??在銷售及融資端復(fù)蘇均未達預(yù)期的背景下，越來越多民營房企走上了整體債務(wù)重組的道路。

??5月14日，合景泰富集團控股有限公司（以下簡稱“合景泰富”，01813.HK）發(fā)布了一則內(nèi)幕消息，透露有一筆本金約1.19億美元的債務(wù)逾期未支付，構(gòu)成違約事件，希望尋求境外債務(wù)的全面解決方案。

??2022年及2023年是民營房企的償債高峰，去年合景泰富已經(jīng)償付了約113億元的到期債務(wù)，并完成了16億美元境外債的交換要約，但今年還有超過200億元的境內(nèi)外債務(wù)到期。合景泰富方面表示，盡管公司已做出最大努力，但可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓。

??5月15日，一位知情人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，合景泰富啟動境外債的全面重組是希望將更多現(xiàn)金流用于保交付與穩(wěn)銷售，目前尚未有具體的重組方案，但大概率會參考旭輝控股集團的路徑。

??從交換要約到全面重組

??5月14日的公告顯示，合景泰富2024年到期、票面利率為6%的優(yōu)先票據(jù)應(yīng)于5月14日支付本金的15%及相關(guān)利息，但該公司未能在這個強制贖回日期支付約1.19億美元的款項。

??這是合景泰富去年根據(jù)交換要約發(fā)行的新票據(jù)。2022年9月，該公司宣布對一年內(nèi)到期的三筆美元債券進行交換要約，包括2022年9月到期、總額9億美元的兩筆票據(jù)，以及2023年9月到期的7億美元票據(jù)。為此，該公司發(fā)行了兩筆新票據(jù)，其中一筆的本金約7.95億美元，2024年1月到期，年利率6%。另一筆的總額約6.36億美元，年利率7.875%，于2024年8月到期。

??還債的壓力此前已顯現(xiàn)。根據(jù)合景泰富4月28日發(fā)布的年報，該公司未能在當(dāng)天支付本金2.12億元的借款，觸發(fā)了約311.6億元的借款須按要求償還。

??合景泰富在公告中表示，自2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)面對前所未有的挑戰(zhàn)，民營開發(fā)商面對更大的流動資金壓力。整體行業(yè)困境使購房者對未來經(jīng)濟增長信心減弱，影響其對中國整體房地產(chǎn)銷售的需求，市況變動令中國眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營及融資現(xiàn)金流減少?！氨炯瘓F一直依賴其內(nèi)部現(xiàn)金資源及從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務(wù)?！倍鶕?jù)地方政府的相關(guān)政策，合景泰富的絕大部分現(xiàn)金均存入指定銀行賬戶進行嚴(yán)格預(yù)售現(xiàn)金托管，以確保在建物業(yè)竣工。因此，盡管已做出最大努力，但該公司可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓。

??有鑒于此，合景泰富認(rèn)為只有探尋境外債務(wù)狀況的全面解決方案，才能確保企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營。

??從年報數(shù)據(jù)來看，雖然此前的交換要約暫解了燃眉之急，但合景泰富的短債規(guī)模仍不小。截至2022年底，該公司可動用的現(xiàn)金約33.6億元，而一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約222.45億元。

??截至2022年底，該公司的有息借款總額約754億元，包括約460.6億元的銀行及其他貸款，272.1億元的優(yōu)先票據(jù)及21.2億元的境內(nèi)公司債。銀行及其他貸款中，約30.6億元是以港元及美元計值，加上優(yōu)先票據(jù)，境外債務(wù)的總額約302.7億元。

??根據(jù)旭輝控股集團的境外債重組方案，該公司的債務(wù)展期不超過7年。參考這一方案，通過境外債的全面重組，合景泰富將能獲得數(shù)年的轉(zhuǎn)圜時間。

??今年的目標(biāo)是“強銷售、降負(fù)債”

??為了籌集償債資金，確保公司仍有可持續(xù)發(fā)展能力，合景泰富提出了幾個方案，包括與銀行積極溝通，為合資格的項目開發(fā)爭取相關(guān)項目開發(fā)貸款，尋求其他替代性融資及借款，加快物業(yè)銷售，尋求合適機會出售若干項目公司的股權(quán)及整棟商業(yè)物業(yè)等。

??新增融資方面有所突破，1月份，合景泰富成功發(fā)行7億元中期票據(jù)，并由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

??資產(chǎn)變現(xiàn)也在持續(xù)推進。5月12日，合景泰富透露將出售兩個項目公司的100%股權(quán)，總代價約7.5億元。這兩個項目公司在上海持有6個項目，總建筑面積約37.3萬平方米。合景泰富表示，為改善流動性，公司一直在為資產(chǎn)物色潛在買家，這次出售所得款項也將用作債務(wù)償還等用途。

??在年報中，合景泰富強調(diào)2023年的主要經(jīng)營目標(biāo)是“強銷售、降負(fù)債”，積極推進銷售及大單寫字樓銷售，增強現(xiàn)金流動性。該公司對于自己的家底還是比較有信心的，截至2022年底，其土地儲備的權(quán)益建筑面積約1441萬平方米，總建筑面積約1967萬平方米，權(quán)益比約為73%。其中粵港澳大灣區(qū)及長三角兩個區(qū)域的土地儲備、可售資源的占比分別為65%、82%。

??2023年，合景泰富的可售貨值主要集中于大灣區(qū)及長三角區(qū)域的一線及強二線城市，該公司認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)市場回暖，買家信心重塑后，一二線城市市場需求較大，反彈速度快，去化能力更強。今年第一季度，僅僅是廣州的合景·臻頤府、臻溋·名鑄兩個項目就錄得了18億元的銷售額。

??截至2022年底，合景泰富已開業(yè)45個投資性物業(yè)，其中商場11個、寫字樓10個、酒店24個，2022年權(quán)益租金收入規(guī)模約18.82億元。該公司的寫字樓主要分布在廣州、上海、成都、蘇州、南寧等城市的核心商務(wù)區(qū)，其中有6個位于廣州。早在2022年初，合景泰富就已組建了大客戶銷售團隊以促進整售式大單項目，可銷售的寫字樓貨值約為100億元。除了變現(xiàn)價值較高外，這些優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)也可作為擔(dān)保物，有利于該公司進行債務(wù)融資。