[仲量聯(lián)行]北京辦公樓和零售物業(yè)租金創(chuàng)多年來最大年度跌幅

仲量聯(lián)行2020年北京房地產(chǎn)市場回顧及2021年展望

　　2021年1月14日，北京——“疫情所帶來的挑戰(zhàn)并沒有隨著2020年而結(jié)束，北京商業(yè)地產(chǎn)市場在年底未見明顯復(fù)蘇。雖然北京和全國其他地區(qū)近期出現(xiàn)一些疫情反復(fù)，但隨著防控措施的有效實(shí)施，預(yù)計(jì)2021年北京市場整體表現(xiàn)將有所回升?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“但疫情的沖擊還會延續(xù)，2021還將是充滿挑戰(zhàn)的一年?！?br/>
　　辦公樓租賃市場年末新增需求有限，但低租金刺激了搬遷和升級需求；盡管租賃市場承壓，但北京投資市場保持活躍，全年成交總額約470億元，投資者持續(xù)在市場中搜尋投資機(jī)會，辦公樓資產(chǎn)仍是投資首選；零售地產(chǎn)的租賃需求持續(xù)回升，運(yùn)動品牌紛紛拓展旗下兒童業(yè)務(wù)，智能電子加快線下開店布局；工業(yè)物流地產(chǎn)整體平穩(wěn)，全年租金水平小幅上漲；高端酒店業(yè)績下半年持續(xù)回升，年底疫情或帶來新的挑戰(zhàn)；高端住宅銷量在年末持續(xù)走高，開發(fā)商推出年終優(yōu)惠促銷活動吸引買家，迎來銷售高峰。

??甲級辦公樓

??盡管市場壓力攀升持續(xù)抑制需求，但連續(xù)的租金下跌推動本季度搬遷類需求增長。在當(dāng)前有利于租戶方的市場情況下，本季度搬遷交易占市場總成交的 60%。雖然目前市場環(huán)境較為低迷，但內(nèi)資企業(yè)仍是穩(wěn)定的需求來源，在四季度租賃交易中占比 65%。與此同時(shí)，新冠疫情為大健康行業(yè)發(fā)展提供了契機(jī)，截至 2020 年底，大健康行業(yè)的租賃成交占全年新租交易的15%左右。

　　四季度共有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，但目前項(xiàng)目入住率相對較低，推升甲級辦公樓整體空置水平。2020 年底，全市空置率達(dá)到 15.4%。雖然 CBD 核心區(qū)和麗澤的部分項(xiàng)目進(jìn)一步延遲入市時(shí)間，在一定程度上緩解了業(yè)主承受的供給壓力，但租賃活動放緩仍然對市場構(gòu)成挑戰(zhàn)——部分租戶繼續(xù)選擇縮減規(guī)模，或采取各種策略積極尋求降低房地產(chǎn)成本。

　　截至 2020 年底，租金創(chuàng)下連續(xù)八個(gè)季度下跌的紀(jì)錄。四季度隨著市場壓力的延續(xù)，整體租金繼續(xù)下行趨勢。截至年底，租金環(huán)比下跌 2.6%，同比下跌 7.9%。面對空置壓力的業(yè)主擔(dān)憂情緒加重，并繼續(xù)通過租金方面的折扣和優(yōu)惠吸引租戶，以此穩(wěn)定項(xiàng)目表現(xiàn)。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示：“在經(jīng)歷了如此艱難的一年之后，2021 年市場預(yù)計(jì)將持續(xù)承壓，租賃需求會繼續(xù)保持相對疲軟的態(tài)勢，而供給高峰也將在短期內(nèi)延續(xù)。市場壓力的持續(xù)將驅(qū)動租金進(jìn)一步下跌，但全年租金的降幅會有所收窄。不過，市場復(fù)蘇需要更多時(shí)間，業(yè)主和租戶雙方都應(yīng)該為未來的阻礙和挑戰(zhàn)做好準(zhǔn)備?！?br/>
　　投資

　　北京仍為內(nèi)外資投資人最為關(guān)注和最常出手的投資目的地，2020 年全年大宗成交總額達(dá)到470 億元。該水平雖顯著低于 2019 年 800 億元的峰值，但仍高于 2018 年的投資總額。盡管受新冠疫情影響，部分潛在成交未能在今年達(dá)成，但市場中仍然不乏亮點(diǎn)。在投資者對其他市場觀望情緒加重之時(shí)，北京市場第一季度即錄得 LG 雙子座大廈核心辦公資產(chǎn)成交，為市場注入強(qiáng)心針。此后，多座在京數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目先后完成出售，凸顯北京商業(yè)地產(chǎn)市場各個(gè)領(lǐng)域的投資活躍度和價(jià)值。

