[克而瑞]政策小船說翻就翻 熱點二線樓市如何應(yīng)對

??在3月底上海、深圳政策大幅收緊后，4月25日晚間上海市政府新聞辦公室官博“上海發(fā)布”發(fā)布消息，上海房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺一個月以來，政策效果明 顯，下一步還將要采取三方面措施。無獨有偶，二線標桿——南京市發(fā)改委正式發(fā)布了關(guān)于《推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》(以下簡稱《意見》)的政策解讀，最 引人關(guān)注的是，提出對主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項目，按照價格區(qū)間分類指導(dǎo)，申報均價年化漲幅不能高于8%-12%之間。一時間，一線旗艦的滬深樓 市和二線標桿的南京、蘇州等悉數(shù)收緊政策敞口，政策風向由刺激轉(zhuǎn)向調(diào)控，短時間的風格突變，乍暖還寒、冰火兩重天的二線城市樓市怎么辦？

??一、二線熱點城市收緊調(diào)控，未來還將進一步鋪開

??不論是從市場規(guī)模增長和還是房價漲幅來看，上海和南京都是目前一、二線城市中最典型的“過熱”城市，兩座城市同日發(fā)文調(diào)控房價，不得不讓我們再一次審視熱點城市的政策近況。

??自3月初兩會召開以來，中央部委已經(jīng)一再強調(diào)“穩(wěn)房價”，地方政府也接連推出新政調(diào)控，至今日已有上海、深圳、廊坊、蘇州、武漢、合肥、南京等 城市發(fā)布了調(diào)控收緊政策，從市場成交來看，在深圳、上海、蘇州等市也確實取得了一定成效，以上海為例，新政發(fā)布后一個月，商品房成交面積、成交均價均現(xiàn)分 別環(huán)比下降了73%和4.8%，日均交易量再度恢復(fù)到年前的平均水平。但在更多沒有出臺新政的熱點二線城市，市場依然高熱，南京、廈門、武漢市場成交量仍 然居于高位，同比漲幅均超過100%。從房價表現(xiàn)來看，近期較熱的廈門、杭州、天津、福州等市出臺新政的可能性較高；并且就上海進一步采取措施的表態(tài)來 看，即便是在已經(jīng)收緊調(diào)控的城市，也有進一步升級調(diào)控的可能。

??寧、蘇與滬、深政策收緊調(diào)控力度明顯不同，仍留有余地

??但是從政策本身來看，一、二線城市的新政力度卻有明顯差異，一線城市方面明顯更為嚴厲，如上海、深圳、北京通州升級限購均是直接硬性限制需求，對于市場成交也起到了立竿見影的效果；而二線城市方面，則大多相對謹慎，并且都留有余地，如蘇州因為申報價審批不嚴，“限漲令”實質(zhì)性作用并不大；合肥的“禁止售房捆綁車位”是對市場亂象的糾偏。即便昨天看似嚴厲的南京“限漲令”也是如此，就政策發(fā)布過程來看，其實經(jīng)過了多次“試探”， 早在4月21日，南京市政府網(wǎng)站即已發(fā)布了關(guān)于《意見》出臺的新聞，但并無全文細則；隨后在22日玄武區(qū)官博發(fā)文“限漲令”條款并隨即刪除，引起了業(yè)內(nèi)廣 泛關(guān)注；而后省物價局在《江蘇省價格條例》發(fā)布會上進行了回應(yīng)，認為這是誤讀；直至昨天發(fā)改委發(fā)布解讀方才塵埃落定，但至今仍沒有看到公示原文。就政策本身來說，雖然看似嚴格，其實也是留有余地。 需要說明的是，南京的預(yù)售證申報價格必須經(jīng)過主管部門嚴格審核，不像蘇州可以鉆“提高申報價”的空子。而價格區(qū)間分類指導(dǎo)，更是進一步收緊了高檔項目的價 格上漲空間，也給了江北、麒麟剛需板塊兩大新地王當頭一棒(樓板價均超2萬元/平方米)。但需要注意的是，文件中的措辭用的是“不宜”而非“不可”，并且 在政策解讀中，也沒有具體給出政策落地的時間，又給市場留下了一定遐想空間。

