[易居研究院]2020年一季度10大國際都市房價指數(shù)報告

??上海易居房地產(chǎn)研究院5月28日發(fā)布《2020年一季度10大國際都市房價指數(shù)報告》。該報告顯示：脫歐塵埃落定，一季度倫敦房價同比漲幅最大。受“脫歐”不確定性影響，2017年四季度至2019年一季度，倫敦房價持續(xù)下跌。隨后脫歐態(tài)勢逐漸明朗，10月歐盟與英國達成脫歐協(xié)議，2020年1月31日英國正式完成脫歐。倫敦房價也在2019年二季度以來連續(xù)4個季度小幅上漲。受國際貿(mào)易疲軟、經(jīng)濟下滑等因素影響，香港房價環(huán)比同比跌幅均最大。2019年下半年以來，由于國際貿(mào)易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩(wěn)定等諸多因素的影響，以及今年年初以來的新冠肺炎疫情影響，香港經(jīng)濟連續(xù)三個季度負增長，房價也連續(xù)三個季度下跌，一季度環(huán)比和同比跌幅均是10大都市中最大的。

??易居研究院研究員沈昕表示，除亞洲以外其他國家的疫情主要是3月份以后開始爆發(fā)，一季度房價受到疫情和經(jīng)濟的影響較小，房價存在滯后效應。4月份以來全球多地經(jīng)濟陷入停滯，預計二季度房價數(shù)據(jù)可能顯示出更明顯的疫情影響。

??該報告主要有以下內(nèi)容：

??在經(jīng)濟走勢和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產(chǎn)市場走勢，尤其是房價變化，也具有一定的相似性和趨同性，為了更好跟蹤和研究國際及國內(nèi)大都市的房價變化，易居房地產(chǎn)研究院在國內(nèi)率先研究和創(chuàng)建了10大國際都市房價指數(shù)報告。本報告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市為樣本，依據(jù)當?shù)卣嫉慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)展開分析。

??一、10大國際都市房價指數(shù)    

??本報告共選取了10個代表性的國際都市，對各個城市的房價指數(shù)進行標準化處理后，以GDP占比計算得出的權重相乘，即得出當期10大國際都市房價指數(shù)。需要指出的是，本文中的北京和上海所選取的房價指數(shù)為國家統(tǒng)計局公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，主要是考慮到內(nèi)地調(diào)控政策嚴厲，北京和上海的新建商品住宅價格受限價政策影響有一定的失真，而二手房價格走勢受政策影響較小。另外該指數(shù)與實際相比，波幅偏小，但是為了數(shù)據(jù)的權威性，本文仍采用各國官方公布的數(shù)據(jù)。

??美國次貸危機爆發(fā)以后，10大國際都市房價指數(shù)下滑，于2009年二季度觸底，此后隨著全球經(jīng)濟的逐漸復蘇，10大國際都市房價指數(shù)也開始了上行趨勢。10大國際都市房價指數(shù)總體上持續(xù)了近十年的上漲。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢有所放緩，2018年四季度轉跌。2019年前兩季度小幅上漲，三季度小幅下跌，四季度小幅上漲。

??2020年一季度，10大國際都市房價指數(shù)為148.4，環(huán)比上漲0.5%，同比上漲1.8%，目前來看仍處于震蕩筑頂階段。與次貸危機后的低谷2009年二季度相比，上漲66.5%。

??圖1  10大國際都市房價指數(shù)（2007Q4=100）

??數(shù)據(jù)來源：各國統(tǒng)計部門、易居研究院

??二、10大國際都市房價增幅排名

??1、洛杉磯環(huán)比漲幅第一

??根據(jù)各國統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，與2019年四季度相比，10大國際都市中，2020年一季度房價上漲的城市有8個，下跌的城市有2個。

??環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、倫敦和紐約。其中，洛杉磯以1.3%的環(huán)比漲幅位列第一。美國新冠肺炎疫情3月下旬開始爆發(fā)，一季度房價受到限制措施的影響較小，4月份以來美國多地經(jīng)濟陷入停滯，預計二季度房價數(shù)據(jù)可能顯示出更明顯的疫情影響。