　　盡管面對諸多壓力與挑戰(zhàn)，但 2020 年外資投資機(jī)構(gòu)在北京的活躍度提升具有里程碑式的意義。由于國內(nèi)疫情在全球范圍內(nèi)率先得到有效控制，外資持續(xù)加碼中國市場、看好北京機(jī)會。2020 年外資大宗成交占到全年總成交額約 35%，這在多年來由內(nèi)資主導(dǎo)的北京投資市場中極為少見，且顯著高于 2019 年的 30%和 2018 年的 22%，可見外資投資者在京活躍度持續(xù)逐年提高。仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部資深董事王剛表示：“北京市場強(qiáng)勁的基本面、更多可售資產(chǎn)和更大的議價(jià)空間等眾多利好因素的持續(xù)作用，也將推動北京商業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)受到國內(nèi)外投資人的青睞，投資熱度有望在 2021 年轉(zhuǎn)化為更多成交?！?br/>
　　優(yōu)質(zhì)零售

??零售物業(yè)租賃需求逐步回暖，電子產(chǎn)品和兒童運(yùn)動業(yè)態(tài)表現(xiàn)較好。多個(gè)智能電子品牌加碼線下市場，開設(shè)門店推廣新產(chǎn)品。其中，國產(chǎn)無人機(jī)品牌大疆于四季度在北京開設(shè)三家新店，包括跨越兩層的國貿(mào)旗艦店。 此外，運(yùn)動品牌持續(xù)擴(kuò)張，大力拓展旗下兒童業(yè)務(wù)。國內(nèi)體育運(yùn)動產(chǎn)品巨頭安踏集團(tuán)發(fā)力推廣旗下兒童線，包括安踏兒童、斐樂兒童，同時(shí)阿迪達(dá)斯、耐克等運(yùn)動品牌也積極擴(kuò)張兒童門店。

　　四季度北京新開四座購物中心，全國首家大悅春風(fēng)里亮相北京；市場租金持續(xù)下降，全年創(chuàng)歷史最大租金跌幅。 盡管整體市場情況并不樂觀，新項(xiàng)目依然相繼開業(yè)，包括中糧旗下大悅城控股集團(tuán)全國首家大悅春風(fēng)里項(xiàng)目。與此同時(shí)，本季度市場租金加速下跌——面對不斷積累的空置壓力，一些業(yè)主進(jìn)一步下調(diào)租金；此外隨著需求回暖，更多租戶在市場中尋找租賃機(jī)會，一些業(yè)主愿意降低租金以求在年末達(dá)成更多交易。 市區(qū)和郊區(qū)市場四季度租金分別環(huán)比下跌 4.2%和 4.8%，并見證了有史以來最大年租金降幅，全年分別同比下跌 9.5%和 11.0%?！霸趪?yán)峻的市場環(huán)境中，消費(fèi)緩慢復(fù)蘇給業(yè)主和租戶帶來了新的希望?！敝倭柯?lián)行北京研究部董事紀(jì)明表示，“低租金環(huán)境為市場帶來新的調(diào)整機(jī)會，隨著此前因疫情而推遲的購物中心在 2021 年陸續(xù)開業(yè)，市場也將迎來新的活力?！?br/>

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??強(qiáng)勁的年終購物季助推租賃需求增長。以“雙十一”為代表的年終線上購物促銷活動有效推動消費(fèi)增長，驅(qū)動第三方物流公司和電商企業(yè)積極擴(kuò)張。盡管年末需求多為短期租賃，但部分租戶表現(xiàn)出續(xù)租的意愿。

　　整體空置率維持在 5.2%的低位 5.2%，市場情緒轉(zhuǎn)暖。第四季度，一些項(xiàng)目在租賃方面取得較大進(jìn)展，有效緩解了空置壓力，提振市場預(yù)期。部分業(yè)主于年末微幅上調(diào)租金，也展現(xiàn)出對未來市場的謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，預(yù)計(jì) 2021 年租金將實(shí)現(xiàn)溫和增長?！?020 年市場面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，增長明顯放緩，但在線零售和以醫(yī)療健康為代表的新興行業(yè)租賃需求持續(xù)活躍，為市場穩(wěn)定提供了有力支撐?！?仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示，“相比其他房地產(chǎn)領(lǐng)域，工業(yè)物流地產(chǎn)表現(xiàn)出了更強(qiáng)的韌性，驅(qū)動投資者對該資產(chǎn)類別保持高度關(guān)注并積極追蹤投資機(jī)會。”

