??2023年7月13日，華夏幸福發(fā)出公告，境內外公司債券重組全部完成。

??涉及總金額約1834.46億元。

??前“河北首富”、華夏幸福董事長王文學在與債主達成一致后，將領著華夏幸福全體員工，踏上漫漫還債路。

??華夏幸福的提法叫：堅決“不逃廢債”。

??對風雨飄搖的房地產市場來說，華夏幸福堅強地活著，算是一條勵志的消息。

??正如業(yè)內資深專家所評：“華夏幸福是本輪房地產市場變局中，第一個暴雷倒下的，又是第一個站起來的。”

??絕境中渴求“撥云見日”

??華夏幸福眼下的賬面并不太好看。

??2023年7月15日，華夏幸福公布了2023年上半年度業(yè)績預報——預計公司2023年半年度將出現虧損，歸母公司凈利潤為-15.0億元到-10.0億元……

??去年同一時期，華夏幸福歸母公司的凈利潤為-5.38億元……

??華夏幸福的虧損面進一步擴大了。

??無論是公司自身的造血能力，還是周圍的環(huán)境，情況都相當嚴峻。

??不過，早在一年之前，華夏幸福就表現出了樂觀的態(tài)度。

??他們說，2022年是“枯木逢春”“撥云見日”的一年。

??華夏幸?？匆娏耸裁茨兀?/p>

??市場冰冷依舊。

??華夏幸福在2022年報告中也對住宅及相關市場進行了概括——

??1.房地產市場，深度調整；

??2.購物中心，租金水平整體下跌；

??3.商辦寫字樓市場，承壓；

??4.商辦物業(yè)大宗交易市場，活躍度下降。

??但是，與這些衰退景象不同，房地產相關的另一些領域，卻逆勢飄紅。

??1.代建

??代建行業(yè)逆勢增長。2022年，房企代建項目新簽約建筑面積同比增長11.3%。

??2.物業(yè)

??2022年中國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入約1.24萬億元，同比增長4.5%。未來城市物業(yè)服務市場與社區(qū)服務創(chuàng)新，都有巨大市場潛力可挖。

??3.園區(qū)

??全國各級開發(fā)區(qū)總數已達2800多個，各類產業(yè)園區(qū)數量高達8萬多個，產生的GDP占全國GDP比重超過40%。屬于園區(qū)細分的物流業(yè)，2022年總額達347.6萬億元，同比增長 3.4%。物流業(yè)總收入12.7萬億元，同比增長 4.7%。

??后面三個逆勢飄紅的領域，正是華夏幸福瞄準的發(fā)力點。

??一線生機——

??華夏幸福認為，雖然處境艱難，但自己的突圍之路，選對了方向。

??“產業(yè)新城”，布局之重

??當年華夏幸福之所以首先暴雷，一個重要原因，就是重倉布局環(huán)京區(qū)域，結果遭遇到環(huán)京限購政策的直接打擊，而緊接著發(fā)生的疫情，又完成了對其全國“產業(yè)新城”布局的全面打擊。

??華夏幸福有以下幾個主戰(zhàn)場——

??1.京津冀區(qū)域，主要包括固安、廊坊、懷來、大廠、香河、霸州、涿州、永清、文安、北戴河、任丘、邯鄲、北京等；

??2.環(huán)南京區(qū)域，主要包括南京、來安、溧水、江寧、高淳、鎮(zhèn)江等；

??3.環(huán)杭州區(qū)域，主要包括嘉善、南潯、德清等；

??4.環(huán)鄭州區(qū)域，主要包括武陟、新鄭、長葛等；

??5.環(huán)合肥區(qū)域，主要包括舒城、長豐等；

??6.環(huán)武漢區(qū)域，主要包括武漢、黃陂、孝感等；

??7.其他區(qū)域，主要包括廣州、江門、成都、蒲江、西安、沈陽、哈爾濱、上海以及國際區(qū)域等。

??華夏幸福的戰(zhàn)略，是在這些區(qū)域的外圍“縣城”，布局“產業(yè)新城”，以盡量低的成本，吃城市發(fā)展外溢的紅利。

??我們先來看“產業(yè)新城”的概念。

??種種跡象表明，在整體經濟轉型升級的大背景下，中國正在面臨一場新的產業(yè)革命。這對工廠的形態(tài)、位置、交通、配套、管理等各方面都提出了新的要求，由此而萌生了“產業(yè)新城”概念。

