??好消息和壞消息都一起來了。

??一邊是主動推進債務重組，積極求生的出險房企，持續(xù)發(fā)出債務重組進展的好消息，一邊是因為經(jīng)營業(yè)績不佳等原因，被實施退市風險警示、“披星戴帽”的上市房企越來越多。

??一邊是越來越多的房企積極補發(fā)財報，爭取盡快復牌，一邊是在化解債務方面一直沒有實質性進展，不得不已經(jīng)或正在退市的房企也有增加的趨勢，在融資環(huán)境尚未發(fā)生根本性變化、市場行情還沒有實質性回暖的情況下，房企的信用風險還在加速發(fā)酵。

??2022年末以來，中央層面多部門發(fā)文定調房地產(chǎn)市場，提振市場信心，企業(yè)融資環(huán)境得到一定改善。

??尤其是2023年至今，三部門多次提及要有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，實施改善優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質房企，開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。

??政策利好下，一方面改善了債權人對出險企業(yè)流動性修復以及市場銷售回暖的預期，也在一定程度上提升了房企主動化債、積極求生的信心，促進了房企整體債務重組方案的推進。

??不論是出險還是被“披星戴帽”，房企還是應該以積極主動的態(tài)度，在保交付的目標下，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠，盡快恢復基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，真正擺脫困境。

??繼在港上市房企的停牌潮后，A股上市房企最近也迎來一波“披星戴帽潮”。

??到目前為止，有10家A股上市房企被“戴帽”。除很可能成為A股首家退市房企的*ST藍光(0.400, 0.00, 0.00%)外，還有嘉凱城、泛?？毓?、新華聯(lián)、美好置業(yè)、陽光城、宋都股份、世茂股份、粵泰股份等。

??與此同時，在港上市的房企中，除佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國、景瑞控股、中石控股等4家房企已成功復牌外，還有25家房企仍然處于停牌的狀態(tài)，其中今年新增的停牌房企有13家。這其中還未包括被香港法院頒布了清盤令的佳源國際。

??在A股市場，今年最早被實施退市風險警示的房企是*ST藍光。4月6日以來，*ST藍光的收盤價連續(xù)20個交易日低于1元，觸及交易類強制退市的“紅線”。5月10日，*ST藍光停牌，上交所將在15個交易日內對藍光作出是否終止上市的“最終判決”。

??5月9日，*ST泛海(0.960, 0.00, 0.00%)發(fā)布了關于公司股票存在可能因股價低于面值被終止上市的風險提示公告。截至5月12日，泛?？毓傻墓善笔毡P價已經(jīng)連續(xù)18個交易日低于1元，如果再連續(xù)兩天收盤價低于1元，就將和*ST藍光一樣，觸及交易類強制退市的“紅線”。

??在此之前的4月，江西最大的本土房企新力控股被港交所摘牌，成為這一輪出險房企中的首例。

??但“放棄”的只是少數(shù)，更多的房企仍在努力推進復牌、摘帽。

??世茂股份在關于實施其他風險警示的公告中稱，為爭取撤銷其他風險警示，公司董事會將加強內控管理，不斷健全內控與風險管理長效機制，實現(xiàn)內部控制從形式到內容、從參與業(yè)務到融入業(yè)務、從事后反映到事前控制的轉變，促進公司健康可持續(xù)發(fā)展。

??世茂股份表示，公司將針對其被提出風險警示的問題成立專項調查組，核查業(yè)務形成背景，以確定該事項對財務報告的影響。同時，調查組將逐項確認公司資產(chǎn)狀況，并于2023 年內完成調查報告。

??如果世茂股份的專項調查組能完成內部控制缺陷整改，及時呈交調查報告，世茂股份還是有望撤銷風險警示的。

??5月12日，陽光城也發(fā)布了關于公司債務情況的公告，并明確表示，公司為化解債務風險，正全力協(xié)調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關問題。同時，公司也將在地方政府和金融監(jiān)管機構的大力支持、積極協(xié)調下，制定短中長期綜合化解方案，積極解決當前問題。

