[克而瑞]融資總額同比減少36%，萬達商業(yè)撤回上市申請（2021年3月）

??房地產(chǎn)貸款集中度管理加緊落實

??融資環(huán)境繼續(xù)低位運行

??本月12日人民銀行上?？偛坑“l(fā)《2021年上海信貸政策指引》，強調(diào)要加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性。切實防范消費貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。此外銀保監(jiān)會在3月2日的發(fā)布會上表示，2020年中國房地產(chǎn)貸款增速8年首次低于各項貸款增速，由于2020年底提出的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度目前正在加緊落實，未來房地產(chǎn)貸款的增速可能會繼續(xù)降低，房企融資環(huán)境仍將低位運行。

??美元走強導致境外債發(fā)行減少

??境外融資成本結(jié)構性下降

??本月100家典型房企的融資總量為847.93億元，環(huán)比上升48.8%，同比下降35.7%。其中，房企發(fā)債495.59億元，環(huán)比上升77.3%，同比下降42.9%。本月房企融資成本4.71%，環(huán)比下降0.72個百分點，同比基本持平。其中境內(nèi)融資成本4.20%，環(huán)比上升0.15個百分點；境外融資成本6.68%，環(huán)比下降0.25個百分點，主要因為近期美元走強，導致融資成本較高的房企發(fā)行的美元債相對較少，因此境外融資成本有所下降。

??萬達商業(yè)撤回上市申請

??遠洋入股紅星地產(chǎn)

??本月沒有房企和房企旗下業(yè)務公司完成上市，而有多家房企旗下公司向港交所遞表，新力、天譽置業(yè)、中南旗下的物業(yè)管理公司新力服務、天譽青創(chuàng)智聯(lián)服務和中南服務分別于3月4日、26日和29日首次遞交了上市申請，此外雅居樂旗下的園林公司雅城在3月2日更新了招股書。因此截至2021年3月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有8家和14家。此外值得注意的是本月24日萬達商業(yè)撤回了在A股的上市申請，未來可能在境外交易所推進上市；遠洋資本也在本月以10.3億元的代價入股了紅星地產(chǎn)，可能會有利于遠洋在商業(yè)領域的發(fā)展。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：境內(nèi)發(fā)債有所恢復，環(huán)比上升172%

??2021年3月100家典型房企的融資總量為847.93億元，環(huán)比上升48.8%，同比下降35.7%。其中，境內(nèi)債權融資673.95億元，環(huán)比上升66.6%，同比下降32.0%；境外債權融資312.10億元，環(huán)比下降17.5%，同比下降45.4%。房企融資總量的同比減少一方面是因為三條紅線的要求使得房企集中降杠桿，同時房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的落實也使得房企融資進一步受限；另一方面則主要在于美元持續(xù)走強，導致房企發(fā)行美元債意愿下降。

??2020年3月房企共發(fā)債495.59億元，環(huán)比上升77.3%，同比下降42.9%。其中，境外發(fā)債102.44億元，環(huán)比下降24.3%，同比下降54.2%，主要因為在美元升值波動下近期房企發(fā)債意愿不強，導致發(fā)債量相對較?。痪硟?nèi)發(fā)債393.15億元，環(huán)比上升172.6%，同比下降38.9%，其中公司債發(fā)行178.5億元、中期票據(jù)123.7億元、融資券90.0億元，分別環(huán)比大幅上升294.8%、312.3%、30.4%，同比下降56%、上升45%、下降19%，主要在于2月的環(huán)比基數(shù)相對較小，同時債券的到期壓力下使得房企境內(nèi)發(fā)債水平有所上升。

??本月房企融資成本4.71%，環(huán)比下降0.72個百分點，同比基本持平。其中境內(nèi)融資成本4.20%，環(huán)比上升0.15個百分點；境外融資成本6.68%，環(huán)比下降0.25個百分點，由于近期美元走強，導致融資成本較高的房企發(fā)行的美元債相對較少，因此境外融資成本有所下降。2021年截至3月100家典型房企新增債券類融資成本5.57%，較2020年下降0.50個百分點，其中境外債券融資成本達6.58%，下降1.20個百分點，境內(nèi)債券融資成本4.31%，較2020年下降0.10個百分點。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，3月發(fā)債量最高的企業(yè)是首創(chuàng)置業(yè)，發(fā)行了2筆共計44.3億元的公司債，以及1億美元的境外債。本月發(fā)行債券的企業(yè)有24家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)較上個月多14家。而從發(fā)債年限來看，保利發(fā)展發(fā)行的一筆9.4億元公司債年期7年，時間最長。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，中國金茂發(fā)行5年期的6億美元公司債利率最低，年化利率為3.20%。

