??繼華潤(rùn)置地后，又一央企地產(chǎn)商擬發(fā)行保障性租賃住房公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）。

??近日，招商蛇口保障性租賃住房REITs項(xiàng)目發(fā)布財(cái)務(wù)顧問(wèn)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、法律顧問(wèn)、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)及審計(jì)機(jī)構(gòu)等服務(wù)商邀標(biāo)公告，采取單一來(lái)源采購(gòu)方式，公示時(shí)間為5月25日至5月30日。

??中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，招商蛇口即將發(fā)行保障性租賃住房REITs，既是對(duì)自身既有保租房存量資產(chǎn)和沉淀投資的盤(pán)活，也是優(yōu)化招商蛇口財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和流動(dòng)性，提升資產(chǎn)質(zhì)量和繼續(xù)擴(kuò)大保租房業(yè)務(wù)的必要和利好之舉。

??在招商蛇口2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)暨投資者交流會(huì)上，招商蛇口總經(jīng)理助理兼董事會(huì)秘書(shū)余志良曾透露，公司正在積極部署租賃住房REITs賽道，未來(lái)以REITs作為退出通道的資產(chǎn)交易會(huì)形成一個(gè)常態(tài)化的安排，未來(lái)公司在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)模塊里頭都會(huì)體現(xiàn)。

??另?yè)?jù)招商蛇口財(cái)報(bào)顯示，截至2022年末，公司在深圳、上海共落地3個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，新增管理面積4.9萬(wàn)平方米，新增房源1262間；輕資產(chǎn)深耕重市，2022年在深圳新增輕資產(chǎn)管理面積6.2萬(wàn)平方米，房源2644間。

??作為創(chuàng)新投資品種，REITs是一種以不動(dòng)產(chǎn)為底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，交由專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益及時(shí)分配給投資者的一種投資基金。

??2020年4月，我國(guó)公募REITs開(kāi)始在交通設(shè)施、市政工程、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域試點(diǎn)，2021年，為進(jìn)一步落實(shí)中央“房住不炒”要求，保障性租賃住房被列入試點(diǎn)范圍。

??截至目前，已有4只保障性租賃住房REITs完成發(fā)行，分別是紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤(rùn)有巢REIT。這4只保障性租賃住房REITs在發(fā)售當(dāng)日漲幅顯著，平均漲幅為27.3%。

??對(duì)此，中銀證券分析師夏亦豐表示保障性租賃住房REITs上市首日表現(xiàn)良好主要基于兩點(diǎn)，一是穩(wěn)定持續(xù)的分紅；二是存量REITs歷史漲幅較大，激發(fā)投資者熱情。

??“目前上市的4只產(chǎn)品的底層資產(chǎn)均為優(yōu)質(zhì)的保障性租賃住房資產(chǎn)，出租率均在90%以上，租金收入穩(wěn)定，而且每年都會(huì)有2%以上的租金上漲可能，因此可以為投資者帶來(lái)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)的分紅收入?！毕囊嘭S解釋。

??記者注意到，4只保障性租賃住房REITs中，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT是首只由上市房企申報(bào)的產(chǎn)品，從運(yùn)行情況來(lái)看，項(xiàng)目保持了較好的滿(mǎn)租率，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了保障性租賃住房REITs規(guī)劃的預(yù)期目標(biāo)。華潤(rùn)置地也由此打開(kāi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)盤(pán)活新渠道，更是在房企發(fā)行保障性租賃住房REITs方面起到示范效應(yīng)。

??今年5月初，華潤(rùn)置地董事局主席李欣也曾表示，華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)包括位于上海松江區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目，均為R4租賃住房用地上建設(shè)的大型租賃社區(qū)。兩個(gè)項(xiàng)目背靠長(zhǎng)三角G60科創(chuàng)走廊，周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，人口長(zhǎng)期凈流入，租賃需求旺盛，開(kāi)業(yè)半年即實(shí)現(xiàn)滿(mǎn)租，項(xiàng)目出租率長(zhǎng)期保持較高水平。