??我們認為，這次行業(yè)調整是對過往20年供應、需求、房價、支付能力等各方面透支的內在結果。企業(yè)過度追求規(guī)模、過度金融化是行業(yè)調整的核心原因。房地產(chǎn)是金融行業(yè)，但是做金融風控的房企還是非常少，所以最后把資產(chǎn)負債表做成了“負債表”。這次行業(yè)調整也將倒逼房企在戰(zhàn)略、經(jīng)營以及發(fā)展模式等方面做出相應調整，以適應新的監(jiān)管要求與行業(yè)變化。

??作為眾多出險房企中債務重組的先行者，截至2023年4月30日，華夏幸福(2.520, 0.00, 0.00%)已簽約實現(xiàn)債務重組的金額累計達1806.24億元，化債率達82.4%。根據(jù)公司公告，由于公司債務重組取得重大進展，基于相關確認非經(jīng)常性損益，2022年度業(yè)績較上年同期實現(xiàn)扭虧為盈，釋放積極信號。

??華夏幸福的債務重組仍在繼續(xù)，還有289.43億元的金融債務需要化解。5月11日，華夏幸福董事長在2022年度業(yè)績說明會上表示，公司現(xiàn)正處于戰(zhàn)略轉型深化期和債務重組執(zhí)行期，“通過資產(chǎn)端、負債端的雙向推進，公司將持續(xù)深化戰(zhàn)略轉型，強化造血能力，確保債務妥善償付和業(yè)務持續(xù)發(fā)展”。

??除了華夏幸福之外，富力地產(chǎn)、綠地控股(3.120, 0.00, 0.00%)、融創(chuàng)中國、龍興集團等房企都相繼完成了境內或境外債務整體重組。此外，中國恒大也已正式提出整體境外重組方案。

??花樣年也于5月5日發(fā)布有關建議境外債務重組的進一步消息。截至當日，占花樣年現(xiàn)有債務工具76.44%的持有人已加入重組支持協(xié)議。

??世茂集團、旭輝等多家房企也在加快步伐跟進。尤其世茂集團最近的好消息不少。除了以3.15億英鎊（折合約27.3億人民幣）成功出售英國倫敦金融城寫字樓項目，有效緩解了公司的流動性現(xiàn)狀外，債務重組也迎來新進展，將香港第二大酒店東涌酒店群加入質押資產(chǎn)包，并將重組方案草案發(fā)送給了美元債的債權人小組及協(xié)調委員會的顧問，重組步伐有所加快。

??2021年至今，房企的發(fā)債量長期低于到期量，可以預見，2023年前三季度，行業(yè)將迎來一波大規(guī)模的債券到期潮，在市場未有回暖、銷售回款不見起色的行業(yè)背景下，出險房企整體的債券違約風險難以得到釋放，甚至會更加集聚。

??我們建議，還在積極化債的出險房企應該盡快全面梳理資產(chǎn)價值，將重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)價值進行重構，增強債權人預期和信心，更有利于提高重組效率。

??短期來看，對于債務狀況越嚴重的出險房企來說，債務重組落地越早越好，有利于企業(yè)盡快向正常經(jīng)營過渡。

??但無論是出售資產(chǎn)，還是債務展期或債轉股，任何方式的資產(chǎn)或債務重組都只能緩解房企短期內的燃眉之急，中長期的“回血”自救才是關鍵。

??結合目前房企實際發(fā)債規(guī)模及發(fā)債企業(yè)情況，對應的標的企業(yè)仍然只是個別的優(yōu)質房企，且發(fā)行規(guī)模相對有限，金融利好政策的信號意義仍大于實際拉動作用，也就是說，外部融資渠道依然凍結，加強銷售回款成為房企主要的“回血”手段。

??從銷售端的表現(xiàn)看，市場銷售復蘇前景并不明朗，仍處于緩慢下滑的趨勢中。根據(jù)CRIC監(jiān)測顯示，2023年4月全國29個重點城市中有25個城市單月商品住宅成交面積環(huán)比下降，其中一線城市單月成交面積環(huán)比下滑11%，二三線城市環(huán)比下滑30%。

??銷售尚未回穩(wěn)，疊加融資難，出險房企的復牌、摘帽之路并不容易，要完全擺脫困境、恢復正常經(jīng)營，還有很長的路要走。