??債券期限：本月到期債券類737.35億元

??本月房企有44筆債券到期，金額共計737.35億元,環(huán)比上升32.8%。其中，到期金額最高為華潤置地2020年發(fā)行的一筆60億元的中期票據(jù)。單企業(yè)總量來看，本月華夏幸福到期債券達到113.56億元最高。

??提前關注到4月將有44筆債券到期，合計701.16億元，環(huán)比下降4.9%，但仍屬于較高的位置，單筆金額最高為越秀地產(chǎn)2018年發(fā)行的一筆8億美元的境外債券，也是當月最高企業(yè)總額。整體來看，持有債券到期的企業(yè)個數(shù)較多，但數(shù)額相對較低。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業(yè)務公司為22家

??本月沒有房企向港交所遞交招股說明書，同時也沒有房企完成上市。因此截至2021年3月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企共有8家。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業(yè)中僅有三巽控股更新過招股書，因此仍在有效期內(nèi)，其余企業(yè)的招股書都有待更新。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月新力、天譽置業(yè)以及中南旗下的物業(yè)管理公司新力服務、天譽青創(chuàng)智聯(lián)服務和中南服務分別于3月4日、26日和29日首次遞交了上市申請，雅居樂旗下的園林公司雅城也在3月2日更新了招股說明書。而由于本月沒有企業(yè)上市，因此截至2021年3月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有14家。整體看來，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。此外值得注意的是本月24日萬達商業(yè)撤回了在A股的上市申請，未來可能在境外交易所推進上市，動向值得關注。

??IPO和增發(fā)：本月仍然沒有房地產(chǎn)相關企業(yè)完成上市

??本月沒有房企掛牌上市，同時也沒有房企旗下公司完成上市，因此2021年截至3月底完成上市的房地產(chǎn)相關企業(yè)僅有1月份上市的榮萬家、宋都服務以及星盛商業(yè)管理。但是由于目前房企旗下業(yè)務公司遞表仍然較為積極，因此未來仍有可能形成上市潮。

??股權變動：萬達商業(yè)接受珠海國資委戰(zhàn)投，遠洋入股紅星地產(chǎn)

??本月有多家房地產(chǎn)相關企業(yè)的股東對所持股權進行了增持減持，其中比較值得注意的是萬達本月在撤回A股上市申請之后的一周之內(nèi)就宣布與珠海市政府達成協(xié)議，將重組后的萬達商管落戶珠海橫琴，同時接受珠海國資委出資的30億戰(zhàn)投，可能是為了未來的上市做準備，未來動向值得觀察。除此之外，本月遠洋資本以10.3億元的代價獲得了紅星地產(chǎn)18%的股權，成為紅星地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資者，可能會有利于遠洋在商業(yè)領域的發(fā)展。

??股價變動：年報季業(yè)績良好的地產(chǎn)及物業(yè)股表現(xiàn)較為亮眼

??本月A股和H股都有超過半數(shù)的地產(chǎn)相關股股價有所下跌。在H股方面，本月三盛控股的月漲幅達到了64.64%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)股，在3月2日傳出曾任集團常務副總裁的馮輝明回歸三盛集團的消息后，企業(yè)的股價開始進入上升通道。而在企業(yè)披露2020年業(yè)績公告之后，由于首次實現(xiàn)借殼后的扭虧為盈，企業(yè)的股價也因此受到提振，雖然在月末略有盤整，但是整個月的最終漲幅也達到了所有房企中的最佳。除此之外，本月物業(yè)股的表現(xiàn)也都相當不錯，綠城、中海、佳兆業(yè)旗下的物業(yè)公司在披露業(yè)績后股價都有相當亮眼的上漲，香港資本市場對于優(yōu)質(zhì)的物業(yè)股仍然較為青睞。

??在A股房企方面，本月華僑城的漲幅較大，企業(yè)股價從11日開始到月末都基本處于上升通道，其間受寶能系減持的消息影響于22至24日股價略有下跌，但還是由于眾多機構研報的支持使得企業(yè)整月的股價漲幅達到了26.11%，是A股漲幅最大的房企。