??環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、新加坡和北京，其中香港和新加坡房價環(huán)比下跌，北京則小幅上漲。由于新冠肺炎疫情、國際貿(mào)易疲軟、全球投資不景氣等諸多重因素的影響，香港2020年一季度 GDP同比下降8.9%，為有紀錄以來的最大跌幅，環(huán)比下降5.3%，連續(xù)三個季度現(xiàn)經(jīng)濟萎縮形勢。受經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境影響，香港房價指數(shù)2020年一季度環(huán)比下跌1%。

??2、倫敦同比漲幅最大

??2020年一季度，同比漲幅排在前3位的城市分別為倫敦、洛杉磯和東京，同比漲幅分別為4.9%、4.2%和2.7%，其中倫敦的同比漲幅最大。受“脫歐”不確定性影響，2017年四季度至2019年一季度，倫敦房價持續(xù)下跌。隨后脫歐態(tài)勢逐漸明朗，10月歐盟與英國達成脫歐協(xié)議，2020年1月31日英國正式完成脫歐。倫敦房價也在2019年二季度以來連續(xù)4個季度小幅上漲。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為香港、北京和多倫多，房價均同比下跌。其中，香港以0.9%的同比跌幅位列倒數(shù)第一位。2019年下半年以來，由于國際貿(mào)易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩(wěn)定等諸多因素的影響，以及今年年初以來的新冠肺炎疫情影響，香港經(jīng)濟連續(xù)三個季度負增長，房價也連續(xù)三個季度下跌，一季度同比跌幅是10大都市中最大的。

??3、2020年一季度與2007年四季度相比中國三城的房價漲幅領跑

??2020年一季度與2007年四季度相比，比較10大都市的房價漲幅，漲幅排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，漲幅分別為218%、90%和84%，遠高于其他國際都市。這三個城市房價漲幅較大，主要是因為過去十多年中國經(jīng)濟持續(xù)中高速增長，城鎮(zhèn)化進程中人口大量涌入北京和上海等一線城市，城市建設和基礎設施不斷提高和完善，房產(chǎn)的大幅升值正是這一系列紅利的體現(xiàn)，中國內(nèi)地和香港的有房一族通過房產(chǎn)升值分享了經(jīng)濟發(fā)展的紅利。紐約的房價漲幅排名墊底，雖然近幾年紐約樓市復蘇，但是次貸危機對樓市的重創(chuàng)很嚴重，直到2018年四季度房價才超過2007年四季度。與紐約一樣同是美國大都市的洛杉磯房價漲幅則達26%，漲幅超過紐約較多，主要是由于洛杉磯以華人為代表的海外置業(yè)投資較多和旅游業(yè)較發(fā)達。

??三、10大國際都市房價走勢

??1、紐約和洛杉磯：環(huán)比均小幅上漲

??歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美國爆發(fā)次貸危機和金融危機后，紐約和洛杉磯房價指數(shù)一路下行， 2007年至2008年都處于下行通道，在美聯(lián)儲歷史最低利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，2009年到2011年紐約和洛杉磯房價指數(shù)止跌回穩(wěn)，在低位運行，隨后于2012年步入了上升通道，震蕩上行趨勢延續(xù)至今。其中，洛杉磯房價指數(shù)2019年一季度在連續(xù)27個季度上漲后首次出現(xiàn)下跌，此后四個季度再次持續(xù)上漲。紐約房價指數(shù)2018年四季度創(chuàng)2007年四季度以來新高,2019年一季度繼續(xù)小幅上漲，二三季度小幅下降后，四季度和2020年一季度再次上漲。美國新冠肺炎疫情3月下旬開始爆發(fā)，一季度房價受到限制措施的影響較小，4月份以來美國多地經(jīng)濟陷入停滯，預計二季度房價數(shù)據(jù)可能顯示出更明顯的疫情影響。

