[易居研究院]2019年12月上海房地產(chǎn)市場報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院2020年1月10日發(fā)布《12月上海房地產(chǎn)市場報(bào)告》。該報(bào)告顯示，新房和二手房市場出現(xiàn)以下特征：

??新房市場：12月，上海新建商品住宅成交面積為68.6萬平方米，環(huán)比下降2.3%，同比增長33.5%；新增供給面積73.7萬平方米，環(huán)比增長52.2%，同比下降45.3%。12月上海共有30個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目進(jìn)入市場，臨近年關(guān)供給明顯增加，但并未推高12月新房的成交。

??回顧2019年月度成交數(shù)據(jù)，除去4月的小陽春和8、9月的臨港新政明顯利好，其他月份成交量都較為平穩(wěn)。總體來看，新房市場成交乏力，上漲動力明顯不足。

??年度數(shù)據(jù)來看， 2019年上海新建商品住宅成交面積約769.2萬平方米，同比增長19.0%；新增供給面積762.9萬平方米，同比下降7.0%。2017年商品住宅供應(yīng)為2006年以來最低水平，2018年供給放量，但高供給并未推動成交量的上行，2019年供給略下滑，供小于求，成交量為近三年的最高值。從短周期來看，類似于2012年。參照2013年，預(yù)計(jì)2020年新建商品住宅成交量將小幅增長。

??從環(huán)線來看，在占比上，2019年內(nèi)環(huán)內(nèi)以及外環(huán)以外的新房成交量較2018年有所增長，其中，外環(huán)以外的新房成交面積達(dá)74%。在同比上，內(nèi)環(huán)內(nèi)成交面積同比增長42.0%尤為顯著，市區(qū)入市項(xiàng)目增加，2019年上海樓市持續(xù)限價(jià)高壓，開發(fā)商恐捂盤惜售等市場回暖無望，趁著小陽春上半年釋放了部分市區(qū)盤。郊環(huán)外成交面積同比增長31.1%，主要是臨港新政利好所致。

??從各區(qū)域來看，2019年上海商品住宅成交面積居前三的區(qū)域?yàn)槠謻|、青浦和奉賢，三區(qū)新房成交面積占全市總成交面積的45.0%，其中浦東區(qū)新房成交面積170.0萬平方米，仍位居榜首。同比來看，除了幾個(gè)基數(shù)較低的區(qū)域外，奉賢和黃浦同比增速較快，分別為42.0%和34.7%；靜安增速最慢，為-22.5%。

??從需求性質(zhì)來看，按套均面積分成剛需、改善和享受型住房。占比上，改善型需求超過半壁江山，套面積在90-160平方米的成交占總成交面積的61%。成交面積上，各類需求同比均呈現(xiàn)正增長，其中，改善型需求增速最快，為24.5%。

??從項(xiàng)目銷售情況來看，排名前十位的項(xiàng)目絕大部分位于郊區(qū)，其中位于青浦的萬科天空之城成交面積11.7萬平方米，居2019年商品住宅成交面積榜單首位。第二和第三名分別為位于靜安的靜安府和位于嘉定的西郊金茂府。萬科天空之城作為熱門的TOD項(xiàng)目，周邊配套較成熟，性價(jià)比較高，一二三期均引起熱銷。

??12月上海新建商品住宅成交均價(jià)為56259元/平方米，環(huán)比上漲6.0%，同比下跌9.0%。12月新房成交均價(jià)環(huán)比有所上升，考慮到新房成交均價(jià)主要受成交項(xiàng)目結(jié)構(gòu)影響，從成交金額來看，排名在前五的綠寶園、大名城紫金九號項(xiàng)目，成交均價(jià)均超過6萬，使得12月新房成交均價(jià)較11月有所上漲。預(yù)計(jì)后續(xù)上海新房價(jià)格將維持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。

??年度數(shù)據(jù)來看，2019年上海新房成交均價(jià)為54499元/平方米，同比上漲2.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)可知，從成交均價(jià)來看，自2006年至2019年，上海房價(jià)整體呈現(xiàn)上漲的走勢；從同比漲幅來看，2018年和2019年成交均價(jià)同比漲幅大幅收窄，2019年同比漲幅處于歷史較低值。上海新房房價(jià)深受政策調(diào)控影響，2011年和2012年接近于零的同比增速是因?yàn)橐幌盗邢拶徬拶J的調(diào)控政策，有效地遏制了房價(jià)。上海樓市調(diào)控政策難放松，預(yù)計(jì)2020年成交價(jià)格大概率將盤整。

??截止到2019年12月底，上海新建商品住宅庫存總量為773萬平方米，環(huán)比增長0.0%，同比增長11.5%。上海新建商品住宅存銷比為11.4個(gè)月，比11月增加0.1個(gè)月。觀察歷史數(shù)據(jù)，2019年3-9月存銷比下行，10-12月存銷比處于盤整態(tài)勢，目前處于合理區(qū)間。

??二手房市場：12月上海二手住宅成交近2.0萬套，環(huán)比增長11.2%，同比增長27.6%。月度數(shù)據(jù)來看，雖11、12月成交量出現(xiàn)年末翹尾止降轉(zhuǎn)增，但仍處于2019年4月以來的下行通道，不改二手房市場降溫的態(tài)勢，市場交易情緒在小陽春后持續(xù)走弱。除了個(gè)別月份，2019年單月成交量的絕對值不低，絕大多數(shù)月份月成交可達(dá)到2萬套的歷史平均水平。

??2019年上海二手住宅累計(jì)成交約23.7萬套，同比增長44.8%。結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來看，二手房成交量波動規(guī)律較明顯。2009年成交量大增，市場經(jīng)歷了3年低迷期后，2013年成交量開始回升，隨即2014年成交量再度下滑。2015年及2016年成交量明顯高于2009年，市場出現(xiàn)2年低迷后回升，2019年回升幅度不及2013年。預(yù)計(jì)2020年二手房成交量大概率不會像2014年那樣出現(xiàn)大幅萎縮，考慮到2019年成交量基數(shù)較大，預(yù)計(jì)同比也不會出現(xiàn)大幅增長。

??11月，上海二手住宅價(jià)格環(huán)比增速為0.0%，同比上漲1.1%。按統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)口徑來看，受2018年“731”會議影響，二手住宅價(jià)格自2018年7月至2019年2月，連續(xù)了8個(gè)月環(huán)比下跌。3月起環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)為正，5-8月環(huán)比進(jìn)入盤整期。同比曲線的波動具有一定的周期性，連續(xù)兩三年同比漲幅在正區(qū)間，隨后步入負(fù)區(qū)間。2015年至2016年10月，樓市繁榮期二手房同比漲幅不斷擴(kuò)大至過去12年來最高點(diǎn)36.7%，因此房價(jià)下跌調(diào)整期也較長?？紤]到2019年上海二手房月成交量較2018年同期均有所增長，預(yù)計(jì)二手房價(jià)格同比繼續(xù)上漲。

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