[克而瑞]上半年總結(jié)：全國(guó)四大類熱銷項(xiàng)目盤點(diǎn)

??2016年一季度延續(xù)了去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，然而隨著二季度熱點(diǎn)城市陸續(xù)推出限制性政策，從熱銷項(xiàng)目的情況來看，數(shù)量相比一季度有所減少，但整體情況依然較好。根據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì)，2016年1-6月，單項(xiàng)目累計(jì)銷售面積超過30萬平方米的有4個(gè)，而累計(jì)銷售金額超過30億元的項(xiàng)目達(dá)到了23個(gè)，其中北京林肯公園約70億元的銷售額居榜首。

??我們梳理了上半年典型的熱銷項(xiàng)目，通過匯總分析，發(fā)現(xiàn)這些項(xiàng)目主要呈現(xiàn)四大特征：

??一、熱點(diǎn)城市改善型項(xiàng)目持續(xù)火熱

??上半年延續(xù)了去年改善型市場(chǎng)的熱度，在良好預(yù)期的背景下，聚集了高收入人群的幾大熱點(diǎn)城市，改善型需求得到持續(xù)釋放，北京、上海、南京、蘇州等城市優(yōu)質(zhì)地段的大戶型或別墅產(chǎn)品受到市場(chǎng)認(rèn)可。雖然今年一季度后熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)了不同的限制性政策，但在被市場(chǎng)逐漸消化后，整體來看改善型市場(chǎng)的熱度依然較高。

??一線城市如上海的內(nèi)環(huán)項(xiàng)目瑞虹新城，總價(jià)約1000萬元一套，憑借其優(yōu)越的地段在2月份開盤被搶購(gòu)一空，5小時(shí)大賣36億元；而地處內(nèi)環(huán)江邊的尚海酈景項(xiàng)目，主打160-200平方米3-4房，憑借約78000元/平方米的均價(jià)在今年上半年累計(jì)銷售近50億元；北京泛海國(guó)際項(xiàng)目的主力戶型均為300-400平方米的大戶型產(chǎn)品，均價(jià)96800元/平方米，由于其靠近北京朝陽(yáng)公園優(yōu)越的地理位置，上半年累計(jì)銷售超過30億元。

??二線熱點(diǎn)城市如蘇州獅山原著，地處蘇州高新區(qū)CBD板塊，戶型面積為128-143平方米3-4房及別墅，5月開盤2小時(shí)700套熱銷35億元。泰禾南京院子是泰禾打造的第二代“院子系”作品，區(qū)位享受成熟的夫子廟商業(yè)圈配套，產(chǎn)品為458-804平方米總價(jià)超2500萬的別墅，5月份開盤即去化7成，總金額達(dá)6億。

??二、商住盤在北京市場(chǎng)倍受追捧

??上半年的北京市場(chǎng)還出現(xiàn)了另一大特征，商住產(chǎn)品的銷售呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，自去年北京“通州將會(huì)定位北京城市副中心”被提出以來，該地區(qū)的商住產(chǎn)品就火爆異常。到了今年上半年，通州定位城市副中心逐漸明晰并確定，同時(shí)5月通州商住房限購(gòu)政策出臺(tái)，6月又有“商住房將停止全部網(wǎng)簽”的謠言，商住房熱銷蔓延到整個(gè)北京市。

??根據(jù)CRIC顯示，2014年北京市商住型公寓占商品房銷售額的比重僅6%，然而今年上半年，其比重上升至了23%，套數(shù)占比更是高達(dá)35%。

??從今年上半年的數(shù)據(jù)來看，在全國(guó)范圍內(nèi)，北京林肯公園甚至以約70億元的銷售成為今年上半年銷售金額最高的項(xiàng)目。而在北京市商品房銷售金額突出的樓盤中，也不乏商住型公寓產(chǎn)品為主的項(xiàng)目。除了北京林肯公園之外，東亞尚品臺(tái)湖項(xiàng)目上半年累計(jì)銷售也超40億元，累計(jì)銷售套數(shù)超4000套。

??究其原因，一方面，是由于北京商住限購(gòu)傳聞，導(dǎo)致大量投資客進(jìn)入，另一方面，林肯公園項(xiàng)目所在的大興板塊、東亞尚品臺(tái)湖所在的通州區(qū)域，前者是受首都第二機(jī)場(chǎng)推動(dòng)北京南城火熱，后者是受城市副中心定位所致，然而價(jià)格適中不限購(gòu)，地鐵上蓋的條件也符合剛需定位，這類產(chǎn)品在北京始終是比較火爆的。

??因此，北京市的商住市場(chǎng)，在政策規(guī)劃的推動(dòng)下，在謠言傳聞的影響下，自住與投資需求大量涌入，導(dǎo)致了如此繁榮的景象。不過我們認(rèn)為此種模式不可復(fù)制，而未來也必不可持續(xù)。

??三、區(qū)域壟斷性大盤項(xiàng)目依然大賣

??大盤項(xiàng)目一般具有豐富的產(chǎn)品線，賣點(diǎn)明確且多樣化，受眾客群范圍廣，項(xiàng)目均可打造為區(qū)域性標(biāo)桿，在熱點(diǎn)或非熱點(diǎn)城市均較易引起市場(chǎng)關(guān)注。在上半年銷售金額超40億元或面積超30萬方的熱銷項(xiàng)目中，除了南京魯能公館、北京東亞尚品臺(tái)湖，其他10個(gè)項(xiàng)目均是超50萬方的大盤。其中貴陽(yáng)花果園、中天未來方舟兩個(gè)大盤項(xiàng)目以區(qū)域性壟斷優(yōu)勢(shì)持續(xù)熱銷，2016年上半年二者分別銷售56.11萬方和44.09萬方，而在歷年的銷售中兩個(gè)項(xiàng)目均居行業(yè)前茅。

??四、碧桂園、恒大多盤聯(lián)動(dòng)獲熱銷

??今年上半年，房企采取多盤聯(lián)動(dòng)折扣來促進(jìn)銷售的情況不多，然而恒大和碧桂園成為了例外。這兩家房企，通過聯(lián)動(dòng)多個(gè)區(qū)域或多盤，并采取較低折扣促銷，也促成項(xiàng)目熱銷，尤其是在五一期間的表現(xiàn)十分搶眼。碧桂園“五一”期間發(fā)起全國(guó)11盤同步開盤活動(dòng)，“五一”3天認(rèn)購(gòu)金額超過160億元，4月30日單日認(rèn)購(gòu)便超100億元。此外，恒大在上半年曾多次采取區(qū)域聯(lián)動(dòng)策略，如“返鄉(xiāng)置業(yè)購(gòu)房特惠8.8折”、“無理由退房8.5折”、“全國(guó)樓盤8折”等，助力恒大銷售業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)攀升。

??五、總結(jié)

??總體來看，上半年項(xiàng)目熱銷主要來自于兩個(gè)方面的動(dòng)因：一是本輪市場(chǎng)利好帶動(dòng)性的項(xiàng)目熱銷，如受益于政策刺激及市場(chǎng)需求，改善型項(xiàng)目銷售持續(xù)強(qiáng)勁；一是房企主動(dòng)出擊的營(yíng)銷手法促成熱銷，如恒大、碧桂園多次大范圍折扣活動(dòng)換來大賣。值得一提的是，不斷有新的熱點(diǎn)城市出現(xiàn)政策收緊的情況，如上海、南京、蘇州、合肥等城市，不排除還有部分城市將跟風(fēng)收緊，下半年房企的銷售戰(zhàn)爭(zhēng)或?qū)⒚媾R“降溫”的風(fēng)險(xiǎn)。