??2020年3月，為應對疫情影響導致的資本市場大幅震蕩，美聯(lián)儲緊急降息至0-0.25%的超低水平，并宣布開啟無限量QE。以往來看，貨幣寬松有利于資產(chǎn)價格上漲。但從經(jīng)濟面來看，今年4月份，美國非農(nóng)就業(yè)人數(shù)減少了2050萬人，失業(yè)率達到14.7%，超過了金融危機期間的峰值，特朗普總統(tǒng)的高級經(jīng)濟顧問哈希特預測，第二季度美國失業(yè)率將達到16%至20%。高盛預測，美國第二季度GDP將下降34%。亞特蘭大聯(lián)儲則預測今年二季度美國GDP將下降42.8%，并認為，在新冠病毒的疫苗問世之前，美國經(jīng)濟可能無法完全復蘇，而且可能要到2021年底才能復蘇。預計2020年二季度紐約和洛杉磯房價可能將小幅下跌。

??比較紐約和洛杉磯2007年四季度至2020年一季度房價指數(shù)的波動幅度（最高點與最低點的差值），紐約為45.1，洛杉磯為134.3，表明從長期來看，紐約房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，洛杉磯房地產(chǎn)市場則較容易大起大落，這與以華人為代表的海外投資需求占比較大不無關系。

??2、倫敦：環(huán)比連續(xù)4個季度小幅上漲

??歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全球金融危機爆發(fā)前后，倫敦房價從2007年四季度的￡300000左右下跌至2009年一季度的￡247000，由于英國政府實施經(jīng)濟刺激計劃，英國經(jīng)濟開始復蘇，倫敦房價觸底反彈，從2009年開始進入上行通道，至2017年三季度依然維持著上行趨勢。自2017年四季度開始，受“脫歐”不確定性影響，倫敦房價連跌2個季度，2018年二季度小幅回升，三季度開始連續(xù)3個季度下跌。2019年二季度后，脫歐態(tài)勢逐漸明朗，倫敦房價連續(xù)4個季度小幅上漲。根據(jù)英國國家統(tǒng)計局（ONS）公布的數(shù)據(jù)，2020年一季度英國GDP相較2018年第四季度下滑2.0%，創(chuàng)下自2008年金融危機以來最大跌幅。英國央行表示，英國今年將創(chuàng)下近300年來最嚴重的經(jīng)濟衰退，預計將萎縮14%。英國開啟封鎖是在3月23日之后，所以英國經(jīng)濟的大幅衰退將表現(xiàn)在4月份以后，也就是二季度。預計受經(jīng)濟衰退影響，二季度倫敦房價將小幅下跌。

??3、東京：小幅震蕩上行

??觀察歷史數(shù)據(jù)，東京房價指數(shù)從2007年四季度的93.1下跌至2009年二季度的81.1，隨后觸底反彈，上漲至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度觸底，房價指數(shù)跌至80.2，然后房價指數(shù)開始震蕩上行，于2017年一季度反彈至近10年高點，此后兩個季度東京房價出現(xiàn)了小幅回調(diào)，2017年四季度至2018年四季度繼續(xù)震蕩上行，2019年以來繼續(xù)震蕩上行并創(chuàng)金融危機以來新高。盡管日本全國人口負增長，但人口持續(xù)向東京都市圈集中，東京依然是日本人口增長最快的地區(qū)，購房需求依舊旺盛。日本政府推出量化寬松政策后，市場需求也有所釋放。并且東京即將于2020年7月舉辦奧運會，許多國內(nèi)外投資者看好奧運會后東京公寓價格會上漲，投資需求旺盛也是近幾年東京房價上漲的一個因素。受疫情影響，東京奧運會已延期至2021年，近日國際奧委會主席巴赫首次承認，若延期一年舉行的東京奧運會在2021年仍無法舉辦，那么將被取消，這可能將會對東京樓市帶來巨大影響。日本內(nèi)閣府公布的數(shù)據(jù)顯示，受新冠肺炎疫情及封鎖措施影響，2020年一季度日GDP同比萎縮3.4%，連續(xù)第二個季度萎縮，符合經(jīng)濟衰退的技術定義。預計二季度東京房價將小幅下降。