??“產業(yè)新城”是產業(yè)集中地，同時也要有居住生活區(qū)依托。

??誰來做“產業(yè)新城”？

??華夏幸福本來的設計，是通過跟當地政府合作，全部由自己來做，即拿下一塊地來，設計建造一座“城”，然后去運轉它。

??其他開發(fā)商建“區(qū)”，華夏幸福建“城”。

??王文學看準中國經濟風向和國家政策導向，選擇了華夏幸福獨特的落點。

??讓我們看個例子——肥東機器人小鎮(zhèn)。

??近10年來，合肥市經濟總量從4000億元躍升至1萬億元，增幅為全國萬億城市之首?！昂戏誓Ｊ健背蔀橹袊洕F象級的事件。2022年，合肥市戰(zhàn)略性新興產業(yè)產值同比增長14.3%，占全市規(guī)模以上工業(yè)比重56.2%，戰(zhàn)新產業(yè)對全市工業(yè)增長貢獻率78%。

??可以看出，合肥市是典型的、高成長的新產業(yè)布局、發(fā)展城市。

??順此潮流，華夏幸福選擇在緊鄰合肥市的肥東縣投下棋子，建設肥東機器人小鎮(zhèn)。

??肥東機器人小鎮(zhèn)從2017年1月開始打造，將住宅開發(fā)與產業(yè)園區(qū)合體。

??按照華夏幸福的說法，“小鎮(zhèn)將以打造宜產、宜業(yè)、宜游的花園式生態(tài)底板為特色，以綠色生態(tài)，產、城、人融合為發(fā)展目標?！?/p>

??那怎么用“產業(yè)新城”賺錢呢？

??對于住宅（合肥孔雀城），就是賣房子，可以短期快速回流資金；對于產業(yè)園（機器人小鎮(zhèn)），就是招商加服務，吸引企業(yè)入駐，通過服務企業(yè)，來獲取未來源源不斷的收益。

??此時，華夏幸福對自己的定位還是“產業(yè)新城運營商”——從開發(fā)、銷售、到運轉，全都自己來。

??通過產業(yè)園建設，吸引賣房子；再用賣房子的收入，支撐產業(yè)園發(fā)展。

??如果房地產市場與經濟發(fā)展高歌猛進，那么，華夏幸福的模式是可以良性運轉的。全國各地上百座“產業(yè)新城”，將為華夏幸福連續(xù)帶來豐厚利潤。

??可是，隨著房地產市場走低與經濟下行同時發(fā)生，“產業(yè)新城”的賺錢模式就被打破了——房子賣不動，短期資金流入不足，養(yǎng)園區(qū)就會出現問題；入駐產業(yè)園企業(yè)減少，不僅使得園區(qū)收入困難，也會減弱聚集效應，反過來影響房子銷售。

??而且，本輪房地產危機，動蕩最為劇烈的恰恰是華夏幸福瞄準的“外線”。溢出紅利沒吃到，退潮的沙灘等了個正著。

??這時候，“產業(yè)新城”運轉不暢，由此成為華夏幸福難以承受之重。

??學會“跪著賺錢”

??壓力之下出負債，也出思想——

??既然“產業(yè)新城”資產太重了，完整運轉如此艱難，為什么一定要全都自己來呢？

??可以由別人投資自己代建，也可以為別人所建的園區(qū)招商，還可以做園區(qū)企業(yè)的服務……也就是選擇在政府與企業(yè)、園區(qū)與企業(yè)之間做專業(yè)的中間服務商。

