新城"超配套"——如何解決"先有雞還是先有蛋"的問題

  新城需要“超配套”

  新城應(yīng)該先有人還是先有配套？這一直就是個(gè)先有雞還是先有蛋的問題，永遠(yuǎn)沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。但是新城的配套，卻一直是制約人們來置業(yè)、居住、就業(yè)的核心問題。尤其在新城建設(shè)初期，一切從無到有，這更是決定新城謀篇定局的關(guān)鍵因素。此時(shí)的“加速度”，即新城人口流入的速度變化趨勢(shì)，決定了新城能否在較短時(shí)間內(nèi)成長(zhǎng)為一個(gè)相對(duì)健全的城市。如果這個(gè)“加速度”太低，新城就極有可能成為“鬼城”。

  這個(gè)道理非常簡(jiǎn)單。新城的本質(zhì)不能僅僅是居住，那樣新城就只能是一群容器的聚集，不管我們把多少人搬出母城、遷進(jìn)新城，它的磁極依然還是母城——只有DOWN TOWN是形不成NEW TOWN的。要形成真正的新城，必須在新城中率先形成自己的就業(yè)動(dòng)力和公共服務(wù)設(shè)施。只有當(dāng)這些設(shè)施共同構(gòu)成一個(gè)新的小的DOWN TOWN，并且能夠以自己的磁力(哪怕是有限的磁力)與城市大的DOWN TOWN形成一定的反磁力平衡，以至于能把一部分人的就業(yè)與公共服務(wù)留在當(dāng)?shù)氐臅r(shí)候，才能算是建成了真正意義上的新城。

  因此，雖然從傳統(tǒng)理論上看，有人才有配套，配套是規(guī)劃者根據(jù)新城規(guī)劃的最大人口數(shù)按照規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來的，人是因，配套是果；但實(shí)際上，當(dāng)我們展望世界上經(jīng)過時(shí)間檢驗(yàn)的成功的新城開發(fā)案例，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)往往配套是因，人是果。如東京、新加坡等大都市外圍的新城開發(fā)，都對(duì)配套有著系統(tǒng)和超前的投入。

  但是在中國(guó)的新城實(shí)踐中，這是一個(gè)難題。因?yàn)樵谛鲁情_發(fā)過程中的主體往往是開發(fā)商，從利益出發(fā)的開發(fā)商通常是不愿意背負(fù)沉重的配套負(fù)擔(dān)的。在我們接到的咨詢項(xiàng)目中有不少新城的一級(jí)或二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，很多開發(fā)商都希望我們能夠幫助說服政府，在他們開發(fā)的地段中盡量多做住宅、少做公建。

  因此，我們?cè)谶@里提出新城的“超配套”理論，試圖破解這個(gè)謎題。這里所謂的“超配套”，包含多層含義，如“超級(jí)”、“超大”、“超前”。下文中我們來分別論述。

  一、“超級(jí)”配套

  我們知道，在規(guī)劃配套功能時(shí)，首先要看城市的級(jí)別：一個(gè)大都市可以建設(shè)音樂廳、美術(shù)館、若干一流大學(xué)、若干一流醫(yī)院……把這些配套放在一個(gè)小縣城是養(yǎng)不起的。但是對(duì)于新城來說，卻可以根據(jù)新城的自身定位提升配套的級(jí)別，形成對(duì)特定人群的拉動(dòng)力。

  這種舉措跟政府對(duì)新城的構(gòu)想有很大關(guān)系，很多規(guī)劃了一流體育場(chǎng)館、文藝設(shè)施等配套功能的新城，都是政府對(duì)整個(gè)城市進(jìn)行空間優(yōu)化和擴(kuò)容的一顆重要棋子。當(dāng)母城受到空間、環(huán)境、投資動(dòng)力等諸多因素限制，城市空間亟待擴(kuò)大時(shí)，新城可以憑借其空間優(yōu)勢(shì)分擔(dān)一部分母城的職能。此時(shí)，在新城中首先建設(shè)的大型設(shè)施就成為了讓城市這張大地圖在地上不斷展開的“圖釘”，它們把城市未來的構(gòu)想“釘”在了大地上。

