??2022年末，房企融資政策迎來轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。

??進入2023年，1月10日，央行、銀保監(jiān)會召開銀行信貸工作座談會，強調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃。此后多部門也陸續(xù)強調(diào)，要促進金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實“金融16條”等。同時，優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)保持融資優(yōu)勢。

??除了部分優(yōu)質(zhì)及白名單房企融資開閘，存量資產(chǎn)盤活也有了新突破。2月21日中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目，為房企提供了項目層面盤活資產(chǎn)的另一種方式。

??雖然當前已出現(xiàn)融資政策利好，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。在當前行業(yè)風險仍未完全出清，市場信心未完全恢復的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

??從歷年80家典型房企的融資總量來看，2023年前4月80家典型房企的融資量為2254億元，同比下降23%；其中2023年4月融資量為497億元，同比下降29%。2022年四季度以來雖然政策放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖，多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??從企業(yè)債券發(fā)行來看，2023年前4月企業(yè)發(fā)債金額達1330億元，相比2022年同期下降了8%。其中，境內(nèi)發(fā)債1263億元，相比同期增長了14%;而境外發(fā)債相比同期大幅下降81%到67億元，占比同比下降了21個百分點至5%。

??從企業(yè)的債券類融資成本來看，境外債券融資成本高達8.92%，較2022年全年抬升1.87個百分點；境內(nèi)債券融資成本3.52%，較2022年全年略下降了0.02個百分點。境外融資成本較高主要為期內(nèi)萬達發(fā)行了境外債券成本高達11%，從而提升了整體利率水平。此外境內(nèi)債券融資成本較低，主要由于發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯。

??隨著境內(nèi)發(fā)債成本降低以及境內(nèi)發(fā)債占比攀升，整體發(fā)債融資成本呈現(xiàn)下滑趨勢。2023年前4月整體新增債券類融資成本3.79%，較2022年全年下降0.44個百分點。

??從各梯隊表現(xiàn)來看，2023年前4月TOP10房企的發(fā)債總量為256億元，同比下降54%，降幅相對其他梯隊較大，主要在于去年同期TOP10梯隊中發(fā)債房企較多，且規(guī)模較大；如中海2022年1月就發(fā)行了30億的中票，龍湖發(fā)行了28億的公司債；而萬科前兩月更是發(fā)行了80億的中票。進入2023年這類房企由于債券應發(fā)盡發(fā)，或通過管控負債規(guī)模，維持穩(wěn)健運營，發(fā)債規(guī)模有所下降；但從融資成本來看，TOP10房企僅為2.80%，同比下降了0.56個點，處于各梯隊的最低位。

??此外TOP11-30與TOP51+梯隊的房企，發(fā)債規(guī)模分別增長20%及11%；TOP31-50梯隊房企發(fā)債規(guī)模是增長最高達44%，主要是由于保利置業(yè)期間發(fā)行了多筆公司債及中票。

??從企業(yè)的性質(zhì)分類來看，2023年前4月國企、央企的發(fā)債量為1148億元，同比增長了5%，民營企業(yè)發(fā)債量為182億元，同比大幅下降48%，從而使得國企央企的發(fā)債占總量占比較2022年的72%繼續(xù)上漲14個pct至86%，主要由于規(guī)模國企央企歷來財務較為穩(wěn)健，同時具有天然的信用背景優(yōu)勢，受到融資政策影響較小。

??從成本上來看，國企央企2023年前4月的融資成本為3.38%，民營企業(yè)達到6.34%，兩者之間的差距達到2.96個百分點，未來在行業(yè)集中度向頭部集中下，房企無論是融資量還是融資成本預計將持續(xù)分化，更多的低息債將持續(xù)流向優(yōu)質(zhì)房企。

??進入2023年，債務違約現(xiàn)象仍在持續(xù)，與此同時，出險房企的債務重組進程也明顯提速。雖然當前這些房企的債務壓力依然很大，但隨著利好消息的傳來，行業(yè)信心也有望逐步修復。

??2023年3月10日，佳兆業(yè)集團在停牌近一年后復牌，成為2023年首家復牌的出險房企。此后3月28日，融創(chuàng)境外債務重組公布進展。融創(chuàng)90.48億美元的境外債務重組，已與境外債權(quán)人小組訂立重組支持協(xié)議（融創(chuàng)的債權(quán)人小組持債金額超過30%，近30億美元）；4月12日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布公告稱，達成復牌指引及恢復買賣。與此同時，4月14日花樣年債務重組方面也傳出利好，有消息稱花樣年40億美元境外債務的庭內(nèi)重組方案已經(jīng)獲得了足夠多債權(quán)人的支持，擁有75%債權(quán)的投資人簽署了同意書以接受重組支持協(xié)議。