??近10年來，東京房價指數(shù)的最高點為103.2，最低點為80.2，波動幅度相對其他國際大都市較小，因此東京房價走勢較為平穩(wěn)，沒有暴漲暴跌。因為經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫的破滅，所以日本人對于投資房地產(chǎn)更加謹慎，樓市也因此更為理性。

??4、首爾：連續(xù)3個季度小幅上漲

??回顧歷史數(shù)據(jù)，2007年四季度至2008年三季度首爾房價指數(shù)處于上升通道，從85.3上漲到95.4，隨后經(jīng)歷了小幅下跌，2009年一季度房價指數(shù)觸底，跌至92.6，二季度開始企穩(wěn)回升，2009年三季度至2012年一季度，首爾房價指數(shù)在95附近震蕩。2012年二季度至2013年三季度，首爾房價指數(shù)持續(xù)下跌至89.5，此后開始震蕩上漲至2018年四季度，連續(xù)18個季度上漲。2014年以來的連續(xù)上漲主要是由于低利率和購房限制較寬松等原因。為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場，韓國政府在2018年9月13日宣布出臺嚴厲的房地產(chǎn)新政，2019年一二季度，首爾房價指數(shù)連續(xù)2個季度小幅下跌。美聯(lián)儲降息后，韓國央行于2019年8月初和10月分別宣布降息25個基點，三季度以來首爾房價指數(shù)連續(xù)3個季度小幅上漲。韓國央行發(fā)布報告稱，受新冠肺炎疫情影響，2020年一季度GDP同比增長1.3%，增幅是2009年第三季度以來的最低值；一季度GDP環(huán)比減少1.4%。受全球金融危機影響，韓國2008年GDP曾出現(xiàn)環(huán)比負增長，此次環(huán)比增長率創(chuàng)下自2008年第四季度以來最低值。IMF認為疫情對韓國的直接影響相對較小，韓國在應對疫情方面取得了不錯的成績。但由于歐美等國的疫情仍在快速蔓延，全球貿(mào)易大幅下降，拉低了韓國經(jīng)濟增長潛力。因此，預計2020年韓國經(jīng)濟增速為-1.2%，即負增長。預計首爾房價二季度將小幅下跌。

??近十年來，首爾房價指數(shù)的最高點為108.9，最低點為85.3，波動幅度僅為23.6，總體來看首爾房價指數(shù)走勢較為平穩(wěn)。

??5、多倫多：連跌7個季度后連續(xù)2個季度小幅上漲

??從歷史數(shù)據(jù)來看，從2007年四季度至2017年三季度，除了個別時點的微調(diào)外，多倫多房價指數(shù)基本持續(xù)上升，從2007年四季度的66.5上漲到2017年三季度的103.2，上漲55.2%。其中重要因素之一，包括華人在內(nèi)的海外資金流入樓市較多。多倫多房價此前維持了近10年的上漲態(tài)勢，通過房價收入比等指標可以基本判斷存在泡沫。當?shù)卣惨庾R到房價的不合理，于2017年4月出臺了16條房地產(chǎn)新政，包括加息、收緊貸款審核等來抑制多倫多以及周邊地區(qū)的過熱房市，其中的非居民投機稅將有效抑制海外投機需求。政策效應也已體現(xiàn)在多倫多房價上了，在2017年二季度至四季度高位盤整了三個季度后，2018年一季度，多倫多的房價開始轉頭向下，近9年來首次出現(xiàn)下跌，到2019年三季度已連續(xù)7個季度下跌，四季度以來連續(xù)2個季度小幅上漲。加拿大央行副行長連恩預計，第二季度加拿大國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)將較2019年末下降15%至30%。目前看來，多倫多房價下跌趨勢是否扭轉還尚不明朗。

