??“目前公司配股項目持續(xù)推進中，公司亦會與監(jiān)管持續(xù)對接和溝通。”建發(fā)股份總經(jīng)理林茂回應(yīng)了投資者的疑問。

??9月5日，廈門建發(fā)股份有限公司（以下簡稱“建發(fā)股份”）舉辦2023年上半年業(yè)績說明會。關(guān)于建發(fā)股份配股再融資、旗下房地產(chǎn)子公司財務(wù)健康程度以及取得美凱龍控制權(quán)后的并表情況引發(fā)了投資者高度關(guān)注。

??從4月29日披露向原股東配售股份預案，到6月15日公告配股募集資金不超過85億元獲上交所受理，6月29日收到上交所問詢函直指融資必要性，再到8月9日調(diào)整配售預案調(diào)減募資金額到78億元，8月14日發(fā)布回復函稱配股融資規(guī)模合理用途必要，建發(fā)股份的這輪配股“一波三折”。

??9月4日，建發(fā)股份再次公告了配股說明書和問詢回復的修訂稿，修訂過程中配股方案要素并未變化，擬配售10.52億股，募資不超過77.87億元，用于償還銀行借款等。

??林茂認為，建發(fā)股份作為供應(yīng)鏈和房地產(chǎn)雙主業(yè)運營的上市公司，經(jīng)營業(yè)績良好，持續(xù)多年分紅，但已近十年未進行再融資，且本次配股融資規(guī)模具有相應(yīng)的必要性及合理性，公司認為并不屬于“限劣”的范圍。

??財報數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，建發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入3834.26億元，同比增長4.82%；實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤19.23億元，同比下降29.58%。上半年公司合并報表歸屬母公司凈利潤同比減少8.08億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部同比減少3.71億元，供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)分部同比減少4.37億元。

??問題是，建發(fā)股份此次配股用途是非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，由于過去一段時間建發(fā)股份的股價持續(xù)低于凈資產(chǎn)，按照8月27日證監(jiān)會發(fā)文明確破發(fā)、破凈上市公司的融資和減持將受限制，部分投資者對建發(fā)股份此次配股募資的時機提出了疑慮，會不會取消配股計劃？如果取消，建發(fā)股份現(xiàn)金流是不是將面臨嚴重短缺？這也是市場的關(guān)注點。

??建發(fā)股份副總經(jīng)理兼董事會秘書江桂芝在業(yè)績會上表示，公司配股項目處于問詢階段，正常推進中，后續(xù)公司會與監(jiān)管審核端保持對接和溝通。公司一貫提前統(tǒng)籌資金的融資及使用安排，后續(xù)也會結(jié)合配股的進展情況做好相應(yīng)的資金規(guī)劃。

??配股遭問詢

??建發(fā)股份的這一輪配股操作始于4月29日。

??當日晚間，建發(fā)股份披露向原股東配售股份預案，擬以配股股權(quán)登記日收市后的股份總數(shù)為基數(shù)，按照每10股不超過3.5股的比例向全體A股股東配售。配股募集資金不超過人民幣85億元，扣除發(fā)行費用后擬全部用于公司供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)補充流動資金及償還銀行借款。

??配股方案一出，“五一”節(jié)后首個交易日建發(fā)股份股價應(yīng)聲跌停。在24億元分紅后當即配股，令不少投資者感到意外。

??對于配股動因，建發(fā)股份給出的解釋是，隨著公司主營業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展，公司資金需求亦逐步提升，但考慮到繼續(xù)以債權(quán)融資方式籌集資金難以滿足公司經(jīng)營需求，且將持續(xù)加重公司財務(wù)負擔，增加財務(wù)風險。公司供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)發(fā)展面臨良好機遇，急需再融資夯實權(quán)益資本、補充流動資金來發(fā)展供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)。

??所以，建發(fā)股份抓住了這一輪放開涉房企業(yè)再融資的機會。

??6月15日，建發(fā)股份公告公司定增申請獲上交所受理，半個月后收到上交所出具的問詢函。

??中國房地產(chǎn)報記者看到，在這份長達10頁的問詢函中上交所從8個方面提出了10多個問題，直指建發(fā)股份的融資必要性和合理性。從涉及問題來看，監(jiān)管比較關(guān)注融資是否會流向房地產(chǎn)或者被關(guān)聯(lián)方占用。

??值得一提的是，繼6月8日發(fā)出重大資產(chǎn)購買草案的審核意見函后，上交所對建發(fā)股份收購美凱龍相關(guān)事宜再次提出疑問。2022年度美凱龍扣非凈利潤下滑62%，監(jiān)管要求建發(fā)股份說明美凱龍經(jīng)營業(yè)績是否存在持續(xù)下滑風險，是否存在募集資金變相用于收購的潛在風險。

??兩個月后，建發(fā)股份調(diào)整配售預案并調(diào)減募資金額到78億元，8月14日發(fā)布回復函稱配股融資規(guī)模合理且用途必要。

??建發(fā)股份給出的數(shù)據(jù)是，截至2022年末，公司貨幣資金余額為965.24億元，可自由支配資金為887.45億元，未來3年總體資金缺口為2572.3億元，因此不足以通過自有資金滿足未來3年業(yè)務(wù)發(fā)展所需的資金需求。期內(nèi)，建發(fā)股份短期有息借款余額為90.71億元，一年內(nèi)到期的非流動有息負債為189.7億元，因此需償還短期有息負債為280.41億元。