??高端酒店

??放眼2020年下半年，北京高端酒店業(yè)績自7月下旬以來持續(xù)回升，但12月的疫情波動或?qū)閺?fù)蘇帶來新的挑戰(zhàn)。自新發(fā)地疫情于7月份得到有效控制之后，北京商務(wù)和休閑旅游及會展需求再度復(fù)蘇。截至2020年底，北京共舉辦60多場展覽，第四季度會展數(shù)量達(dá)到2019年同期展覽數(shù)量的90%以上。旅游及會展需求復(fù)蘇也帶動高端酒店業(yè)績復(fù)蘇，截至2020年11月，北京高檔酒店入住率、平均房價(jià)、每間可出租客房收入分別恢復(fù)至2019年同期的44.6%、84.4%和38.0%。但近期疫情的波動使北京恢復(fù)對大型集會活動的管控，預(yù)計(jì)會議會展需求將受到較大影響，商務(wù)及休閑客源也將在短期內(nèi)有所下滑。據(jù)了解，近期亮馬橋、金融街、國貿(mào)等主要區(qū)域高端酒店入住率均有20到30個(gè)百分點(diǎn)不等的下滑。

　　北京不同區(qū)域高端酒店在疫情期間表現(xiàn)出不同的業(yè)績恢復(fù)程度和特點(diǎn)。國貿(mào)區(qū)域高端酒店處于主要商務(wù)區(qū)，國內(nèi)商務(wù)及會議會展客源恢復(fù)較快，加之其價(jià)格的下探也吸引了其他區(qū)域的客源，下半年需求量已恢復(fù)至接近2019年同期水平；三里屯區(qū)域高端酒店因網(wǎng)紅地理位置和線上宣傳拉動，休閑旅游需求恢復(fù)較好，部分酒店的休閑客源量甚至超過2019年同期水平；國內(nèi)商旅的復(fù)蘇也使金融街高端酒店商務(wù)客源需求量恢復(fù)至去年同期的近70%，但受國際疫情影響，香港等主要客源地的需求量仍需時(shí)間恢復(fù)；亮馬橋區(qū)域高端酒店則受到國際疫情帶來的使館需求下滑及國貿(mào)區(qū)域酒店分流客源影響，商務(wù)需求恢復(fù)受限，整體表現(xiàn)不及其他主要區(qū)域。

　　“12月底的疫情波動、傳統(tǒng)的春節(jié)淡季，以及3月份兩會安保和防疫措施預(yù)期提升等因素，均會對北京高端酒店的恢復(fù)周期造成一定影響。預(yù)計(jì)到2021年4月，需求量才會出現(xiàn)明顯回暖?！敝倭柯?lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部副總裁梁濤表示。

　　高端住宅

??延續(xù)三季度市場趨勢，年底購房需求持續(xù)回暖，充足的新增供應(yīng)推動成交量穩(wěn)定回升。許多開發(fā)商在年底前加大推廣力度和價(jià)格優(yōu)惠，以價(jià)換量，帶動成交量上升。受此影響，2020年全年豪華公寓成交量達(dá)到1,934套，較未受新冠影響的2019年僅同比微降0.9%。另一方面，四季度共有2,703套豪華公寓集中入市，環(huán)比大幅增長121.2%，單季度供給量錄得八年最高水平，并推動全年豪華公寓供應(yīng)總量也升至八年最高水平。

　　下半年市場需求的回暖推動豪華公寓售價(jià)在第三季度回歸正增長區(qū)間，而在第四季度基本保持穩(wěn)定。盡管許多開發(fā)商持續(xù)推出年底促銷優(yōu)惠活動，拉動銷售增長，但也有很多市場認(rèn)可度高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提升了售價(jià)?！氨M管看房量和銷售額均有所回升，但豪華公寓價(jià)格增長預(yù)計(jì)將在2021年持續(xù)受限，”米陽表示，“為更好地控制房企債務(wù)規(guī)模，監(jiān)管部門出臺的‘三道紅線’政策將于2021年起全面實(shí)施。政策和融資渠道收緊將為開放商持續(xù)施壓，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企將更注重銷售回款，而非價(jià)格增長?！?br/>