??6、新加坡：小幅下跌

??回顧歷史數(shù)據(jù)，從2007年四季度至2008年三季度，新加坡房價保持了小幅上漲之后，受金融危機影響開始大幅下跌，跌勢一直到2009年二季度。之后新加坡房價開始回暖并持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2013年三季度左右。這期間房價上漲的原因主要是美國推行QE，在全世界低利率的影響下，大量熱錢涌入新加坡房地產(chǎn)市場。為了遏制房價過快上漲的勢頭，新加坡政府采取樓市管控政策，房價應聲下跌，跌勢一直從2013年四季度持續(xù)到2017年二季度。直到2017年，新加坡對房地產(chǎn)市場的管控措施才有所松動，2017年三季度開始，新加坡房價出現(xiàn)回暖，2018年一二季度漲幅有所擴大。為抑制房價，2018年7月，新加坡上調(diào)額外買家印花稅稅率5–15個百分點，并收緊貸款限額，隨后三個季度高位盤整，上漲勢頭得到控制。2019年二季度至年底，新加坡房價連續(xù)小幅上漲。2020年一季度，受疫情和經(jīng)濟影響，新加坡房價小幅下跌。據(jù)新加坡聯(lián)合早報網(wǎng)報道，新加坡2020年第一季度的經(jīng)濟同比萎縮0.7%，新加坡貿(mào)工部再次下調(diào)全年經(jīng)濟增長預測至萎縮4%到7%。據(jù)悉，這是貿(mào)工部年內(nèi)第三次下調(diào)新加坡經(jīng)濟增長預期。預計接下來幾個季度，新加坡房價很有可能繼續(xù)小幅下降。

??7、香港：連續(xù)3個季度小幅下跌

??回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年香港房價指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌的情況，并且上漲的時間要長于下跌的時間，呈波段式上漲的走勢。十年來香港房地產(chǎn)市場持續(xù)走高主要有4個因素：1、金融環(huán)境寬松，利率較低使得投資成本較低；2、看好香港經(jīng)濟和房地產(chǎn)的島外資金大量涌入；3、內(nèi)地資本外流，人民幣進入香港方便；4、地少人多，住房供不應求。但種種跡象已表明，目前香港樓市存在泡沫，香港政府也意識到了這一點，2016年以來多次出臺調(diào)控政策，并在2017年5月再加碼，針對有多筆按揭貸款以及主要收入來自外地的購房者提高了購房門檻，以此來調(diào)控樓市。2018年6月進一步出臺對一手住房征收空置稅等六項調(diào)控政策。2018年三季度香港房價指數(shù)小幅下跌，此前已連續(xù)9個季度上漲，四季度繼續(xù)加速下跌，2019年一季度香港房價指數(shù)轉漲，二季度繼續(xù)上漲并創(chuàng)新高。下半年以來，由于國際貿(mào)易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩(wěn)定等多重因素的影響，以及年后的新冠肺炎疫情，經(jīng)濟已連續(xù)3個季度負增長，房價也連續(xù)3個季度小幅下跌。香港特區(qū)政府表示，將2020年全年，香港經(jīng)濟增速預期做了進一步的下調(diào)——全年GDP降幅可能高達7%。如果下半年全球疫情明顯轉好，中國大陸的經(jīng)濟反彈超出預期，那全年香港的經(jīng)濟增速降幅有望縮減至4%。受疫情和經(jīng)濟下滑影響，預計二季度香港房價將繼續(xù)下跌。