??“自8月27日新政出臺以來，A股約有25家上市公司收到再融資審核問詢函，大多數(shù)定增都被詢問‘融資規(guī)模合理性’和‘募投項目必要性’?！蹦橙谭治鰩煴硎?，鑒于目前嚴監(jiān)管政策，未來再融資市場規(guī)?？赡軙s小。建發(fā)股份遭問詢大概率是為了防止無效再融資或過度融資，能不能過關(guān)，取決于資本市場環(huán)境變化及其募投項目的可持續(xù)性和盈利能力。

??問詢背后的地產(chǎn)“狂飆”

??值得關(guān)注的是，建發(fā)股份并未選擇將募集資金用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但在問詢函中，監(jiān)管對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風險卻格外關(guān)注。

??監(jiān)管要求建發(fā)股份披露開發(fā)項目中是否存在推進困難而長時間暫停的項目，同時披露開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品及成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，并說明存貨跌價準備計提是否充分。另外還要求建發(fā)股份回答公司住宅類和商業(yè)類房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)的基本情況、土地儲備、后續(xù)投資開發(fā)計劃以及是否存在房地產(chǎn)項目交付困難引發(fā)的重大糾紛爭議等情況，并說明是否能夠保證募集資金投向主業(yè)而不變相流入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??那么，建發(fā)股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)如何？

??財報數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，建發(fā)股份子公司建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團合計實現(xiàn)合同銷售金額1244億元，同比增長51%。其中，建發(fā)房產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額941.73億元，同比增加39.58%;聯(lián)發(fā)集團實現(xiàn)合同銷售額302.47億元，同比增加103.19%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部實現(xiàn)營業(yè)收入329.12億元，同比增長25.77%，占總收入的8.58%；實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤2.5億元，同比下降59.76%。

??“以前建發(fā)股份約有7成利潤由房地產(chǎn)貢獻，從半年報數(shù)據(jù)來看建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也不賺錢了，一共19億元多的凈利潤，房地產(chǎn)還不到3億元?！蹦撤康禺a(chǎn)行業(yè)咨詢?nèi)耸空J為，整體概括就是建發(fā)股份也陷入了增收不增利的尬境中，這是過往幾年以盈利為代價沖規(guī)模導致的結(jié)果。

??直接表現(xiàn)在拿地上，這家原先低調(diào)的企業(yè)大有逆勢抄底之勢。

??財報數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，建發(fā)以多元化方式獲取土地52宗，全口徑拿地金額合計約721.39億元，其中一二線城市拿地金額占比超87%。截至6月末，子公司建發(fā)國際集團土地儲備全口徑貨值為2788.03億元，子公司聯(lián)發(fā)集團土地儲備全口徑貨值為760.19億元。

??但在外界看來，1244億元的銷售額拿出721億元拿地，投資強度大約在6成左右，或許有些激進。

??“上半年拿了接近1300億元的貨值，能滿足我們銷售計劃的需要，下半年依然會根據(jù)市場去拿地，全年新增2000億元左右貨值應(yīng)該能實現(xiàn)?！痹?月29日的投資者電話會上，建發(fā)國際行政總裁林偉國如此表示。

??另據(jù)相關(guān)媒體報道，在上半年“馬甲”重出江湖的拍地市場上，不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，福建雄旺是建發(fā)的拍地“馬甲”，北京出讓最火爆的一塊地由福建雄旺拍下后不久便把股權(quán)質(zhì)押給了建發(fā)，這塊地由建發(fā)操盤開發(fā)成了北京建發(fā)·觀云。另一個與建發(fā)存在關(guān)聯(lián)的“馬甲”是福州匯成佰悅投資有限公司，今年上半年該公司斥資約39億元在寧波、杭州、南昌連拿三塊地之后也迅速引入建發(fā)，并由建發(fā)操盤開發(fā)成了寧波建發(fā)·璞云、杭州建發(fā)·云熙和南昌建發(fā)·朗云。

??“土地投入資金量較大，加大了建發(fā)的融資需求?！庇惺袌鋈耸糠治觥?/p>

??隨之而來的是負債的上升。截至6月末，建發(fā)國際總負債3793億元，負債比率約99.18%；聯(lián)發(fā)集團有息債務(wù)余額約為360.19億元，加上供應(yīng)鏈運營分部，推動了建發(fā)股份總負債規(guī)模達6541億元，較年初增加30.93%；資產(chǎn)負債率79.11%，較年初增加3.98個百分點。短期債務(wù)方面，一年內(nèi)到期的借款394.21億元，較年初增加334.44%。

??快速擴張下，建發(fā)的償債風險也成了監(jiān)管問詢的焦點。

??“公司目前經(jīng)營情況正常，近年來在供應(yīng)鏈和房地產(chǎn)板塊持續(xù)發(fā)力，行業(yè)地位得到相應(yīng)的鞏固和提升，發(fā)展前景良好?！绷置f。