[克而瑞]一季度樓市成交金額增速遠(yuǎn)大于面積增速

??4月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布一系列重磅數(shù)據(jù)，一季度GDP增長6.7%，出口增速增近10%，進(jìn)口降幅大幅縮窄、工業(yè)增速提升、社會(huì)消費(fèi)品零售額均 回升，從一系列指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，卻已有企穩(wěn)跡象。而一季度房地產(chǎn)行業(yè)成交量同比激增，新開工與投資筑底企穩(wěn)并開始回升，但庫存依然高企。

??房地產(chǎn)成交量顯著回升，成交金額增速遠(yuǎn)大于面積增速

??1-3月份，全國商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，增速比1-2月份提高4.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長35.6%。商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長60.3%。

??受連番政策“救市”以及去年一季度基數(shù)較低影響，1-3月全國商品房交易量同比大幅提升。但成交金額增速(54.1%)遠(yuǎn)大于銷售面積增速 (33.1%)這一事實(shí)說明一季度商品房成交中高單價(jià)房源占比大幅上升，這再次印證了當(dāng)前市場成交結(jié)構(gòu)上，銷售主要集中在一、二線熱點(diǎn)城市，需要去庫存的 三、四線城市成交并無顯著起色。

??一季度銷售大幅增長，市場熱度急劇攀升，我們認(rèn)為，未來這兩類熱點(diǎn)城市走向?qū)Q定行業(yè)全年。

??第一類是已出臺(tái)收緊政策城市，如上海、深圳、蘇州等，特別是上海、深圳，力度大于其他城市，未來一段時(shí)間量縮價(jià)跌概率較大；而蘇州、武漢等二線熱線城市成交量繼續(xù)上漲后勁略顯不足。

??第二類是開始受傳導(dǎo)的“新興”熱點(diǎn)二線城市和受一線輻射的三線城市也異軍突起，前者如天津、濟(jì)南、太原、青島、寧波等，后者如佛山、東莞、中山、無錫、常州、唐山、廊坊等，未來能否出現(xiàn)量價(jià)齊升并維持較長時(shí)期。

??3月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增10%，但絕對(duì)量仍僅為去年月均水平

??2016年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%，增速比1-2月份提高3.2個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增速接近10%。其中，住宅投資11670億元，增長4.6%，提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.0%。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)兩個(gè)月回升，逆轉(zhuǎn)去年一年的頹勢。政策端不斷刺激、銷售端企穩(wěn)回升、先行指標(biāo)的不斷向好，是開發(fā)投資增速企穩(wěn)向上的三大因素。

??值得注意的是，在此輪“拉投資，穩(wěn)增長”中，房地產(chǎn)行業(yè)已然不是第一增長點(diǎn)。從統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)來看，一季度全國固定投資增速10.7%，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，且主要增長點(diǎn)集中在電力、水利、公共管理等基建上，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)主要任務(wù)仍是去庫存，因此，未來增速繼續(xù)走高的概率不大。

??新開工增速持續(xù)回暖，絕對(duì)值仍處低位

??2016年一季度房屋新開工面積28281萬平方米，增長19.2%，增速提高5.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積19271萬平方米，增長14.8%。

??作為先行指標(biāo)的新開工面積，其增速1-2月由負(fù)轉(zhuǎn)正后，一季度增速繼續(xù)向上，3月份同比增速達(dá)到26.86%，為近14個(gè)月以來新高，但新開工量仍持較低位置。預(yù)計(jì)二季度在市場景氣度回升、銷售回暖二之下，新開工面積繼續(xù)增長，增速或?qū)⒎啪彙?/p>

??土地購置金額增速(3.7%)遠(yuǎn)大于面積增速(-11.7%)，拿地集中于一、二線

??1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3577萬平方米，同比下降11.7%，降幅比1-2月份收窄7.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1165億元，增長3.7%，增速提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。

??土地購置面積在低位徘徊近一年后，近2月降幅持續(xù)收窄，印證了土地市場熱度正在回升。一方面，基于銷售回暖，一方面政府加快推地節(jié)奏，另一方面，銷售回暖之下，企業(yè)拿地信心增強(qiáng)。不過，由于一線地價(jià)高企，企業(yè)拿地?zé)崆橹饾u向二線城市，如蘇州、合肥，土拍溢價(jià)頻出。

??待售面積同比再增13%達(dá)7.35億平方米，非住宅項(xiàng)目庫存風(fēng)險(xiǎn)不斷累積

??1-3月商品房待售面積73516萬平方米，比1-2月末減少415萬平方米，同比增長13%。其中，住宅待售面積45983萬平方米，較1-2月下降2%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房待售面積3395萬平方米，15075萬平方米，同比分別增長19%和24.8%。

??3月待售面積總量的下降主要為住宅貢獻(xiàn)，主要得益于3月銷售回暖。但與去年同期相比，全國住宅可售量仍增長13.1%，目前來看，去庫存效果仍不明顯，銷售火熱并未傳導(dǎo)至三、四線城市，還需要政策刺激加碼。非住宅方面，供應(yīng)充沛而需求不足導(dǎo)致辦公市場壓力較大，通過土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變、控制辦公供應(yīng)是市場當(dāng)務(wù)之急。