??8、北京和上海: 房價震蕩盤整

??回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年北京和上海房價指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌，并且上漲的時間要長于下跌的時間。房價指數(shù)的上漲，主要是由于國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)增長，京滬人口大量流入，居民因為投資渠道較少而將資產(chǎn)主要配置在房產(chǎn)上。從2017年二季度至2019年三季度，由于調(diào)控趨嚴，北京和上海的房價指數(shù)均被遏制住了快速上漲的勢頭，進入調(diào)整期。且影響京滬樓市長期趨勢的人口因素也發(fā)生了變化，2017年北京和上海常住人口均出現(xiàn)負增長。北京的房價指數(shù)由2017年一季度的261.9下跌至2020年一季度的242.7，下跌7.4%。2016年三季度至2017年四季度，上海的房價指數(shù)在205點左右盤整了6個季度，2018年緩慢下跌。2019年一季度以來小幅震蕩上漲，2020年一季度相比2017年二季度的高點下跌了1.5%。受中央“房住不炒”的總基調(diào)影響，預計年內(nèi)北京和上海房價繼續(xù)震蕩盤整的可能性較大。

??四、10大國際都市房價走勢預測

??目前，新冠肺炎疫情仍在全球進一步蔓延，對各國經(jīng)濟影響也在不斷擴大。IMF在4月14日發(fā)布的《世界經(jīng)濟展望報告》曾指出，受新冠病毒大流行影響，全球經(jīng)濟2020年預計將萎縮3%。而5月17日，IMF總裁格奧爾基耶娃近日表示，將于6月公布對全球經(jīng)濟預測的向下修正，意味著2020年全球經(jīng)濟將萎縮至3%以下。美國亞特蘭大聯(lián)儲近日發(fā)布的報告預測，2019年第二季度美國GDP將大幅下降34.9%，是第二次世界大戰(zhàn)以來的最大跌幅，并預計整個2020年美國經(jīng)濟仍將比2019年低6.8%。歐委會5月6日公布的春季預測報告顯示，歐盟27國的國內(nèi)生產(chǎn)總值2020年將下跌7.5%。

??貨幣政策方面，美聯(lián)儲3月兩度緊急降息，總計下調(diào)利率150個基點至0-0.25%，的超低水平，并宣布開啟無限量QE。歐洲央行近日表示，歐元區(qū)經(jīng)濟仍面臨嚴重威脅，超低利率將持續(xù)更長時間。日本央行行長黑田東彥表示，日本國債購買規(guī)?？赡艹^80萬億日元，為了維持國債收益率曲線，購債將沒有限制，即開啟無限量QE。5月28日，韓國央行降息25個基點至0.50%，為歷史最低水平。中國存貸款基準利率雖未下調(diào)，但2020年以來，LPR已于2月和4月兩次下降，其中1年期LPR分別下降10個和20個基點，5年期以上LPR分別下降5個和10個基點，流動性趨于寬松。

??從以往經(jīng)驗看，經(jīng)濟走勢和貨幣政策是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。經(jīng)濟轉暖和貨幣政策放松，刺激房地產(chǎn)市場升溫，經(jīng)濟轉冷和貨幣政策從緊，抑制房地產(chǎn)市場升溫。2019年以來全球多國央行貨幣政策開始不同程度地轉向寬松，2020年以來更加寬松，發(fā)達國家紛紛開啟無限量QE。就目前全球宏觀經(jīng)濟形勢而言，隨著新冠肺炎疫情在全球進一步蔓延，全球經(jīng)濟下行風險十分嚴峻。除亞洲以外其他國家的疫情主要是3月份以后開始爆發(fā)，一季度房價受到疫情和經(jīng)濟的影響較小，房價存在滯后效應。4月份以來全球多地經(jīng)濟陷入停滯，預計二季度房價數(shù)據(jù)可能顯示出更明顯的疫情影響，10大國際都市的房價總體趨勢將小幅下跌。

??展望二季度，不同城市的分化趨勢會更加明朗：目前新冠肺炎疫情已對美國經(jīng)濟造成重創(chuàng)，金融危機后連續(xù)多年的上漲使得美國樓市的風險也在增加，紐約和洛杉磯的房價可能將小幅下跌；由于目前疫情影響和經(jīng)濟下行壓力加大，預計香港房價將繼續(xù)下跌；中國疫情已基本控制，經(jīng)濟逐漸恢復，但目前房地產(chǎn)調(diào)控政策仍未放松，預計二季度北京和上海房價將繼續(xù)震蕩盤整。

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