[克而瑞]別再借著供不應(yīng)求繼續(xù)炒 合肥潛在庫(kù)存驚人！

22日，合肥市國(guó)土資源局公告稱將于29日網(wǎng)上集中拍賣23幅地，總出讓面積2172.9畝地，參考總價(jià)高達(dá)69.3億，其中市區(qū)12宗地、縣域11宗地。24日，安徽省出臺(tái)去庫(kù)存意見，明確合肥需要保障供求平衡，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。繼差別化信貸政策后，合肥市政府選擇大規(guī)模集中供地，對(duì)市場(chǎng)供求影響幾何？

??需求、供給側(cè)雙管齊下，“維穩(wěn)”供不應(yīng)求格局的意圖明顯

??此次政府如此大規(guī)模集中推地，以及22日出的信貸政策，無(wú)疑都是希望穩(wěn)定當(dāng)前合肥火熱的市場(chǎng)。一方面在供給側(cè)通過(guò)集中、大量供地，補(bǔ)充供應(yīng)，利用供求平衡從本質(zhì)上緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；另一方面通過(guò)需求差別化信貸的調(diào)整，短期內(nèi)合理控制投資、投機(jī)行為，擠出市場(chǎng)泡沫成分，快速給市場(chǎng)降溫。

??政府出發(fā)點(diǎn)是好的，因?yàn)楫?dāng)前合肥市場(chǎng)的確嚴(yán)重供不應(yīng)求，2016年前五月供求比為0.6，消化周期僅為2.3個(gè)月，表面上看，通過(guò)增加土地供應(yīng)的確是緩解供求壓力的辦法之一，但就合肥市場(chǎng)真實(shí)情況而言，恐怕難有效果，可能還會(huì)造成相反的效果。

??開工遲滯造成房源緊缺，近5年已售未建土地達(dá)3870萬(wàn)平方米

??合肥商品房市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求房源緊缺的根本原因在于：一、合肥市對(duì)主城區(qū)商品房備案價(jià)實(shí)行“限價(jià)”制度，政府的定價(jià)方式是成本定價(jià)法，根據(jù)每塊地的土地成本，加上一定建安、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用給出限價(jià)，企業(yè)拿地之后，價(jià)格達(dá)不到利潤(rùn)預(yù)期，開工、推盤積極性長(zhǎng)期不高。二、過(guò)往幾年房企囤地土地增值收益相當(dāng)可觀。從2011年以來(lái)9區(qū)土地成交樓板價(jià)來(lái)看，5年間漲了接近7倍，2016年平均樓板價(jià)已經(jīng)達(dá)到7700元/平方米，雖然相比其他熱門二線城市來(lái)看，仍有不少差距，但如此之快的漲幅足以讓房企賺的盆滿缽滿，尤其目前合肥土地市場(chǎng)火熱異常，土地仍有升值空間。

??雖然近幾年土地成交規(guī)模在遞減，但土地成交面積仍遠(yuǎn)大于商品房銷售面積。2012年表現(xiàn)尤為明顯，合肥9區(qū)土地成交建筑面積是商品房銷售的2倍。如今，市場(chǎng)火熱、前景被一致看好，土地增值又如此顯著，必然會(huì)帶動(dòng)企業(yè)新開工積極性，而這些已售未建土地形成的新增供應(yīng)量將在未來(lái)集中上市。

??需求端已作調(diào)整，短期供不應(yīng)求難逆轉(zhuǎn)，未上市存量將是隱患

??合肥市場(chǎng)供不應(yīng)求是不爭(zhēng)的事實(shí)，也并不單單是土地供應(yīng)不足造成的，部分開發(fā)商推按意愿不強(qiáng)，拉長(zhǎng)開發(fā)節(jié)奏等也是主要原因。短期來(lái)看，未上市的量并不會(huì)立即反應(yīng)出來(lái)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在需求端實(shí)行信貸化差異政策之后，仍然按照以往經(jīng)驗(yàn)通過(guò)增加土地供應(yīng)來(lái)緩解供不應(yīng)求的局面，將會(huì)造成市場(chǎng)庫(kù)存過(guò)大，根據(jù)2011年以來(lái)土地成交建筑面積和商品房成交面積之差，粗略估算目前合肥仍有近3000萬(wàn)平方米潛在庫(kù)存(此處為高估值，并不是所有土地成交均轉(zhuǎn)化為成交，且不包括退地等)，按照現(xiàn)有銷售節(jié)奏來(lái)看，消化周期已經(jīng)超過(guò)20個(gè)月以上。因此，盲目的增加土地供應(yīng)或?qū)⒔o未來(lái)合肥帶來(lái)潛在庫(kù)存激增風(fēng)險(xiǎn)。