[克而瑞]政策風向在變 4月樓市收場是紅是黑？

??今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和金額分別同比增33%和54%，各 線城市成交量不僅遠超去年同期，相較去年四季度亦相差無幾。企業(yè)也是賺得“盆滿缽滿”，銷售業(yè)績同比翻番的不在少數(shù)。但在“去庫存”政策刺激如火如荼當 口，熱門城市政策也正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，譬如上海、深圳加碼限購，蘇州、南京調(diào)控房價漲幅等。風向變了，4月房地產(chǎn)市場能否延續(xù)一季度火熱趨勢？

??4月上中旬48城成交量同比大漲70%，但環(huán)比僅微升4% 

??據(jù)CRIC監(jiān)測的48個重點城市數(shù)據(jù)顯示，4月1-20日新建商品年住宅共計成交1901.79萬平方米，環(huán)比僅增長4%，同比大增70%。鑒于去年 330新政后改善性需求持續(xù)釋放，自4月份開始樓市成交量步入上行通道，去年4月的市場基數(shù)并不低，同比仍能實現(xiàn)7成的漲幅有力證明了今年4月樓市熱度不 減。其中，一線城市同環(huán)比均小幅回落，二線城市增長最為迅猛，三四線城市環(huán)比不及上月，同比仍增長明顯。

??二線城市成絕對主力且增長迅猛，城市熱度蔓延之勢漸成

??4月二線城市可圈可點，成交量環(huán)比繼續(xù)上升8%，唯一實現(xiàn)環(huán)比正增長，同比更是實現(xiàn)翻番。源于2月中央多部委下發(fā)多款重磅新政，涉及不限購城市首付比例降至20%，下調(diào)契稅、營業(yè)稅等，新政對于二線城市影響頗大，有效刺激了尚在觀望的購房群體加速入市，成交量向上的動力更為強勁。

??為防止樓市過熱及調(diào)控房價漲幅，蘇州、武漢兩市相繼出臺了調(diào)控新政，樓市成交量環(huán)比均有所回落，蘇州環(huán)比大跌30%，調(diào)控新政成效顯著。不過，多數(shù)二線城市成交量同環(huán)比均實現(xiàn)較大比例增長，尤以天津、青島、南寧為代表，市場熱度逐漸開始由強二線向弱二線城市傳導。

??調(diào)控加碼中止一線城市成交規(guī)模上行趨勢，新開盤項目去化率大幅下降

??一線城市相較遜色，成交量同、環(huán)比均小幅回落，雖然跌幅在5%以內(nèi)，但是各線城市中受政策影響最顯著的，4月前20日深圳成交量環(huán)比大跌46%。從項目微觀層面來看，限購收緊后上海、深圳的新開盤項目去化率顯著放緩，據(jù)房管局數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后，深圳新領銷許項目至今尚無大定信息，上海新開大盤銷售也顯著轉(zhuǎn)冷，去化比例均低于四成。

??三四線去庫存進程緩慢進行中，環(huán)一線與中西部冰火兩重天

??囿于三四線城市乃是“去庫存”的重點區(qū)域，一季度多部委密集下發(fā)了支持農(nóng)民工進城買房、降低契稅、營業(yè)稅、下調(diào)首付比例等多條重磅新政。從市場表現(xiàn)來看，三四線城市表現(xiàn)尚可，成交量環(huán)比微降4%，但同比上漲56%，新政收到了不錯的效果，三四線城市去庫存進程仍在進行而不是市場想象的那樣悲觀。

??其中，環(huán)一線城市周邊的三四線城市可承接一線城市部分外溢需求，市場表現(xiàn)最為優(yōu)異，尤其是長三角、珠三角區(qū)域內(nèi)的惠州、溫州、常熟等市成交量同比漲幅明顯快于其他三四線城市。反觀東北、中西部三四線城市仍是市場風險重災區(qū)，攀枝花、寶雞、馬鞍山等多市成交量長期維持在較低水平，去庫存注定將是一個漫長的過程。

??綜上所述，4月各線城市房地產(chǎn)市場依舊火熱，強二線城市更是“高燒“不斷，“紅四月“依舊可期。鑒于重點一、二線城市政策漸趨嚴苛，譬如房價漲幅靠前的深圳、上海、南京、蘇州等市都祭出調(diào)控新政，意在通過限制市場需求、控制房價漲幅的方式維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。我們認為“穩(wěn)房價”的政策性風險不容忽視，個別過熱城市或?qū)⑾嗬^出臺打壓政策，為防止政策逆轉(zhuǎn)，企業(yè)一方面需在當前的銷售窗口期加緊搶收業(yè)績；另一方面需在土地端更加審慎，拿地不宜過于激進，譬如高價拿地引致項目去化不暢。