[克而瑞]房價(jià)僅次深滬京 “廈門”們調(diào)控屢失效的癥結(jié)何在

??近日，廈門土地拍賣首次試行“限地價(jià)、競配建”出讓方式，當(dāng)土拍溢價(jià)率達(dá)到50%，轉(zhuǎn)而競報(bào)無償移交政府的住房面積。結(jié)果3宗地塊全部達(dá)到限價(jià)上限，其中1宗更是刷新廈門總價(jià)地王紀(jì)錄。

??一葉可知秋，廈門市場反映的問題也是當(dāng)下熱點(diǎn)一、二線城市的真實(shí)寫照。一邊是限購、限貸政策持續(xù)發(fā)力，調(diào)控政策愈加嚴(yán)苛；另一邊則是樓市房價(jià)加速上漲、地市“三高“地塊逢拍必出，更難打破地價(jià)、房價(jià)輪動上漲的市場預(yù)期。

??限貸、限購標(biāo)準(zhǔn)堪稱二線城市“頂級”，穩(wěn)房價(jià)、控地價(jià)意圖彰顯

??囿于地價(jià)、房價(jià)過快上漲，廈門分別于7、8月份出臺限貸、限購新政，國慶期間更是升級限購、限貸政策，集中表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：其一，加大中高端改善性項(xiàng)目調(diào)控力度，限購住宅面積由144平方米升至180平方米；其二，進(jìn)一步拉長非本市戶籍居民家庭個人所得稅及社保繳存年限，由之前的2年內(nèi)連續(xù)繳滿1年轉(zhuǎn)變?yōu)?年內(nèi)連續(xù)繳滿2年；其三，購房首付比例均有不同程度的提升，最高首付比例達(dá)70%。與此同時(shí)，土地供應(yīng)端調(diào)控同樣發(fā)力，率先試行“限地價(jià)、競配建”出讓方式，成為福建省內(nèi)第二個限地價(jià)城市。

??無論是需求端的限購、限貸政策，還是土地供應(yīng)端的限價(jià)，本質(zhì)上還是在于打破地價(jià)、房價(jià)輪動上漲的市場預(yù)期。從時(shí)間周期來看，下半年廈門密集出臺多款調(diào)控新政，足以彰顯廈門市政府深度調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，穩(wěn)房價(jià)、控地價(jià)已成為廈門樓市調(diào)控的主旋律。

??房價(jià)仍在快速上漲且未來預(yù)期不改，限價(jià)難擋土拍高熱

??在4月份以來，廈門樓市呈明顯的“量跌價(jià)升“格局，尤其是9月份以來房價(jià)加速上漲，11月全市新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)到37283元/平方米，成為全國僅次于深圳、上海、北京的第四高房價(jià)城市，也是二線城市房價(jià)最高的城市，造成廈門市場長期量跌價(jià)飛漲的核心原因是新增住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足。1-11月廈門商品住宅供求比僅有0.51，縱然有嚴(yán)苛的限購、限貸政策，但購房需求基數(shù)依然龐大，長期的供不應(yīng)求造成房價(jià)加速上漲。

??既然企業(yè)都明白廈門樓市存在這樣的客觀事實(shí)，且這樣的預(yù)期沒有任何改變，土地市場的激烈爭奪自然也是意料之中。以12月14日土拍為例，3宗限價(jià)地塊全部到達(dá)限價(jià)上限，海滄區(qū)H2016P02成交樓板價(jià)31476元/平方米，創(chuàng)造海滄區(qū)新的單價(jià)地王，海滄區(qū)H2016P03更是以57億元成交總價(jià)刷新廈門總價(jià)地王紀(jì)錄，土地市場熱度可見一斑。

??地域面積本身狹小加之供地結(jié)構(gòu)不合理，住宅用地更顯緊俏

??廈門土地市場長期存在著供應(yīng)不足的問題，住宅屬性用地更是如此。2011年以來，廈門住宅屬性用地成交建筑面積長期維持在較低水平，年均成交建筑面積僅有200萬平方米，明顯不及同期商品住宅成交量。尤其是島內(nèi)土地供應(yīng)近乎絕跡，湖里區(qū)和思明區(qū)住宅屬性用地?cái)喙┮验L達(dá)數(shù)年之久。這其中既有自身天然缺陷，但更多是城市規(guī)劃不盡合理。首先，城市地域面積本身狹小，供地指標(biāo)提升空間著實(shí)有限。廈門土地面積僅有1573平方公里，略高于舟山、銅陵兩市，排名全國地級市倒數(shù)第三位；其次，住宅與商辦用地供地結(jié)構(gòu)長期不合理，住宅用地愈加短缺。盡管廈門經(jīng)營性土地供應(yīng)長期受限，但是商辦用地成交異常活躍，個別年份占比甚至超50%。

??綜上所述，造成廈門乃至熱點(diǎn)二線城市市場今日這樣的結(jié)果，其根源在于過去兩年多數(shù)城市土地供應(yīng)沒有嚴(yán)格落實(shí)”有供有限“政策，普遍”一刀切“地減少土地供應(yīng)，該增加的沒增加甚至減少供地；另一方面，供地結(jié)構(gòu)的不合理，讓商辦物業(yè)庫存高企，住宅卻供不應(yīng)求，今年以來的中央提出的商辦用地轉(zhuǎn)性增加住宅供應(yīng)也沒有生根落地。

??我們認(rèn)為，在“資產(chǎn)荒“背景下，要扭轉(zhuǎn)熱點(diǎn)一、二線城市房價(jià)上漲預(yù)期、防范資產(chǎn)泡沫，下一步亟需加大城市土地供應(yīng)力度，以匹配旺盛的購房需求。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議的要求，落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。與此同時(shí)，要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。