??華夏幸福再回首，驀然發(fā)現，在“產業(yè)新城”建設里摸爬滾打20年，并非只留下負債，還積累下豐富的服務經驗，這些軟實力在市場是有價值的。

??用軟實力吃飯，就是所謂“輕資產”之路。

??華夏幸福就此調頭。

??按照華夏幸福的說法，叫“由躺著賺錢向跪著賺錢轉變”——

??華夏幸福的“產業(yè)新城運營商”概念換成了“產業(yè)新城服務商”，即在保留部分住宅開發(fā)、產城開發(fā)的同時，把公司主業(yè)放在產城服務、招商服務、園區(qū)服務和物業(yè)服務等內容上，包括選址、租售、代建、運營、投資、融資、財稅、人力等。

??舉個例子。

??2022年6月16日，國內領先的高端鋰電池干法隔膜企業(yè)——盈博萊，簽約入駐浙江溫州海洋經濟發(fā)展示范區(qū)，計劃投資30億元。這被華夏幸福認為是首個輕資產模式招商導入的項目。

??資料顯示，在入駐溫州之前，盈博萊的主要生產研發(fā)基地位于廣東佛山。隨著訂單激增、生產線滿負荷運轉，盈博萊將視角從珠三角投向了長三角。

??可是，長三角這么大地方，新的生產基地在哪里落戶才最有利呢？如何獲得最佳投入產出比？又如何保證能夠順利落戶，投入正常建設、生產？包括企業(yè)的出口要求，怎么辦？

??以廠方的有限經歷，很難具備全面的建廠經驗，一旦發(fā)生失誤，代價就太大了。

??而這些經驗，華夏幸福有。

??為各地引入產業(yè)龍頭及各類企業(yè)，是華夏幸福的強項。

??來自華夏幸福的數據顯示，自2002年開發(fā)固安工業(yè)園區(qū)開始，華夏幸福在北京、上海、廣州、南京、杭州、鄭州、武漢等全國60余個城市及周邊區(qū)域，打造了新能源汽車、芯片半導體、航空航天、新型顯示、智慧醫(yī)療、5G及人工智能等近百個產業(yè)集群，為各地政府引入優(yōu)質企業(yè)2800多家。

??2800多家的引入經驗，足夠完成很多避坑。

??于是，盈博萊落戶建廠的關鍵難題，都交給了華夏幸福。

??華夏幸福為他們提供選址等全方位服務，包括整體的產業(yè)發(fā)展規(guī)劃、詳細的投融資方案、園區(qū)綜合配套，最終促成盈博萊與浙江溫州海洋經濟發(fā)展示范區(qū)合作。

??園區(qū)是溫州方面投入的，建廠是盈博萊投入的，華夏幸福在中間，沒有資產負擔，這就是輕資產。

??如今，放下產業(yè)包袱的華夏幸福，深信自己會走得更快。

??作為輕資產招商，華夏幸福目前已累計簽約項目7個，總投資額超45億元。

??而在企業(yè)物業(yè)服務領域，幸福物業(yè)持續(xù)為300多家企業(yè)提供物業(yè)服務。幸福物業(yè)已拓展企業(yè)服務項目7個，在管面積32萬平方米，簽約額4361萬元。

??在代建方面，2023年7月10日，中指研究院“2023年上半年中國房地產代建企業(yè)排行榜”上，華夏幸福代建品牌“幸福安基”以158萬平方米的新簽約規(guī)模位列第9。在行業(yè)機構媒體評選中，“幸福安基”獲評“2023代建新銳品牌”和“產業(yè)代建領軍企業(yè)”。

??華夏幸福2023年一季度銷售情況（據華夏幸福官網公告）

??從華夏幸福2023年一季度銷售表中，可以看出，在公司房地產銷售額大幅下滑的情況下，產業(yè)園區(qū)結算和物業(yè)酒店等，收入分別增長了4.44%和22.62%。

??華夏幸福的轉型風向在財務報表上表現尚可，換言之，華夏幸福已經開始“跪著賺錢”。只不過，既然是轉型，背上馱著巨大的債務負擔，這一步步向前，也必然付出艱辛的努力。