??房企融資難的狀況仍然沒(méi)有明顯改善。

??2022年以來(lái)，“第三支箭”、“金融16條”、“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”相繼出臺(tái)，針對(duì)房企的紓困方向也從此前的“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。進(jìn)入2023年，政策延續(xù)此前的基調(diào)，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐，但民營(yíng)房企受益有限。

??今年以來(lái)，典型房企的月度融資總量基本上都在低位徘徊，僅3月份融資總量一度沖破600億元，其它月份的融資總量只有400-500億元左右。

??5月典型房企的融資總量更是跌至300億元以下，創(chuàng)下2020年以來(lái)房企單月融資總量的新低，說(shuō)明房企融資環(huán)境尚未恢復(fù)。

??2023年5月，80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%。5月房企融資規(guī)模創(chuàng)下了2020年以來(lái)單月融資的新低，房企融資環(huán)境仍然不容樂(lè)觀(guān)。

??5月房企境內(nèi)債權(quán)融資205.17億元，環(huán)比減少58.3%，同比減少60.9%；境外債權(quán)融資13.96億元，環(huán)比減少54.4%，同比減少79.3%；資產(chǎn)證券化融資為44.16億元，環(huán)比減少44.8%，同比減少39.9%。

??今年1-5月，80家典型房企新增債券類(lèi)融資成本3.75%，較2022年全年下降0.48個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升0.99個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.51%，較2022年全年降低0.03個(gè)百分點(diǎn)。

??從單月看，5月房企融資成本為3.34%，環(huán)比下降0.05pct，同比下降1.26pct，本月僅越秀地產(chǎn)在澳門(mén)金融資產(chǎn)交易所發(fā)行了一筆13.96億元人民幣的境外債，因此房企境外融資成本僅為3.8%。

??由于本月境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然是招商蛇口、金融街、保利等國(guó)央企，因此境內(nèi)融資成本3.29%，環(huán)比下降0.1pct，仍然保持在較低的水平。

??5月融資總量最大的企業(yè)是保利發(fā)展，融資總量為44.64億元，主要是保利發(fā)展在5月發(fā)行了一筆15億元的公司債、一筆9.29億元的ABN和一筆20.35億元的ABS。

??2023年1-5月，TOP10房企的平均融資額為38.15億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)TOP31-50的房企融資規(guī)模同比增加了18.16%，增加幅度最大。

??從融資成本看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本仍然最低，為2.95%，較2022年全年下降0.18pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.15pct。不過(guò)，TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降1.6pct，降幅最大。

??5月21日，萬(wàn)科150億定向增發(fā)獲得深交所受理，5月22日，天地源12.5億配股募資計(jì)劃獲得西安市國(guó)資委的同意。另外，保利發(fā)展125億A股增發(fā)僅在16日回復(fù)了交易所的問(wèn)詢(xún)函，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。整體來(lái)看，近期房企配股融資熱度處在較低水平。

??房企配股融資在今年1-2月曾經(jīng)掀起一輪小高潮，但進(jìn)展緩慢。目前僅萬(wàn)科完成了H股39.15億港元的配售，以及雅居樂(lè)完成了4.21億元人民幣的配售，其余房企的配股計(jì)劃仍在進(jìn)展過(guò)程中。

??由于證監(jiān)會(huì)在2月17日發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，未來(lái)房企及旗下公司的境外IPO可能會(huì)受到一定的鼓勵(lì)。

??但今年以來(lái)，僅嘉創(chuàng)地產(chǎn)在3月3日以介紹方式在港交所上市，3月23日掛牌，以及深圳控股旗下的深業(yè)物業(yè)向港交所遞交了招股書(shū)。另外，去年12月通過(guò)上市聆訊的眾安智慧生活3月份宣布延期上市后，4月底再次向港交所提交招股書(shū)。而龍湖智創(chuàng)生活在招股書(shū)到期后表示將暫緩上市。

??近期香港資本市場(chǎng)對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，房企旗下公司上市之后破發(fā)的情況屢屢出現(xiàn)，動(dòng)搖了境內(nèi)房企及旗下公司上市的信心，積極性也越來(lái)越低。

??5月房企共有26筆債券到期，剔除已經(jīng)提前贖回的部分后約為339億元，環(huán)比減少64.24%。提前關(guān)注到2023年5月將有21筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為349億元，環(huán)比增加2.95%。

??從到期債券規(guī)模來(lái)看，單筆金額最高是恒大于2017年發(fā)行的一筆10億美元的公司債。

??在債務(wù)違約方面，本月10日宋都集團(tuán)公告稱(chēng)因控股股東宋都控股未及時(shí)清償銀行款項(xiàng)，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)銀行借款逾期，同時(shí)月內(nèi)已經(jīng)暴雷的金科和恒大都有新增債務(wù)違約。

??整體來(lái)看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)僅能惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍未全面復(fù)蘇，流動(dòng)性問(wèn)題仍需要行業(yè)注意。

??昨天，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》發(fā)布《一線(xiàn)城市房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整》文章稱(chēng)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，6月，中央和地方政府有望加快推進(jìn)穩(wěn)樓市政策的出臺(tái)，進(jìn)一步探索豐富的政策工具箱，以支持居民合理住房需求的釋放，修復(fù)市場(chǎng)信心和預(yù)期。其中，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)限購(gòu)等限制性政策調(diào)整值得關(guān)注。

??早在3月時(shí)，我們?cè)趯?duì)未來(lái)政策進(jìn)行展望時(shí)就曾經(jīng)判斷，接下來(lái)有望全面退出限制性政策，包括三四線(xiàn)城市取消限購(gòu)、一二線(xiàn)城市局部松綁、取消認(rèn)房認(rèn)貸、下調(diào)首付比例、豪宅限價(jià)放開(kāi)以及全面取消限售等，多管齊下助企紓困，同時(shí)也可以給市場(chǎng)更多的信心。

??只有對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)信心，才能從根本上緩解房企的流動(dòng)性問(wèn)題，融資困境也將迎刃而解。