??一、二線熱點城市新政力度為何明顯不同，二線城市出臺新政為何更加審慎？從以下兩點區(qū)別或許可見端倪：

??其一，施政背景不同，一線城市不僅要“穩(wěn)房價”，更要“控人口”。當下一線城市大城市病已被詬病甚多，并且 在中央新型城鎮(zhèn)化方針的引導(dǎo)下，一線城市也需要控制城市邊界和人口的無限制擴張。昨天上海市政府公布《戶籍制度改革意見》，明確提出要控制人口總量增 長，2020年常住人口將控制在2500萬以內(nèi)，年均人口增長率僅為0.8%。但絕大多數(shù)二線城市對外來人口還是舉手歡迎，以目前房價高速上漲的南京為 例，按最新人口控制規(guī)劃，至2020年的年均人口增長率控制在3.9%。

??其二，政策庫儲備不足，二線城市沒有太多“好辦法”。最快見效的“穩(wěn)房價”手段是需求側(cè)調(diào)控，其中最有效的 調(diào)控是收緊限購(限制買方)，近期上海、深圳的市場表現(xiàn)也說明了這一點。但二線城市限購解禁至今為時尚短，再加上沒有中央發(fā)文，地方政府再一次“復(fù)辟”限 購的可能性不高，并且公積金契稅、首付比例調(diào)整又與2016年的中央導(dǎo)向相沖突。既然限制消費者方向走不通，二線城市政府也只能從開發(fā)商角度(限制賣方)考慮，試圖通過規(guī)范市場，引導(dǎo)企業(yè)“緩漲”來控制價格。但在供不應(yīng)求的市場中，對賣方進行限制往往會造成市場亂象出現(xiàn)，諸如賣房捆綁車位、賣房捆綁裝修合同等等，對此地方政府又不得不審慎考慮。

??“穩(wěn)房價”不能期望一蹴而就，提高三四線競爭力方是根本

??對于目前熱點城市房價過快上漲的現(xiàn)象，為了保障民生和行業(yè)的長久健康發(fā)展，我們認為“穩(wěn)房價”確有必要，但“急剎車”并不可取，“限購令”會造成購房者的置業(yè)需求積壓；“限漲令”會造成企業(yè)的利潤需求積壓，并且從歷史經(jīng)驗來看，也會造成諸如捆綁車位、捆綁裝修合同等市場亂象出現(xiàn)，“限購令”、“限漲令”都不能真正解決房價上漲問題。

??目前熱點城市房價上漲的根源在于供不應(yīng)求，但受限于城市邊界擴張、城市規(guī)劃、城市承載能力等因素，從供需關(guān)系上真正解決這一問題并不現(xiàn)實，諸如 上海、深圳提出的加大棚改力度、增加中小戶型供應(yīng)其實也只是杯水車薪。但是歸根結(jié)底，一、二線過熱的原因還是在人口吸納能力“過強”，只有加快推進三四線 城市城建發(fā)展、創(chuàng)造更好的就業(yè)環(huán)境，提高三四線城市的人才競爭能力才是雙贏之舉。

??綜上，對于業(yè)內(nèi)所關(guān)心的熱點城市政 策收緊問題，于企業(yè)確實有必要謹慎對待。拿地方面確實不可過于激進，以防政策突變的風險；但對于已有項目的開發(fā)，還是不必過于緊張。一線城市方面不必過多 擔心，政府更多的還是希望通過控需求來穩(wěn)價格，但供不應(yīng)求的基本面不會改變；二線城市方面，出于市場穩(wěn)定角度，我們認為政策不會太過嚴厲，政策出臺更多的 還會是一個緩釋的過程，企業(yè)只要做好適當風險預(yù)案即可，如項目區(qū)位不是過于偏遠，也沒有必要趁著市場火熱搶收業(yè)績。