??李欣還提出，華潤(rùn)有巢規(guī)劃了可持續(xù)的擴(kuò)募計(jì)劃，從持有的保租房項(xiàng)目中初步選定了計(jì)劃擴(kuò)募項(xiàng)目，待相關(guān)項(xiàng)目達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，且符合監(jiān)管要求之后，將盡快啟動(dòng)擴(kuò)募籌備?！拔磥?lái)，華潤(rùn)有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)城市的可擴(kuò)募資產(chǎn)，不斷提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取能力，賦予華潤(rùn)有巢REIT不斷成長(zhǎng)的動(dòng)力。”

??除去穩(wěn)定持續(xù)的分紅外，投資公募REITs獲得的收益還有買(mǎi)賣(mài)價(jià)差。夏亦豐表示，盡管保障性租賃住房REITs采取封閉運(yùn)作，但后續(xù)會(huì)在交易所上市交易，投資者可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)價(jià)交易。而當(dāng)前存量REITs價(jià)格走勢(shì)整體表現(xiàn)優(yōu)異，這與傳統(tǒng)的地產(chǎn)板塊的投資行情形成鮮明對(duì)比?！?/p>

??但夏亦豐也表示，此前REITs價(jià)格的普漲受產(chǎn)品稀缺、避險(xiǎn)情緒、政策加持和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行等諸多利好推動(dòng)?！半S著時(shí)間的推移和市場(chǎng)環(huán)境的變化，公募REITs的上述利好因素也可能會(huì)變化，底層資產(chǎn)的估值也可能會(huì)受到運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和基本面的影響?！?/p>

??盡管隨著保障性租賃住房頂層設(shè)計(jì)的不斷推進(jìn)，金融、土地、財(cái)稅等方面的支持政策密集出臺(tái)，保障性租賃住房“融投管退”發(fā)展模式的雛形已經(jīng)逐漸明晰。但該類(lèi)業(yè)務(wù)仍面臨著一些待進(jìn)一步解決的問(wèn)題。

??結(jié)合華潤(rùn)有巢運(yùn)營(yíng)情況，柏文喜分析，目前存在的問(wèn)題主要還是在國(guó)有建設(shè)用地上建設(shè)保租房由于地價(jià)較高而推高了總投資，但是租金水平受政府指導(dǎo)而導(dǎo)致較小的凈現(xiàn)金流所能支持的REITs融資規(guī)模無(wú)法覆蓋初始投資，從而讓保租房失去了以REITs融資實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的可能性。

??三盛資本投資總監(jiān)李超認(rèn)為，底層資產(chǎn)的質(zhì)量是最大的風(fēng)險(xiǎn)?！爸郧捌谠圏c(diǎn)只放開(kāi)了基礎(chǔ)設(shè)施，就是監(jiān)管層出于為投資者負(fù)責(zé)的態(tài)度，但是投資終究是個(gè)人的事，每個(gè)人都是自己投資業(yè)務(wù)的第一責(zé)任人，學(xué)會(huì)辨別資產(chǎn)質(zhì)量、選擇實(shí)力雄厚的發(fā)起人、優(yōu)秀的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，這是最好的風(fēng)險(xiǎn)控制手段?！?/p>

??“正是因?yàn)橐陨暇窒?，才使得保租房在很大程度上面臨著市場(chǎng)化和商業(yè)化的可持續(xù)發(fā)展難題，成為對(duì)于企業(yè)而言始終需要政策支持與政策補(bǔ)貼的無(wú)法完全市場(chǎng)化的‘雞肋’業(yè)務(wù)?！卑匚南脖硎?。

??夏亦豐認(rèn)為房企入局保障性租賃住房REITs需要進(jìn)行兩步，“最核心的還是先將旗下長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目納入保租房，當(dāng)納保完成后，根據(jù)底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況，滿(mǎn)足上市要求后即可考慮分拆?！?/p>