??目前從出險房企的進展來看，部分違約開發(fā)商正考慮將債轉(zhuǎn)股作為延長或重組債務計劃的一部分。如2023年1月底，華夏幸福與其離岸債權(quán)人達成協(xié)議，對其49.6億美元的離岸債券進行重組，方案涉及股權(quán)抵償。該協(xié)議安排重組已于1月底取得英國法院裁決生效。重組后，華夏幸福將有近八成金融債務實現(xiàn)重組。這也是自2022年富力地產(chǎn)重組美元債后，國內(nèi)房企首次實現(xiàn)對境外債“以股抵債”的重組交易，目前包括恒大、花樣年等在內(nèi)的房企也在嘗試推進“債轉(zhuǎn)股”的方式化解境外債務。

??3月22日，中國恒大公布了境外債重組方案。具體內(nèi)容包括，方案1：協(xié)議安排債權(quán)人可以按其可獲償金額1:1的轉(zhuǎn)換比率獲得將由該公司發(fā)行的新票據(jù)，新票據(jù)期限為10-12年，將隨著時間的推移償還。方案2：協(xié)議安排債權(quán)人可以選擇將其可獲償金額轉(zhuǎn)換為：期限為5-9年的將由該公司發(fā)行的新票據(jù)；由5筆與恒大物業(yè)、恒大新能源汽車或該公司上市股票掛鉤的股權(quán)掛鉤票據(jù)構(gòu)成的組合，掛鉤方式包括由其擔保、掛鉤、可強制交換或可強制轉(zhuǎn)換對應股票（按所適用的）；或者是兩者的組合。4月3日，中國恒大披露境外債務重組進展，恒大已與債權(quán)人特別小組成員（其分別持有現(xiàn)有恒大和現(xiàn)有景程票據(jù)的未償還本金總額超過20%及35%）簽訂了三份重組支持協(xié)議。據(jù)此各方同意合作以促進擬議重組的實施，并表示誠邀所有債權(quán)人盡快審閱適用的重組支持協(xié)議并加入適用的重組支持協(xié)議。

??對于出險房企而言，債務重組落地越早越好，有利于企業(yè)盡快向正常經(jīng)營過渡。但重組展期也并非適用于每一家出險房企，因為這種方式主要是以時間換空間，僅將償債時間延后，而實質(zhì)債務壓力并未減少，這也意味著企業(yè)需要在約定時間內(nèi)恢復足夠的流動性，因此僅有項目變現(xiàn)能力強、資產(chǎn)價值高、流動性釋放預期較好的出險房企可能得到市場的認可進行債務的整體重組和展期。從目前落地狀況來說，債權(quán)人對整體債務重組仍保持著謹慎態(tài)度，部分企業(yè)重組方案也一再優(yōu)化，但是仍有較大的通過難度。

??與此同時，一些出險房企同時面臨境內(nèi)與境外債務重組，由于政策環(huán)境、債權(quán)人的權(quán)益保障不一樣，因此也面臨不同的難度，這些企業(yè)重組方案的制定與談判并不簡單，目前僅有富力地產(chǎn)、華夏幸福、花樣年等部分企業(yè)基本完成了境內(nèi)和境外債務的整體重組。龍光集團、融創(chuàng)中國等企業(yè)盡管完成了境內(nèi)債務整體展期，但境外債務展期工作尚未落地，債務的重組工作還將繼續(xù)。

??目前來看，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。尤其是對于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優(yōu)質(zhì)房企；股權(quán)融資雖然大多數(shù)民企都可以使用，且2022年12月以來房企配股融資的熱情也相對高漲，但是這種融資方式卻并不具有可持續(xù)性。在境外，雖然部分優(yōu)質(zhì)房企通過內(nèi)保外貸完成了境外融資，但是對于大部分企業(yè)而言境外融資環(huán)境依然處于冰封期。

??與此同時，從債務到期來看，2023年前4月房企債券到期總規(guī)模為3323億元，而發(fā)行規(guī)模僅為903億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模268%，這也意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。

??2023年7月及9月仍舊有到期高峰，今年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)。

??對于有著優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房企而言，可以多加關(guān)注近期的政策動向，尤其是不動產(chǎn)私募投資基金等工具，從而有效盤活旗下存量資產(chǎn)，減輕母公司財務壓力。