  因此，當(dāng)新城職能與母城形成互補(bǔ)時(shí)，新城“超配套”的存在就成為了必然，就成為了從政府到開發(fā)商都能達(dá)成的共識(shí)。無論投資主體是誰，總會(huì)有人為它買單，因?yàn)樗拇嬖诰哂信c生俱來的價(jià)值。當(dāng)政府多投入，開發(fā)商會(huì)通過相應(yīng)上漲的地價(jià)為它買單；當(dāng)開發(fā)商多投入，購(gòu)房者會(huì)通過相應(yīng)上漲的房?jī)r(jià)為它買單，政府也會(huì)跟進(jìn)各類基礎(chǔ)設(shè)施。所有這一切的前提是，新城開發(fā)的目標(biāo)是明確的，規(guī)劃是清晰的，配套是有的放矢的。

  以首爾大都市圈的開發(fā)歷程為例，為了緩解首爾的人口壓力，轉(zhuǎn)移主城功能，在20世紀(jì)80年代后期，政府規(guī)劃了首爾(當(dāng)時(shí)是漢城)綠化帶之外的5個(gè)新城市：盆唐、一山、坪村、山本和中洞。在這幾個(gè)新城中，最為成功的是一山新城。與其他幾個(gè)同時(shí)期的新城相比，這里原有較好的生態(tài)環(huán)境，也有花卉產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此在這里規(guī)劃了大型的生態(tài)公園，也成為歷年花博會(huì)所在地。一山新城的大空間、大綠化、大湖面是首爾城市內(nèi)部所沒有的，由花博會(huì)所延展出來的文化館、藝術(shù)中心等也屬于城市級(jí)別的文化設(shè)施，“超級(jí)”的配套吸引了大量高端人群和年輕游客來到一山。如此形成的正向吸引力為新城帶來了不斷增長(zhǎng)的加速度，至今已發(fā)展為首爾都市圈內(nèi)重要的文化產(chǎn)業(yè)基地和高端住宅集中地。而同時(shí)期的其他幾個(gè)新城，在發(fā)展動(dòng)力、功能復(fù)合程度、人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域特色等方面都無法與一山新城相比。

  韓國(guó)一山新城

  我國(guó)不斷涌現(xiàn)的體育新城也是一種具有代表性的“超級(jí)”配套現(xiàn)象。最早的探索是廣州天河區(qū)。天河設(shè)區(qū)之前，“六運(yùn)會(huì)”已經(jīng)確定在這里舉行。第一次承辦如此重大的全國(guó)體育盛事，廣州市專門在天河劃出了5.2平方公里的地方建設(shè)天河體育中心，天河區(qū)也因此得名。在這個(gè)契機(jī)下，天河區(qū)的交通、商貿(mào)、商務(wù)功能不斷跟進(jìn)，迅速發(fā)展為重要的城市功能區(qū)。濟(jì)南東部新城則是以第十一屆全運(yùn)會(huì)為發(fā)展契機(jī)，由“中國(guó)最美的體育場(chǎng)館”濟(jì)南奧體中心帶動(dòng)了周邊的居住開發(fā)，奠定了新城發(fā)展的初期動(dòng)力。

   廣州天河體育中心：六運(yùn)會(huì)主賽場(chǎng)

  除了體育新城外，會(huì)展新城、行政新城……道理都是類似的。當(dāng)新城明確了自身的角色和定位時(shí)，就有了承擔(dān)某種城市職能的可能性，也就有了建設(shè)城市配套的理由。同時(shí)，超級(jí)別的城市配套也往往伴隨著高級(jí)別的大型活動(dòng)，如博覽會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)等，會(huì)展經(jīng)濟(jì)也就應(yīng)運(yùn)而生。軟硬件形成的合力則給予了新城初期的發(fā)展動(dòng)力和信心的背書。可以說，“超級(jí)”配套是發(fā)展新城配套的一種最理想模式。