盡管公司的現(xiàn)金流在逐步好轉(zhuǎn)，但短期內(nèi)的經(jīng)營壓力依然不小。”陳昱含坦言。

??她表示，從本輪整個周期來看，在“房住不炒”的大方針下，投資需求已經(jīng)大幅下降，居民端的收入和負債能力也存在顯著瓶頸，這導致此輪政策刺激下的回暖并不像以往那樣強勁，供給端的修復趕不上需求，民企的縮表還遠未結(jié)束。因此可以看到，除了央企國企，土地市場的投資還在低位。兩方面原因交織導致市場溫和而克制的復蘇，且陳昱含判斷，這個復蘇之路還比較漫長。

??從融資端來看，雖然存在“三支箭”的融資利好，但民營企業(yè)的信用修復不是短期內(nèi)能夠完成的，相對央企國企而言，民營房企的融資條件依舊苛刻。比如外界關心的定增，陳昱含預計在下半年才能真正落地。

??“在發(fā)債方面，目前也有不少困難要去克服，我們也還在努力突破?！标愱藕硎?，目前主要還是跟各家銀行在緊密合作，做好項目層面的融資安排，也同時利用好保交付的各類政策性資金。

??截至2022年底，中南建設有息負債降至475.5億元，比上年末減少147.2億元，繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)保持低位水平。但也應看到，中南建設接下來一年的短債依然有232億元，對比約137億元的貨幣資金，短期內(nèi)的兌付壓力還是很大。

??陳昱含表示：“我們也還在跟債權(quán)人密切溝通，大力推進相關債務的展期和調(diào)整，確保兌付形勢不進一步劣化，為2023年的休養(yǎng)生息創(chuàng)造一個有利的外部條件?！?/p>

??此外，從2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場遇冷明顯，不少民營房企都暫停投資，中南建設也在此之列。暫停投資是一把“雙刃劍”，雖然能保留現(xiàn)金流，保證企業(yè)安全，但由于長期沒有拿地，中南建設的營業(yè)收入規(guī)模也在大幅收縮，更重要的是，在此情況下，各項支出和費用的壓力也在加大，后續(xù)發(fā)展壓力也會更大。

??轉(zhuǎn)變發(fā)展模式是必由之路

??對未來充滿信心

??雖然短期的經(jīng)營發(fā)展存在困難和壓力，但中南建設的管理層對未來依然保持信心。

??這種信心主要來源于中央和地方的各項刺激政策在陸續(xù)落地。今年一季度，伴隨著利好政策落地，地產(chǎn)回穩(wěn)態(tài)勢是確定的，絕大多數(shù)大中城市的新房和二手房都出現(xiàn)量價止跌。

??“盡管目前是漸進和溫和的復蘇，但中期來看，量價走高是大概率事件。”陳昱含進一步解釋道，考慮到本輪地產(chǎn)行業(yè)的危機，并非發(fā)源于需求側(cè)，也就是說這一輪地產(chǎn)情況跟以往是不一樣的，庫存量是不大的，因此后續(xù)資產(chǎn)和存貨的價值修復是有空間的。目前，中南在項目這塊采取“一盤一策”，在這種情況下，公司一定會平衡好流速和利潤之間的關系。

??對于2023年，陳昱含表現(xiàn)出了信心，她認為，盡管2022年虧損較大，但如果市場能夠進一步走向良性循環(huán)，2023年就一定能實現(xiàn)扭虧為盈。

??陳昱含表示，2023年，中南建設經(jīng)營性現(xiàn)金流入一定會好于2022年，管理層也會做好各項經(jīng)營支出和成本的排序，確保經(jīng)營性現(xiàn)金流的凈額持續(xù)為正。從工程端來看，2023年的工程總支出下降，但銷售規(guī)模不低于2022年，這給現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)奠定了基礎。在這個基礎上，中南建設2023年工作的重心就是保交付，竣工規(guī)模會大于2022年。

??據(jù)其年報數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，中南建設地產(chǎn)業(yè)務累計完成7.2萬套房屋交付。

??除此以外，為了節(jié)省費用，中南建設2023年將在組織上持續(xù)進行優(yōu)化，讓組織規(guī)模和業(yè)務規(guī)模建立一個合理、可持續(xù)的平衡關系。

??在業(yè)績會上，陳昱含也為中南建設2023年發(fā)展提出了四個方面16字方針，即“把握時機，休養(yǎng)生息，力保交付，修復利潤”。

??在陳昱含看來，外部環(huán)境和市場環(huán)境決定了過去地產(chǎn)高杠桿高周轉(zhuǎn)的打法已經(jīng)是過去時，建筑業(yè)務重產(chǎn)值大于重利潤的時代也過去了，無論是從被動還是主動來看，中南建設的業(yè)務模式會發(fā)生根本的變化，盈利的核心來源將會從規(guī)模和杠桿，轉(zhuǎn)向質(zhì)量和利潤。因此，無論是建筑還是地產(chǎn)業(yè)務，都會收縮和優(yōu)化布局，提升投資跟運營管理，尤其是對利潤和現(xiàn)金流的要求。

??“長期來看，還是需要提高發(fā)展質(zhì)量，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式是必由之路?！标愱藕硎尽?/p>